printen:
doorsturen:
delen:
10 april 2018

Markt wil samen met publieke partijen werken aan Investeringsplan

Verstedelijking vergt landelijke aanpak én samenwerking

De verstedelijkingsopgave in Nederland is zo groot en veelzijdig dat deze weer op nationaal niveau moet worden benaderd. Dat vereist een intensieve samenwerking tussen markt en publieke partijen en een open debat over wat zij gezamenlijk kunnen betekenen voor de stad. De aanzet daartoe gaven veertien marktpartijen, NEPROM en IVBN op woensdag 4 april 2018 in het Utrechtse Media Plaza, tijdens een drukbezochte bijeenkomst over de contouren van een Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking.

Feitelijk werd de aftrap voor het investeringsplan gegeven in Stadion Galgenwaard, riep Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling van BPD in herinnering. Een jaar geleden vond daar namelijk een eerste congres over de verstedelijkingsopgave plaats en werd het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties aan een viertal kamerleden aangeboden. Bij die gelegenheid uitten NEPROM en IVBN al hun zorgen over het tekort aan binnenstedelijke plancapaciteit en een gebrek aan visie bij de overheid op de langere termijn.



Dat heeft ook het nodige effect gehad, aldus Uitzetter. Zo is bijvoorbeeld het programma ‘Stedelijke Transformatie: meer ruimte voor wonen’ opgestart. Daarnaast zijn op lokaal, provinciaal en landelijk niveau tal van problemen bespreekbaar gemaakt. “Maar er is meer nodig. We willen een open debat over wat markt- en publieke partijen samen kunnen betekenen voor de stad. Wat is de opgave en hoe gaan we het doen?”

De eerste opgave waar zij voor staan is de woningbouwproductie. Uitzetter: “Vergeet niet: wonen is een grondrecht. De overheid heeft de plicht voor voldoende woongelegenheid te zorgen en dat gaat op dit moment niet goed. Door schaarste is wonen een handelsobject geworden in plaats van een eerste levensbehoefte. Wij maken ons ernstige zorgen over de gevolgen die dit heeft voor de betaalbaarheid van het wonen.”

Om een einde te maken aan die schaarste moeten er in de periode tot 2030 circa één miljoen woningen worden gebouwd. Maar het probleem is dat niemand zich verantwoordelijk voelt voor het op tijd realiseren daarvan. Laat staan dat er wordt gekeken naar andere opgaven, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en mobiliteit. “We zijn te veel bezig met de korte termijn en kleinschalige opgaves. De juiste afwegingen op het juiste schaalniveau ontbreken. En dat leidt tot suboptimale oplossingen.”

Vandaar de oproep tot een nieuw nationaal perspectief. “Wat zijn de doelen die we ons als land stellen, welke middelen zijn daarvoor beschikbaar en hoe geven we daar samen vorm en inhoud aan?” Marktpartijen, onder aanvoering van NEPROM, willen met het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking het gesprek hierover aanzwengelen, om zodoende een bijdrage te leveren aan de Nationale Omgevingsvisie.

Urbaan gebied schiet tekort
Veel gemeenten en provincies kiezen voor een puur binnenstedelijke benadering. Uit onderzoek van Brink Management & Advies, dat werd verricht in opdracht van NEPROM met steun van het ministerie van BZK en met de medewerking van diverse provincies, blijkt dat die aanpak in ieder geval tekort schiet. Marleen Hermans, managing partner van Brink en hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap aan de TU Delft presenteerde in Utrecht de resultaten van het onderzoek.



Gebleken is dat, zelfs als alle beschikbare ruimte in bestaand urbaan gebied tot 2030 maximaal wordt benut, de gewenste aantallen nog steeds niet worden gehaald. Via herstructurering van bestaande woongebieden, gebiedstransformatie (bedrijventerreinen, maatschappelijke terreinen), gebouwtransformatie en inbreiding (bouwterreinen, agrarische terreinen, sportterreinen) kan in theorie een zeer aanzienlijk deel van de woningvraag worden gerealiseerd. Dat is zonder te kijken naar eventuele verdringingseffecten en nadelige effecten op de leefbaarheid.

Als hierbij de door consumenten gewenste match tussen vraag en aanbod (op basis van onderzoek van ABF Research) worden betrokken, dan blijft onder aan de streep ongeveer een half miljoen woningen over. “Er is kortom behoorlijk veel ruimte voor woningbouw binnen urbaan gebied”, aldus Hermans. “Ongeveer de helft van de vraag kun je dus maximaal binnenstedelijk bedienen. Maar dat kost wel wat. Het is ingewikkeld en leidt tot verdringing van andere – economische, maatschappelijke en recreatieve – functies. Bovendien hebben we met deze dichtheden en productie nog geen oplossing voor belangrijke zaken als leefbaarheid, duurzaamheid, mobiliteit, economie en klimaatadaptatie.”



