Dossiers


Dossier: Kredietcrisis
Dossier: Integriteit
Dossier: Duurzaamheid
Dossier: Woningmarkt
Dossier: Kantoren- en winkelmarkt
Dossier: Constructieve Veiligheid
Dossier: Natuur en Milieu
Dossier: PPS & selectie marktpartijen
Dossier: Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit/MIRT
Dossier: Ruimtelijke Ordening en Grondbeleid
Dossier: NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling

Dossier: Kredietcrisis

De financiële mineur is omgeslagen in een economische mineur. De vastgoedsector wordt mede door de nauwe banden met de financiële wereld direct geraakt. De NEPROM zet zich hard in voor het realiseren van een zo rustig mogelijke markt en het bestrijden van de malaise. Speerpunten zijn het bewaren dan wel herstellen van (consumenten)vertrouwen en het openhouden van de financieringspijplijn. Twee punten die moeten bijdragen aan het niet te hard terug laten lopen van de activiteit in de bouw en vastgoed. Gepleit wordt voor enkele tijdelijke maatregelen als stimulans, maar bovenal voor structurele maatregelen die ook in de toekomst voor een zo efficiënt, effectief en betrouwbaar mogelijke vastgoedmarkt. In dit dossier vindt u onder andere onze correspondentie met overheidsinstanties en publicaties in de media over de kredietcrisis.

Toon dossier archief



Reactie NEPROM op crisis-voorspelling Sijbrand (DNB)
Gepubliceerd: 03 februari 2012

Jan Sijbrand, directeur Toezicht van De Nederlandse Bank voorspelt vandaag in het FD een derde crisis in het financiële systeem, veroorzaakt door de vastgoedsector. Volgens Sijbrand veroorzaakt ‘het nieuwe werken’ grote leegstand op de kantorenmarkt en daarnaast zou ‘het nieuwe winkelen’ (lees: internet) de oorzaak zijn van de problemen met winkelvastgoed.

De NEPROM is van mening dat Sijbrand onnodig paniek zaait. Hij brengt ten onrechte de gehele commercieel vastgoedmarkt in diskrediet. DNB had beter ten tijde van de hoog conjunctuur toen de “wall of money” de vastgoedsector overspoelde kunnen waarschuwen en toen maatregelen kunnen nemen. De problemen en risico’s rond vastgoed zijn nu wel bekend. Door op deze manier naar buiten te treden in deze toonzetting bevordert DNB onrust, in plaats van stabiliteit.
 
Uiteraard is er grote leegstand op de kantorenmarkt: 14% staat leeg. Maar het overgrote deel wordt langjarig goed verhuurd. Die huurstromen staan voor langere tijd vast en die waarde blijft behouden. Zo bezien brengen de uitspraken van Sijbrand schade toe aan het grootste deel van de markt, dat in wezen goed functioneert.
 
Op de kantorenmarkt gaat het om zo’n 900 van de 15.000 kantoren die geheel leeg staan en vaak nagenoeg waardeloos zijn. Dit zijn veelal verouderde kantoren op de verkeerde plekken, die nooit meer verhuurd zullen worden. En het klopt, vaak heeft de afwaardering van die verouderde kantoren nog niet of onvoldoende plaatsgevonden en staan ze tegen te hoge waarde in de boeken. Het proces van afwaarderen moet hier zeker verder plaatsvinden. 
 
De institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars, hebben over het algemeen een goed zicht op de kwaliteit van hun bezit en op hun portefeuille. Zij laten hun portefeuille elk kwartaal onafhankelijk taxeren en publiceren in de ROZ/IPD index. Daar zal de pijn voor een groot deel zijn genomen. 
 
Het zijn met name de fondsen met particuliere beleggers die voor een deel leegstaande kantoren in hun portefeuille hebben, en die in de problemen kunnen komen. Daar is vaak nog onvoldoende afgewaardeerd en dat proces moet versneld worden. En dat zal inderdaad bij banken tot zeer forse schades leiden, omdat zij veel van die portefeuilles gefinancierd hebben. 
 
Op dat punt heeft Sijbrand gelijk, maar door zijn ongenuanceerde uitspraken brengt hij de gehele kantorenvoorraad in diskrediet. Dat heeft negatieve invloed op bereidheid van eigenaren en banken om te investeren en te verduurzamen. 

Nationaal convenant
 
De NEPROM werkt samen met een groot aantal partijen, waaronder het Rijk, IPO, VNG, IVBN en anderen, aan een nationaal convenant om de leegstand op de kantorenmarkt aan te pakken. Hoofdlijn daarvan is een regionaal ruimtelijk beleid gericht op het creëren van een duurzame, toekomstgerichte kantorenvoorraad, gecombineerd met het in het leven roepen van regionale, deels privaat te voeden compensatiefondsen om het slechte deel van de kantorenvoorraad aan te wijzen en te saneren. Wij zijn blij dat ook banken zijn aangeschoven en ook zij hun verantwoordelijkheid nemen. 
 
