Dossiers
Dossier: Kredietcrisis
Dossier: Integriteit
Dossier: Duurzaamheid
Dossier: Woningmarkt
Dossier: Kantoren- en winkelmarkt
Dossier: Constructieve Veiligheid
Dossier: Natuur en Milieu
Dossier: PPS & selectie marktpartijen
Dossier: Investeren in Ruimtelijke Kwaliteit/MIRT
Dossier: Ruimtelijke Ordening en Grondbeleid
Dossier: NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling
Dossier: PPS & selectie marktpartijen
Een van de belangrijkste doelstellingen van de NEPROM is het bevorderen van de samenwerking tussen overheid en markpartijen. De laatste jaren gebeurt dit dan ook steeds meer en de Publiek Private Samenwerking is inmiddels een veel gebruikte term bij gebiedsontwikkelingen. Toch vragen de ontwikkelingen om continue verbetering en aandacht als het gaat om de manier waarop een dergelijke samenwerking tot stand komt en een werkbare samenwerking gewaarborgd blijft. Ook het onderdeel combinatieovereenkomsten valt onder dit dossier. De NEPROM is op dit terrein erg actief, wat wordt weergegeven in dit dossier.Toon dossier archief
Voorstel nieuwe aanbestedingswet uit de tijd?
Gepubliceerd: 26 januari 2012
De aanbestedingswet heeft een lange aanloop nodig. De Eerste Kamer riep een wetsontwerp een halt toe op 8 juli 2008. De Tweede Kamer heeft daarna ook de behandeling van het huidige wetsvoorstel verscheidene malen aangehouden. Dit tot ongenoegen van sommige stakeholders. Een belangrijk discussiepunt is de vraag naar de juridische status van de zogenoemde Gids Proportionaliteit. De Gids Proportionaliteit geeft de visie van de schrijvers op de wijze waarop met het begrip ‘proportionaliteit’ bij aanbestedingen moet worden omgegaan. Lees hier de ter gelegenheid van de consultatie ingebrachte NEPROM-reactie.
De NEPROM is van mening dat de voorstellen van de Europese Commissie beoordeeld en meegewogen moeten worden bij de beslissing over de voortgang van de behandeling van het Nederlandse wetsvoorstel. Een reëel scenario is dat wellicht 30 juni 2014 de richtlijnen geïmplementeerd moeten zijn in de lidstaten. Het verdient dus aanbeveling hiermee al in dit stadium rekening te houden zodat men later niet met onvolkomenheden of tegenstrijdigheden geconfronteerd wordt.
De Ongefrankeerde Bouwenvelop
Gepubliceerd: 24 november 2011
Overamstel wordt getransformeerd. De gemeente Amsterdam heeft bouwenveloppen uitgeschreven en bouwenvelopovereenkomsten afgesloten. De ene ontwikkelaar was op grond hiervan verplicht in ‘zijn’ parkeergarage ook (een deel van de) parkeerplaatsen ‘voor de andere kavel’ te faciliteren. Hierover moeten ‘de projectontwikkelaars’ samen verder afspraken maken, binnen (beperkte) uitgangspunten, de overige verplichtingen van de bouwenvelopovereenkomst en een bepaalde termijn. De gemeente wenst hier verder uitdrukkelijk geen partij bij te zijn.
Partijen komen er niet uit en treffen elkaar in kort geding. Volgens eiser moet een aanvang gemaakt worden met de bouw van een ondergrondse parkeergarage. Het verbaast de Voorzieningenrechter niet dat een dergelijke open opdracht van de gemeente voor de nodige complicaties heeft gezorgd.
Niettemin mag van partijen worden verwacht dat zij zich jegens elkaar opstellen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat zij zijn gehouden om op constructieve wijze met elkaar te onderhandelen, de bedoelde afspraken te maken en de overeenkomst tot stand te brengen.
Aangezien er geen overeenkomst tot stand is gekomen, wordt de vordering (tot nakoming) afgewezen. De rechter geeft de ene ontwikkelaar wel in overweging mee het project met de nodige voortvarendheid ter hand te nemen en het niet op de lange termijn te blijven schuiven. Anders zou dit mogelijk als onrechtmatig handelen jegens de andere partij te kwalificeren kunnen zijn.
De afgesproken termijn was inmiddels verlopen en voor onbepaalde tijd verlengd.
Samenvattend:
a) gemeente: laat niet bewust juridische gaten vallen;
b) marktpartijen: als die er toch zijn, moet u hen (in vergelijkbare gevallen) netjes dichten.
Ons is niet bekend of er hoger beroep ingesteld is of een bodemprocedure gestart wordt. Klik hier om de uitspraak raadplegen.
Voor meer informatie over dit bericht kunt u contact opnemen met Nicolette Zandvliet (070 – 337 03 35).
Aanbesteden: een uitnodiging tot samenwerking
Gepubliceerd: 14 november 2011
Volgende week buigt de Tweede Kamer zich volgens de agenda over de nieuwe Aanbestedingswet. Naar verwachting wordt dan ook gesproken over gunningscriteria. Er is een amendement ingediend op grond waarvan primair de economisch meest voordelige inschrijving als gunningscriterium (verder: EMVI-criterium) geldt.[1] Hierbij worden aanbiedingen op zowel op zowel de prijs als de kwaliteit beoordeeld waarna de verhouding tussen beide onderdelen bepaalt welke aanbieding het meest gunstig is.