Einde aan de polarisatie

Reden voor dagvoorzitter Rens de Jong voorzitter Bart van Breukelen van NEPROM om een eerste reactie te vragen. Van Breukelen: “Vooropgesteld: we willen een einde maken aan de polarisatie over dit onderwerp. Het gaat ook niet alleen over het wonen in ons land, maar ook om zaken als energietransitie, waterberging, de bescherming van natuur en milieu maar ook de economie. Een aantal functies strijdt om voorrang. Dat brengt een inrichtingsvraagstuk met zich mee, waar we bij voorkeur op nationaal niveau overeenstemming over moeten zien te bereiken. Zeker als het gaat om strijdige functies moet je met een plan komen.”

Dat neemt niet weg dat het onderzoek van Brink duidelijk maakt dat binnenstedelijk alleen onvoldoende ruimte is, en dat er dus ook naar alternatieve locaties zal moeten worden gekeken. “We ontkomen er niet aan om op een zorgvuldige manier nieuwe locaties te creëren, bijvoorbeeld aan de randen van de steden. En dat kan ook, want soms is het daar behoorlijk verrommeld. Door die rafelranden opnieuw in te richten en tegelijkertijd meer te investeren in de kwaliteit van groen en blauw sla je meerdere vliegen in een klap. Over dit soort oplossingen moeten we veel meer met elkaar in gesprek.”



Co Verdaas, oud-politicus, bestuurder, wetenschapper en adviseur bij adviesbureau Over Morgen bleek het daar van harte mee eens. “De tijd van praten over rode en groene contouren is voorbij. We moeten het voortaan over kwaliteiten hebben. Het huidige debat over de verstedelijking is gegijzeld door extremen, alsof het alleen binnenstedelijk of bouwen in het groen gaat. Dat is dus niet zo.”

Juist omdat de wereld ingewikkeld is en er geen panklare oplossingen zijn is het nodig om samen te werken en tegelijkertijd een strakke regie te voeren. Verdaas toonde zich er in dat verband voorstander om bij de opstelling van de Nationale Omgevingsvisie ook een interbestuurlijke uitvoeringsinstantie in het leven te roepen. “Dan kun je pas meters maken.”

Resultaatgericht
Diverse gedeputeerden gaven in hun reacties aan toch een iets andere blik op de werkelijkheid te hebben. Joke Geldhof bijvoorbeeld, gedeputeerde van Noord-Holland, gaf aan strak vast te willen houden aan het zoveel mogelijk realiseren van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. “Wij hebben in Noord-Holland ook geïnventariseerd wat de mogelijkheden zijn. In dat kader hebben de gemeenten zelf aangegeven dat zij voor 300.000 woningen locaties beschikbaar hebben. Terwijl er behoefte is aan 230.000 woningen. Ik herken mij dus niet in het onderzoek van Brink. Wij hebben in Noord-Holland geen behoefte aan extra locaties of bouwen in het groen”.

Gedeputeerde Erik van Merrienboer van Noord-Brabant verwees naar PSV dat met resultaatgericht voetbalkampioen lijkt te gaan worden. “Wij doen in feite hetzelfde. Brabantse gemeenten krijgen van ons vier keer per jaar de resultaten van onze stagnatie-indicator, waarin staat welk deel van de plannen tot uitvoer komt. Dat varieert van 30 tot 100 procent. Daarover gaan we dan vervolgens het gesprek met de gemeenten aan.” Brabant kiest nadrukkelijk niet voor overprogrammering om de productie op niveau te houden. “Dat is in het verleden wel gebeurd, maar daar hebben we heel veel last van gehad omdat het leidde tot onderpresteren op het gebied van inbreiding en transformatie. Daarom kiezen wij voor adaptief programmeren. Wij praten met de 64 Brabantse gemeenten aan 10, 12 regionale tafels over inbreidingspotentie, transformatiemogelijkheden en uitbreidingslocaties. Dat leidt tot veel meer en een veel beter resultaat.”

Geen gescheiden werelden
Pim van den Berg, gedeputeerde in de provincie Utrecht, wees op de unieke combinatie van wonen, werken en recreatie in ‘zijn’ provincie, die een zorgvuldige aanpak vereist. “Mensen willen bij of boven voorzieningen wonen. Vandaar dat wij ervoor kiezen om zoveel mogelijk in en aan de steden en dorpen te bouwen. We hebben 70.000 woningen te gaan tot 2030. Daarvoor is een aantal harde en een aantal iets minder harde locaties beschikbaar. Daarnaast is er ook zachte plancapaciteit die we hard moeten maken. Waar liggen daar de knelpunten en hoe kunnen we versnellen?” Recent heeft de provincie Utrecht een versnellingsteam in het leven geroepen, die de zogeheten Actie Agenda Woningmarkt gaat helpen realiseren. In dat kader zijn met 137 partijen (overheden, woningcorporaties, marktpartijen) afspraken gemaakt over de productie van 21.000 woningen in de komende drie jaar. “We moeten samen problemen recht in de ogen kijken en soms ook iets aan de randen van de steden doen. Maar altijd in balans.”