Wat betreft het nieuwe werken: het valt nog te bezien of dat tot grootschalige leegstand zal leiden. Het zal zeker grote invloed hebben op de vraag naar vastgoed en dat betekent ook: kwalitatieve impulsen. Vaak is het nieuwe werken ook een manier om te bezuinigen op kantoorkosten. Als huurprijzen dalen en talentvolle kantoorwerkers in de toekomst schaarser worden, dan kan dat net zo goed betekenen dat er vooral een verschuiving optreedt naar hoogwaardige kantoren op multi-functionele locaties, zonder dat er veel meters worden ingeleverd.
 
Het Nieuwe Winkelen

Wat 'het nieuwe winkelen' betreft is het volgens de NEPROM helemaal onnodig om paniek te zaaien. De winkelleegstand is met 6% hoog, maar niet extreem. Stadscentra en andere winkelcentra in stedelijk gebied lopen nog steeds heel goed en er worden topprijzen betaald. Natuurlijk, op meubelboulevards en in aanloopstraten is op sommige locaties een forse leegstand ontstaan. We zitten in een crisis; de bestedingen lopen terug. En ja, internet heeft zeker invloed. Videotheken, banken, reiswinkels, ze verdwijnen uit het straatbeeld. En mogelijk hebben we straks minder boekwinkels. 
 
Maar je ziet ook dat winkeliers juist met cross-channel technieken de consument juist naar de winkels weet te lokken. Winkels bieden beleving, de mogelijkheid om de ‘waren’ echt te zien, te proeven en te vergelijken. Persoonlijk advies. Winkelen is ook fun. We zien overal merkenwinkels en flagshipstores opduiken. Veel winkelformules worden juist uitgebreid. Grote institutionele beleggers versterken juist nu hun positie op de goede locaties. 
 
Professoren en andere wijsneuzen mogen pessimistisch of optimistisch zijn over waar het heen gaat met de winkels, maar niemand weet dat nog precies. Je verwacht dan ook niet van DNB dat zij met oppervlakkige en generalistische opmerkingen komt over de winkelleegstand. DNB moet zijn woorden zorgvuldiger kiezen, wil ze geloofwaardig blijven.

Luister ook naar Jan Fokkema's reactie op het artikel in het Financieel Dagblad op BNR Nieuwsradio



NEPROM-besluit over fraudezaak bij rechtsvoorganger Rabo Vastgoedgroep
Gepubliceerd: 31 januari 2012

Het NEPROM-bestuur heeft een besluit genomen over de zogenoemde Klimopzaak. Het betreft een reeks van zeer ernstige fraudegevallen over een langere periode bij NEPROM-lid Bouwfonds Vastgoedontwikkeling CVG, een van de rechtsvoorgangers van de Rabo Vastgoed-groep.

Nu de rechter op 27 januari tot een uitspraak in deze omvangrijke zaak is gekomen, meent het bestuur dat dit het gepaste moment is om ook zijn oordeel in deze zaak naar buiten te brengen.

Lees het volledige besluit (pdf)




Voorstel nieuwe aanbestedingswet uit de tijd?
Gepubliceerd: 26 januari 2012

De aanbestedingswet heeft een lange aanloop nodig. De Eerste Kamer riep een wetsontwerp een halt toe op 8 juli 2008. De Tweede Kamer heeft daarna ook de behandeling van het huidige wetsvoorstel verscheidene malen aangehouden. Dit tot ongenoegen van sommige stakeholders. Een belangrijk discussiepunt is de vraag naar de juridische status van de zogenoemde Gids Proportionaliteit. De Gids Proportionaliteit geeft de visie van de schrijvers op de wijze waarop met het begrip ‘proportionaliteit’ bij aanbestedingen moet worden omgegaan. Lees hier de ter gelegenheid van de consultatie ingebrachte NEPROM-reactie. 

 
Een voorstel van de Europese Commissie voor nieuwe aanbestedingsrichtlijnen en een concessierichtlijn veroorzaakte recent beroering. Als we bijvoorbeeld het voorstel met nummer 896 (over het gunnen van overheidsopdrachten) erbij nemen zien we een aantal voorgenomen wijzigingen die een nieuw licht op de huidige aanbestedingspraktijk werpen. Zo wijzigt onder andere de definitie van het begrip ‘werken’. Een nieuwe aanbestedingsprocedure (het innovatiepartnerschap) wordt toegevoegd en bestaande procedures worden versimpeld en flexibeler. Bovendien voorziet het in een lichter aanbestedingsregime voor ‘lagere aanbestedende diensten’ (decentrale overheden). Daarnaast mogen aanbestedende diensten volgens het voorstel zelf beslissen welke volgorde zij hanteren bij het beoordelen van selectie- en gunningcriteria. 

De NEPROM is van mening dat de voorstellen van de Europese Commissie beoordeeld en meegewogen moeten worden bij de beslissing over de voortgang van de behandeling van het Nederlandse wetsvoorstel. Een reëel scenario is dat wellicht 30 juni 2014 de richtlijnen geïmplementeerd moeten zijn in de lidstaten. Het verdient dus aanbeveling hiermee al in dit stadium rekening te houden zodat men later niet met onvolkomenheden of tegenstrijdigheden geconfronteerd wordt.
 
Zie voor meer informatie over dit onderwerp de website EUROPA decentraal



NEPROM-leden willen meer ruimte voor investeringen in kwaliteit
Gepubliceerd: 26 januari 2012

Het winkellandschap in Nederland verandert snel en ingrijpend, onder andere als gevolg van de economische crisis, de vergrijzing en het groeiende succes van webwinkels. NEPROM-leden willen – in samenwerking met betrokken partijen - graag adequaat inspelen op gewijzigde behoeften en wensen van winkeliers, consumenten en gemeenten. De rol van NEPROM-leden is als gevolg van bovengenoemde ontwikkelingen meer toegespitst op het verduurzamen en het moderniseren van de bestaande winkelvoorraad.

Het accent van hun toegevoegde waarde zal naar verwachting de komende jaren liggen bij renovaties en verbeteringen. Daarbij kan het project niet los gezien worden van het gebied en de omgeving waar het vastgoed in staat. Het gaat vaak om gehele stadsdelen of wijken die centraal staan bij renovatie- en herontwikkelingsprojecten. Deze projecten worden dikwijls uitgevoerd om verloedering en leegstand te voorkomen of tegen te gaan. Meerdere betrokken partijen zoals gemeenten, winkeliers, consumenten, vastgoedeigenaren en omwonenden hebben er een gezamenlijk belang bij dat bestendige verbetering wordt bereikt.

Geen beëindiging meer mogelijk

In het licht van deze (toegenomen en sterk groeiende) dynamiek hebben wij gekeken naar het Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte.  Het ligt op het moment van afronding van dit stuk voor advies bij de Raad van State.

Het wetsvoorstel maakt een einde aan de mogelijkheid om na ommekomst van vijf jaar een huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor renovatie. Dit betekent dat een verhuurder die wil renoveren de huurovereenkomst pas na tien jaar kan beëindigen op grond van een algemene belangenafweging. 
Als gevolg hiervan wordt uitvoering van veel van de hierboven omschreven projecten zowel financieel als qua planning abrupt geremd of haast onmogelijk. 

Op basis van het wetsvoorstel moet immers een periode van tien jaar overzien worden. In het algemeen zijn plannen voor een periode van tien jaar al nauwelijks vastomlijnd te maken. Wie weet immers op voorhand wat er allemaal in zo een ruim tijdsbestek kan en gaat gebeuren?

Dit geldt specifiek in complexe situaties zoals die in deze vastgoedpraktijk spelen. Hoewel het wetsvoorstel lijkt te zijn geschreven voor situaties waarin de individuele (kleine) middenstander het middelpunt is, is dit wetsvoorstel ook van toepassing op (grote) winkelcentra. Het voorstel verhoudt zich niet met de complexiteit van de situaties die daar spelen. Aangezien niet alle huurcontracten dezelfde einddatum hebben, wordt het vrijwel ondoenlijk dergelijke samengestelde processen in goede banen te leiden. Het voorstel maakt het voor de verhuurder lastiger en gecompliceerder om te anticiperen. Mogelijk dwingt het juist verhuurders zekerheidshalve eerder op te zeggen omdat men anders het risico loopt om een termijn te laten verlopen of anderszins een misrekening maakt bij het in- en doorzetten van het (renovatie)traject. 

Wat daarbij een belangrijke rol speelt is het volgende. In de praktijk gaan dingen vaak goed en komen partijen in onderling overleg tot een voor iedereen aanvaardbare oplossing. 

Gedurende het proces is er echter soms (vaak in het laatste stadium) een huurder die zich bewust is van zijn positie en eigenlijk ten koste van overige huurders, consumenten, gemeenten en de eigenaar de zaak belemmert. Hoewel zijn rechtspositie onder het huidige recht al goed geborgd is, faciliteert de risicoverzwaring die het wetsvoorstel behelst dergelijk obstakel opwerpend gedrag. En dat betreuren wij omdat dit het gezamenlijk belang van partijen bij een aantrekkelijk winkelcentrum sterk ondermijnt. 

Veel van deze plannen vergen bovendien al dat verhuurders een zekere mate van strategische leegstand dienen te accepteren. Als het om een overzichtelijke periode gaat valt nog te beoordelen of dit reëel en haalbaar is. Als straks alleen na tien jaar pas de mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst (op grond van een algemene belangenafweging) te beëindigen, is onze verwachting dat een substantieel deel van dergelijke projecten geen aanvang of doorgang vindt. 
 
Minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten
Daarnaast is in het wetsvoorstel bepaald dat indien de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst renoveert, hij verplicht is bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. De hoogte van de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wordt in een ministeriele regeling vastgesteld. Hiermee lijken de initiatiefnemers het huurrecht voor bedrijfsruimten –ten onrechte- gelijk te willen schakelen met dat voor bewoners van woonruimte. Het gevaar dat dreigt is dat van een dergelijke regeling een onwenselijke schaduwwerking uitgaat. Ten onrechte wordt in het feit dat het om minimumbedragen gaat aanleiding gezien om het meerdere (en soms disproportionele en irreële bedragen) te vragen. Van evenwichtige wetgeving hoort een dergelijke stimulans niet uit te gaan. 
 
Bovendien is het bij het opstellen van de genoemde ministeriele regeling moeilijk om rekening te houden met de grote variëteit aan bedrijfsruimten die er (bijvoorbeeld qua omvang en soorten) bestaat. 
 
Overgangsrecht
Tot slot constateren wij dat het wetsvoorstel onmiddellijke werking heeft. Dit is onwenselijk. Wij vinden dat in behoorlijke overgangsregeling voorzien dient te worden. Er straks anders namelijk bijvoorbeeld sprake van opzeggingen waarvan niet duidelijk is of zij onder het nieuwe recht rechtsgeldig zijn.
 
Oplossingsrichting
Wij begrijpen dat er een spanningsveld bestaat tussen enerzijds het gerechtvaardigde belang van de huurder bij zekerheid en de urgente behoefte aan meer flexibiliteit bij verhuurders anderzijds. Zoals het wetsvoorstel nu geformuleerd is, neigt de focus te veel op het eerste te liggen. Het is overigens opvallend dat dit richtpunt al relatief snel na invoering van het huidige stelsel (september 2003) wordt verschoven. Onder het huidige stelsel is de rechtspositie van de huurder echter goed geborgd. Als het wetsvoorstel al kracht van wet zou moeten krijgen, stellen wij de volgende oplossing voor.

Het huidige artikel 7:296 lid 1 BW zou uitgebreid kunnen worden met een bepaling waaruit volgt dat indien sprake is van renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, de rechter de vordering tot beëindiging slechts kan toewijzen indien de renovatie dermate dringend is dat van verhuurder, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

Dit is een oplossingsrichting die in publicaties over dit onderwerp steun vindt  en ook het meeste aan lijkt te sluiten bij huidige jurisprudentie.  
 
Conclusie
Het wetsvoorstel sluit niet aan bij de vastgoedpraktijk en de actuele uitdagingen waar zij voor staat. De veranderende markt staat met gemeenten, winkeliers, consumenten en omwonenden voor een grote herontwikkelingsopgave die tot modernisering en verduurzaming van een gebied leidt. 

Er dreigt een catch-22 situatie te ontstaan. Van onze leden wordt verwacht dat zij investeren in een mooiere, duurzame leefomgeving. En daar staan zij ook voor. Maar op deze manier wordt hen dat haast onmogelijk gemaakt. 
Als wijziging van de huidige huurbescherming al nodig is, biedt de hierboven geschetste oplossingsrichting meer ruimte voor investeringen en kwaliteit. Zij biedt alle betrokken partijen een redelijke en billijke oplossing. 



Versoepeling tijdelijke verhuur woningen
Gepubliceerd: 26 januari 2012

De NEPROM vindt het positief dat Minister Spies (BZK) de regels voor tijdelijke verhuur van koopwoningen versoepelt, zoals de minister vorige week in een brief naar de Tweede Kamer bekend maakte.

Minister Spies

Huizenkopers met dubbele hypotheeklasten kunnen daardoor voortaan makkelijker hun oude woning tijdelijk verhuren, zolang ze daar nog geen koper voor gevonden hebben. Bovendien vallen deze woningen straks niet langer onder het zogeheten puntenstelsel, waarmee de verplichting voor gemeenten vervalt om een maximale huurprijs vast te stellen. Ook mogen gemeenten geen extra voorwaarden stellen. Verhuur is op dit moment vaak niet aantrekkelijk omdat de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel veel lager ligt dan de daadwerkelijke woonlasten die door de verhuurder worden gemaakt. Spies zal samen met minister De Jager (Financiën) bij de banken de knelpunten aankaarten die er bij hen bestaan voor de tijdelijke verhuur. Banken moeten namelijk als hypotheekverstrekker toestemming geven voor de tijdelijke verhuur van een woning. Positief is daarnaast ook dat de minister gaat onderzoeken of er in het algemeen meer ruimte kan komen voor tijdelijke huurcontracten. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven het lange wetgevingsproces dat nog moet volgen niet af te wachten, en daarop vooruitlopend hogere huren te gedogen.