Adri Bom-Lemstra, gedeputeerde in Zuid-Holland, wees erop dat het niet meer van deze tijd is om alleen in rood, of groen, of blauw te denken. “Het zijn geen gescheiden werelden meer. Groen en blauw bieden meerwaarde in de verstedelijkingsopgave. Het zijn positieve elementen in het vestigingsklimaat. Dat het kan blijkt in de praktijk. Er zijn inmiddels prachtige voorbeelden te vinden van projecten waar rood, groen en blauw integraal zijn opgepakt. Het is dus niet zozeer de vraag of het kan. Het is veel meer de wil om het te doen. Overheden en markt met elkaar: hebben we ontwerpprincipes klaarliggen om rood, groen en blauw met elkaar te verbinden?”

Landschap als vertrekpunt
Volgens Lodewijk Hoekstra, medeoprichter van NL Greenlabel, Nederlands bekendste ex-tv-tuinman en pionier op het terrein van duurzaamheid en landschap zijn die er zeker. In zijn bijdrage aan de bijeenkomst liet hij tal van geslaagde voorbeelden voorbij komen. “Het is absoluut een ingewikkelde puzzel”, erkende Hoekstra. “Maar het moment is daar om te kiezen voor een andere denkwijze, waarbij groen niet als eindpunt maar als vertrekpunt wordt genomen. Heb het met elkaar niet over de bouwopgave of het aantal woningen, maar over de kwaliteit die we samen willen realiseren. Welke duurzame leefomgeving staat ons voor ogen? En hoeveel ruimte hebben we daarvoor nodig? Keer het proces om: neem het landschap als vertrekpunt. Een gebouw is namelijk altijd gast in het landschap en niet andersom.”

Ook Gijs van den Boomen, directeur van KuiperCompagnons gaf een aantal inspirerende voorbeelden van projecten waarbij anders te werk is gegaan. Zijn bureau heeft in het kader van het 100-jarig bestaan onder de noemer VergezichtNL een verbeelding van toekomstig Nederland gemaakt. ‘Denk anders, denk logisch, denk om, denk groen en denk groot’, waren daarbij de leidende principes. Met name groot denken is volgens Van den Boomen belangrijk. “Ook in de samenwerking die je tot stand wil brengen. We zoeken met elkaar naar goede oplossingen, maar dat moet wel in een groter verband gebeuren dan nu het geval is. En we moeten vooral ook niet bang zijn voor de keuzes de gemaakt moeten worden.”




Gedragen visie
Het slotwoord van de bijeenkomst was voor NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen. Volgens hem is het nu zaak het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking verder te ontwikkelen. “We gaan met elkaar een voorstel maken hoe het zou kunnen. Geen blauwdruk, maar een startpunt voor verder gesprek met alle partijen.” Een plan met de lange termijn als horizon. “We willen komen tot een gedragen visie, die niet slechts één gemeenteraadsperiode meegaat, maar veel langer houdbaar is. Zo lang dat het voor partijen ook interessant genoeg wordt om risico’s mee te nemen.”

Maar ook een plan dat erkent dat ruimte een schaars goed is. “Het begint bij binnenstedelijke verdichting en transformatie. Dat vinden wij ook, zij het dat we dat proces nog flink zullen moeten opschalen en versnellen. Maar desondanks denken wij dat het niet kan zonder een aantal buitenstedelijke locaties en locaties aan de randen van de stad. Anders komen we gewoon tekort om de gewenste bouwproductie en -kwaliteit te realiseren.”

Bij het bepalen van die kwaliteit is het noodzakelijk om de consument als uitgangspunt te nemen. “Het probleem van de ruimtelijke ordening is dat de inwoners van Nederland niet of nauwelijks worden betrokken. Iedere zichzelf respecterende bedrijfstak neemt de consument als uitgangspunt, maar onze stedelijke planning doet dat bij voorkeur niet. Dat kan anders.”
Zoals het een investeringsplan betaamt gaat het natuurlijk ook om geld. “We zullen met elkaar moeten kijken hoe we, bijvoorbeeld via een revolverend fonds en ontschotting van al die verkokerde budgetten voor deelbelangen, tot een fundamentele dekking van onze plannen kunnen komen.”

En tot slot moeten alle betrokken partijen zich sterk maken voor samenwerking en een goede taakverdeling. “Wij als markt moeten de overheid daar ook bij helpen, onder andere bij het creëren van draagvlak, de ontwikkeling van visies en het leggen van verbindingen met andere stakeholders.”

En dan moet alles ook nog eens in hoog tempo tot stand worden gebracht. Van Breukelen: “Niet alleen omdat de urgentie om dit te doen groot is, maar ook omdat de situatie waarin wij op dit moment verkeren zeer gunstig is. We hebben een sterke economie, een sterke overheid en een sterk bedrijfsleven. Nu is de beste tijd om dit serieus aan te pakken.”

Het Investeringsplan voor Duurzame Verstedelijking zal op de Dag van de Projectontwikkeling op 17 mei 2018 worden aangeboden aan minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

 Foto's door Ramon van Jaarsveld











































Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen > Nieuws > Markt wil samen met publieke partijen werken aan Investeringsplan  

Nieuws : Markt wil samen met publieke partijen werken aan Investeringsplan

Verdergaan naar hoofdinhoud

Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen

Zoeken
Introductiepagina
NEPROM
Opleidingen
activiteiten
Bewust Nieuwbouw
De Nieuwe Opgave