De NEPROM constateerde vorige week in haar periodieke onderzoek Monitor Nieuwe Woningen dat in 2011 ongeveer 25% minder nieuwbouw koopwoningen zijn verkocht dan in 2010. Een van de knelpunten is dat potentiële kopers eerst hun oude woning willen verkopen. De voorgenomen maatregel van minister Spies kan volgens de ontwikkelaars ertoe bijdragen dat kopers van nieuwe woningen wat dat betreft meer risico durven te nemen en eerder bereid zijn om de koop van een nieuwbouwwoning door te zetten.




Brochure Energiezuinige woningen ontwikkelen: de beste basis
Gepubliceerd: 25 januari 2012

Goede, comfortabele en gezonde energiezuinige woningen ontwikkelen begint bij het leggen van een goede basis. De beste basis voor energiezuinig bouwen bestaat uit 'robuuste' maatregelen: bewonersonafhankelijk danwel aansluitend bij bewonersgedrag.

De beste basisIn de brochure ‘Energiezuinige woningen ontwikkelen: de beste basis’ zette de werkgroep Robuuste Maatregelen van het Lente-akkoord de vier belangrijkste robuuste maatregelen voor u op een rij. Deze vier maatregelen vormen samen de basis van een goed energieconcept.

Alle leden van de partners van het Lente-akkoord krijgen de brochure deze week toegestuurd. De brochure is tevens te vinden op de site van het Lente-Akkoord. 

Meer informatie bij Claudia Bouwens.




Brief aan Minister Spies over Veegbesluit (warmtenetten)
Gepubliceerd: 18 januari 2012

De NEPROM reageert op het recent gepubliceerde Veegbesluit, en met name op het onderdeel over de aansluitplicht op warmtenetten. Wij hebben de minister verzocht die (overgangs)regeling aan te passen. Zij sprak op 18 januari met de Tweede Kamer over het Veegbesluit.

De NEPROM maakt zich met de andere partijen aangesloten bij het zogenoemde Lente-akkoord hard voor het terugdringen van het energieverbruik in nieuwbouwwoningen en de daaraan verbonden kosten voor bewoners. Tegen die achtergrond reageren wij op het recent gepubliceerde Veegbesluit en met name op het onderdeel dat op de aansluitplicht op warmte-netten ziet.

In het Veeg- c.q. Bouwbesluit, dat in december 2011 werd gepubliceerd, is een overgangsregeling opgenomen op grond waarvan in grote gebieden de plicht tot aansluiten op een collectief warmtenet tot in lengte van dagen kan blijven gelden. Deze regeling draagt in de ogen van de NEPROM veel nadelen met zich mee.     
 
In de toelichting op het besluit wordt onder meer aangevoerd wordt dat een warmtenet vanuit het oogpunt van energiezuinigheid en milieu alleen bij borging van de aansluitplicht over een langere periode haalbaar is. Echter: bij de huidige stand van de techniek kunnen opdrachtgevers bij woningbouw zonder aansluiting op het warmtenet tegen lagere kosten een betere energieprestatie realiseren. Bovendien leidt die betere energieprestatie tijdens de exploitatie ook tot lagere energiekosten voor de bewoners, dan in de situatie waar wél op het warmtenet wordt aangesloten en waar de hoge aansluitkosten in rekening worden gebracht.
 
De NEPROM maakt zich zorgen omdat projectontwikkelaars in de praktijk tegen irreële en disproportioneel hoge kosten voor aansluiting op (vaak relatief grote) collectieve warmtenetten kunnen aanlopen. Er is geen vrije onderhandelingspositie ten aanzien van deze kosten omdat projectontwikkelaars op grond van bouwregelgeving vaak verplicht zijn zich aan te sluiten op deze netten. Tussen gemeenten en energiemaatschappijen zijn vaak al financiële afspraken gemaakt over het beheer en de exploitatie. 
 
Download de volledige brief: Brief Veegbesluit.pdf+
 
Voor vragen of opmerkingen over dit onderwerp kunt u terecht bij Nicolette Zandvliet (070 – 337 03 35)



Nieuwbouwmarkt voor koopwoningen opnieuw in zwaar weer
Gepubliceerd: 18 januari 2012

In het afgelopen jaar zijn slechts 20.000 nieuwbouwwoningen verkocht; ruim 25% minder dan in 2010. Dat blijkt uit de Monitor Nieuwe Woningen; een onderzoek dat in opdracht van het ministerie van BZK en de NEPROM door het OTB wordt uitgevoerd. De woningmarkt verslechterde sterk als gevolg van de verminder¬de leencapaciteit en de daling van het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De NEPROM verwacht dat deze verslechtering in 2012 verder doorzet. De gevolgen voor de nieuwbouw zullen dramatisch zijn. Om de nieuwbouw op korte termijn te steunen zijn prijsverlagingen noodzakelijk. Drastische verlaging van de grondkosten is een deel van de oplossing, daarnaast pleit de NEPROM voor een tijdelijke rijkspremie aan kopers van zeer energiezuinige huur- en koopwoningen.

Monitor Nieuwe Woningen cijfers en analyses Winter 2011-2012 fig 1
in de grafiek: verkochte nieuwbouwwoningen naar prijsklasse

Vóór de  crisis was het gebruikelijk dat er jaarlijks ruim 40.000 nieuwbouwwoningen werden verkocht. In de tweede helft van 2008 daalde dat aantal met 50%, met een absoluut dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009. Daarna zette het herstel gestaag in, maar daar kwam in 2011 een einde aan. De verkoop van nieuwbouwwoningen over heel 2011 bedroeg zo’n 50% van wat gebruikelijk was vóór de crisis. Bij ongewijzigde omstandigheden zal deze volgens de NEPROM – de vereniging van projectontwikkelaars - in 2012 opnieuw verder weg zakken.
 
Aantal opgeleverde woning daalt
Werden in de periode 2007-2009 gemiddeld 80.000 woningen (koop én huur) per jaar opgeleverd, in 2010 is dit aantal teruggezakt naar amper 56.000 woningen. Het aantal opgeleverde marktkoopwoningen is in dezelfde periode maar liefst gehalveerd (van 48.000 in 2009 naar 28.500 in 2010). Voor 2011 en 2012 verwacht de NEPROM respectievelijk 58.000 en 56.000 opgeleverde nieuwe woningen (koop en huur) en voor 2013 ligt een verdere daling in het verschiet. Niet alleen de markt voor koopwoningen verslechtert, ook worden naar verwachting steeds minder huurwoningen opgeleverd. Door verslechterde liquiditeitspositie van corporaties en beleggers worden fors minder huurwoningen aangekocht en ontwikkeld.
 
Vooruitzichten 2012 zijn slecht
Banken blijven ook in 2012 zeer terughoudend in het verstrekken van hypotheken. Daar komt bij dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) recentelijk alle grote banken min of meer heeft gedwongen om de verruimde Nibud-normen voor tweeverdieners niet te hanteren. Ook de grote onrust over de houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek houdt aan. De grote onduidelijkheid en het gebrek aan regie op deze onderwerpen hebben een sterk negatieve invloed het consumenten¬vertrouwen. Veel potentiële kopers wachten onder deze omstandigheden af. Bij ongewijzigde omstandigheden zal de koopsector in 2012 tot fors onder de 20.000 verkochte nieuwe woningen dalen.
 
Op lange termijn dreigt woningtekort in sterke regio’s
Ondanks de slechte huidige marktomstandigheden dreigt voor regio’s als Utrecht, Flevoland en delen van Noord-Holland en Zuid-Holland op langere termijn een tekort aan koopwoningen te ontstaan. Uitgaand van de verwachting dat er veel minder woningen nodig zijn schrappen veel gemeenten fors in hun planvoorraad. In sommige regio’s is de structurele behoefte aan woningen echter zo groot dat er door nu te veel plannen te schrappen er op langere termijn een woningtekort dreigt. In deze regio’s moet – ondanks het uiterst slechte marktsentiment - niet te rigoureus in de planvoorraad worden gesneden.
 
Stimulans nieuwbouwproductie noodzakelijk
Voor de nieuwbouw zijn de gevolgen zonder overdrijving dramatisch te noemen. De kans is zeer groot dat het aantal nieuwe koop- en huurwoningen in 2012 verder wegzakt. Dat betekent dat het aantal faillissementen en ontslagen in de bouwsector verder zal oplopen. Veel kennis en ervaring zal definitief uit de bouwsector verdwijnen.
Om nieuwbouw op korte termijn te stimuleren is prijsverlaging noodzakelijk. Aan de kant van de bouwkosten en marges bij ontwikkelaars is al heel veel gebeurd. Drastische verlaging van de grondkosten moet daarnaast een deel van de oplossing kunnen brengen. Gemeenten zullen nu net als veel bouwers en ontwikkelaars de werkelijkheid onder ogen moeten gaan zien: afschrijven op grondkosten en de meest kansrijke projecten op volle kracht door laten gaan. 
 
Daarnaast is het van groot belang dat ook het Rijk de nieuwbouw tijdelijk steunt. Dat kan door een tijdelijke premie beschikbaar te stellen aan de kopers van zeer energiezuinige huur- en koopwoningen. Al eerder stelde de NEPROM voor een tijdelijke premie van 20.000 euro beschikbaar te stellen voor woningen met een energielabel A+++ (EPC = 0,4). Een dergelijke premie is vergelijkbaar met het stimuleren van auto’s met een lage CO2 uitstoot. Een regeling die zeer succesvol is geweest, maar die vooral terecht kwam bij de autoindustrie in het buitenland.
 
Download het volledige rapport (pdf, 1Mb) 
Monitor Nieuwe Woningen cijfers en analyses Winter 2011-2012+



Geen regelmonsters in Overijssel
Gepubliceerd: 05 januari 2012

In zijn blog Nieuwe regelmonsters in de provincie? sprak Jan Fokkema onlangs zijn zorg uit over de zeer omslachtige procedures die het gevolg zouden zijn van de invoering van nieuwe provinciale Structuurvisies. Graag grijp ik de zorg van Jan Fokkema aan om uiteen te zetten hoe we het in Overijssel hebben aangepakt met onze Omgevingsvisie.

Overijsselse aanpak ruimte vermindert regeldruk

Op 1 juli 2009 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Omgevingsvisie vastgesteld en daarmee voor het gehele fysiek-ruimtelijk domein een fundamenteel andere koers ingeslagen. De koerswijziging betreft niet alleen de wijze waarop het beleid tot stand is gekomen, maar ook de wijze waarop we daar invulling en uitvoering aan geven. Daarmee heeft Overijssel een werkwijze geïntroduceerd die naadloos past in de geest van de in wording zijnde Omgevingswet. 

Voor 2009 kende Overijssel net als veel andere provincies voor het fysiek-ruimtelijke domein afzonderlijke plannen, waaronder het streekplan, milieubeleidsplan, waterhuishoudingplan en het verkeers- en vervoersplan. Die plannen werden allemaal op verschillende momenten vastgesteld. Met de vaststelling van de Omgevingsvisie zijn al die beleidsplannen ingewisseld voor één (compact) plan: de Omgevingsvisie. Maar daar bleef het niet bij. Tegelijk met de visie hebben Provinciale Staten ook één integrale verordening vastgesteld en bovendien één uitvoeringsprogramma.

Naast die integrerende aanpak heeft Overijssel ook gekozen voor een vernieuwende sturingsfilosofie: namelijk een kwalitatieve in plaats van een kwantitatieve sturing, waarbij de focus ligt op het provinciaal belang. Daarbij stelt de provincie wel een aantal kwalitatieve randvoorwaarden. Die vloeien voor een belangrijk deel voort uit de vernieuwende catalogus gebiedskenmerken. Wij denken dat we op die manier ontwikkelingen kunnen stimuleren die bijdragen aan behoud en versterking van de kwaliteiten van het gebied. Het is dus niet meer de provincie die bepaalt wat bijvoorbeeld de maximale omvang van burgerwoningen en bijgebouwen moet zijn, dat is voortaan in eerste aanleg de gemeente.

Zoals gezegd beschikt Overijssel nu niet alleen over één beleidsdocument, maar ook over één integrale verordening voor het hele fysiek-ruimtelijke domein. Die komt in de plaats van de vele verordeningen en regels die voorheen golden. Daarbij hebben we bovendien een forse dereguleringsslag geslagen onder het motto “regel niet meer dan moet en regel dat goed”. 

Van de verordening maakt het ruimtelijk deel op grond van de Wro deel uit. Dat was best zoeken, zeker ook omdat Overijssel de ambitie had om invulling te geven aan die kwalitatieve sturing en dat op een goede manier aan de verordening te koppelen. Daar waren eigenlijk geen concepten van in omloop. Dat was spannend, vooral ook omdat niet alleen de provincie maar ook gemeenten aan dat concept moesten wennen. Maar onze ambitie is goed gelukt. Dat blijkt ook uit een eerste evaluatie die is uitgevoerd naar de verordening. Eerlijk gezegd was de tijd om het functioneren van die nieuwe verordening te evalueren relatief kort, maar gezien het vernieuwende karakter ervan vonden we het belangrijk om snel na vaststelling ongewenste (neven) effecten te kunnen traceren. Uit de evaluatie blijkt dat de gemeenten goed uit de voeten kunnen met de verordening.

De Overijsselse aanpak heeft als groot voordeel, dat voor het hele ruimtelijk-fysieke domein op één en hetzelfde moment het beleidsdocument ( de Omgevingsvisie), de regels en het uitvoeringsprogramma zijn vastgesteld. Dat is inhoudelijk een groot voordeel, omdat nu volstaan kan worden met het naslaan van één document in plaats van verschillende documenten. 

Niet minder belangrijk is dat we de bureaucratie hebben teruggedrongen. Dat doen we in de eerste plaats door ons als provincie alleen nog te richten op wat van provinciaal belang is. Op deze wijze wordt veel beleidsruimte geboden aan partners als gemeenten en waterschappen. Een zelfbewuste gemeente kan daar gebruik van maken zonder dat de provincie zich er nog tegenaan bemoeit. Zo kan een gemeente die beschikt over een actuele structuurvisie, die in lijn is met de Omgevingsvisie, er op vertrouwen dat bestemmingsplannen die daar op gebaseerd zijn de instemming genieten van de provincie. 

Daarnaast hebben we de bureaucratie verminderd door zowel bij de voorbereiding als de besluitvorming het geheel bij elkaar te houden. Op die manier hebben we voorkomen dat besluitvorming over het ene plan doorwerkt in het andere plan en dus bijstelling van het ene plan ook weer leidt tot aanpassing van andere plannen. Het is ons gelukt om in ruim 1,5 jaar tijd in een interactief proces met betrokkenheid van alle partners, vertegenwoordigers van alle maatschappelijke organisatie én inwoners in een gebundeld proces tot besluitvorming te komen. En daar kijken wij en met ons velen met een goed gevoel op terug!

Bert Boerman
Gedeputeerde Ruimte, water en jeugdzorg in de provincie Overijssel




Gebiedsvisies nodig voor aanpak kantorenleegstand
Gepubliceerd: 20 december 2011

Wanneer overheden, eigenaren, beleggers, projectontwikkelaars en gebruikers de handen ineen slaan kunnen zij op locatieniveau de kantorenleegstand aanpakken. Een breed gedragen visie op de potentie van een gebied is nodig om toekomstgericht de noodzakelijke (des)investerings-beslissingen te kunnen nemen. 

Een van de drie acties uit het Actieprogramma Leegstand Kantoren van overheden en marktpartijen is het aanpakken van een aantal experimenteergebieden. Doelstelling is om de opgedane kennis en ervaring ook elders te benutten bij het aanpakken van leegstand op kantorenlocaties met een bovengemiddelde leegstand. De brancheverenigingen NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang hebben elk een experimenteergebied begeleid in nauwe samenwerking met respectievelijk de gemeente Amsterdam, Haarlemmermeer en Nieuwegein.

Belangrijke les uit de experimenten is dat elke locatie maatwerk behoeft. Er is een enorme diversiteit aan kenmerken van locaties en gebouwen, strategieën van eigenaren/beleggers en betrokkenheid en belangen van gemeenten. Er blijkt niet één uniforme aanpak te zijn die overal bruikbaar is om het leegstandsprobleem aan te pakken. Wel is duidelijk dat belanghebbenden hun (des)investeringsbeslissingen alleen kunnen nemen op basis van een gedeelde visie op de locatie en de regionale kantorenmarkt. Belangrijke vragen zijn: blijft het een kantorenlocatie? En zo nee, welke alternatieven zijn er? Maar ook: wat is de kwaliteit van de regionale kantorenvoorraad? En wat is het effect van mogelijke nieuwbouw?

Gemeenten zijn aan zet om samen met de lokaal betrokken marktpartijen de mogelijkheden van het gebied expliciet te maken. Dat is een onvermijdelijk en tijdrovend proces, waarin de lokale eigenaren/beleggers zich actief moeten opstellen. Daar ligt nog een flinke opgave. Veel eigenaren bekijken de leegstand vooral op pand- of portefeuilleniveau. Zolang de huurinkomsten de kosten nog dekken of er nog hoop is op verhuur aan een ‘witte raaf’, blijken zij weinig urgentie te ervaren. Sommige eigenaren zijn (financieel) nauwelijks in staat iets te doen. Vaak ook ontbreekt een basis voor een gezamenlijke gebiedsgerichte aanpak. Eigenaren/beleggers, gebruikers, projectontwikkelaars en gemeente kennen elkaar gewoonweg niet. Dat is wèl nodig om een gezamenlijk proces te kunnen doorlopen dat leidt tot gebiedsvisies met een breed gedragen (her)ontwikkelingsperspectief.

SITE rapport

Bureau SITE heeft in opdracht van de NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang de Eindrapportage Experimenteergebieden (pdf - 26Mb) opgesteld, waarin u meer kunt lezen over de opgedane ervaringen.

De NEPROM, IVBN en Vastgoed Belang bieden provincies en gemeenten aan om actief samen op te trekken in de ontwikkeling van regionale kantorenvisies en lokale gebiedvisies.

Noot
Bij het Actieprogramma Aanpak Kantorenleegstand zijn aangesloten: het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, IPO, VNG, NEPROM, IVBN, Vastgoed Belang, ING Real Estate Finance, CoreNet, FMN, gemeenten Amsterdam, Haarlemmermeer en Heerlen.

Experimenteergebied Amstel III is door SITE uitgevoerd i.s.m. NEPROM en gemeente Amsterdam. Experimenteergebied Merwestein is door SITE uitgevoerd i.s.m. Vastgoed Belang en gemeente Nieuwegein. Experimenteergebied Beukenhorst is door APPM uitgevoerd i.s.m. IVBN en gemeente Haarlemmermeer. De Eindrapportage Experimenteergebieden is opgesteld door SITE.

Voor meer informatie over de Eindrapportage kunt u terecht bij:

Jan Fokkema, NEPROM (070 386 62 64 of  06 543 011 57)
Frank van Blokland, IVBN (070 300 03 71 of 06 542 524 15)
Hein Bos, Vastgoed Belang (020 346 31 23 of 06 557 077 77)