In afwijking hiervan kan volgens het amendement ook gegund worden op grond van de laagste prijs. In dat geval dient de aanbestedende dienst de toepassing van dit criterium te motiveren.
Het EMVI-criterium zorgt er voor dat nauwer bij de wensen van de aanbestedende aangesloten kan worden dan wanneer er alleen op de laagste prijs geselecteerd wordt. Er zijn daarnaast ook andere manieren om het beste uit de markt te halen:
1) Bied ruimte voor optimalisatie
In de projectontwikkelingpraktijk is het belangrijk dat met name ten aanzien van programmering, fasering en financiering ruimte voor flexibiliteit wordt gegeven. En dat duidelijk is wie het risico van de flexibiliteit draagt. Er is een amendement ingediend dat hier aan lijkt te raken. Onze visie gaat echter verder dan het louter voorstellen van varianten om innovatie te bevorderen.[2]
2) Toets ook op vaardigheden van marktpartijen als samenwerkingspartner
Tijdens een langdurige gebiedsontwikkeling komen partners altijd voor onverwachte gebeurtenissen te staan. De vraag is hoe men daar mee om gaat en hoe men er gezamenlijk weer goed uit komt. Het is raadzaam hieraan aandacht te besteden bij de gunningcriteria. Hoe maakt een marktpartij duidelijk dat zij in staat is het project tot een goed einde te brengen?
3) Verhoog de helderheid van de informatie in de Nota van inlichtingen
In de Nota van inlichtingen beantwoordt de gemeente vragen van gegadigden. Dit is een belangrijk document. Volledige, adequate en juiste beantwoording voorkomt dat de inschrijver een aanbieding doet op basis van verkeerde uitgangspunten. In de praktijk komt het vaak voor dat bij de beantwoording wordt volstaan met het pardoes passeren van een vraag of het simpelweg verwijzen naar de (kennelijk onduidelijke) passage, zonder aanvullend opheldering te verschaffen. Dat is niet bevorderlijk voor de communicatie. Bovendien krijgt de aanbestedende dienst zo niet de kwaliteit die hij wil.
4) Bied marktpartijen de gelegenheid voor een moment voor persoonlijke toelichting
“Never trust a skinny cook”, luidt een Engels adagium. Dit geldt ook in de aanbestedingskeuken. Een aanbestedende dienst moet de gelegenheid krijgen te proeven wat de keuze voor een bepaalde partij in de praktijk betekent. Ambitieuze marktpartijen lichten graag hun aanpak en filosofie toe.
Nicolette Zandvliet is beleidsmedewerker juridische zaken.
[1] Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, 32 440, nr. 25
[2] Vergelijk amendement Verhoeven, Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, 32 4440, nr. 30
NEPROM-reactie op Gids Proportionaliteit
Gepubliceerd: 10 oktober 2011
Begin september heeft het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie het ‘Consultatiedocument Gids Proportionaliteit’ gepubliceerd met het verzoek aan belanghebbenden te reageren. In de Gids geven de schrijvers aan hoe volgens hen met het begrip proportionaliteit bij aanbestedingen moet worden omgegaan. Door middel van een brief heeft de NEPROM haar reactie gegeven. Klik hier om het document te raadplegen.
Het is geschreven tegen de achtergrond van de gebiedsontwikkelingpraktijk en de Reiswijzer 2011. Hoewel de Gids een breder bereik heeft dan dat, zijn wij positief over het concept. De NEPROM pleit voor een juist evenwicht tussen het leveren of vragen van maatwerk enerzijds en duidelijke, algemene richtsnoeren anderzijds. Alles draait daarbij om de eenvoud en zorgvuldigheid.
Voor meer informatie over deze brief en dit onderwerp kunt u terecht bij Nicolette Zandvliet (070 – 337 03 35).
Praktijkbijeenkomst Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, een terugblik
Gepubliceerd: 27 september 2011
Woensdagmiddag 21 september, Jaarbeurs Utrecht
Nieuwe Reiswijzer voor een veilige reis bij gebiedsontwikkeling
Op 21 september komen overheden, marktpartijen en juristen bij elkaar om te spreken over de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, een gids die partijen betrokken bij gebiedsontwikkeling kunnen gebruiken om het proces van gebiedsontwikkeling - en vooral de organisatie van een ontwikkelingscompetitie daaraan voorafgaand - in goede banen te leiden. Aanleidingen tot het maken van deze nieuwe versie waren onder andere het veranderende financieel economische klimaat en het Müller-arrest van 2010. Dit arrest heeft in de Europese regelgeving een zodanig effect gehad dat de initiatiefnemers van de eerder uitgebrachte Reiswijzers het tijd vonden om een actuele versie uit te brengen. Deze middag werd dit instrument uitgebreid behandeld.
Reiswijzer niet gebruikt?
Op de vraag van Jan Fokkema aan de zaal voor wie de Reiswijzer toegevoegde waarde biedt, komen slechts enkele handen omhoog. Waarom is de reiswijzer niet van toegevoegde waarde of waarom landt deze niet bij gemeenten?
Andere focus
Het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam vertelt dat de focus van de gemeente Amsterdam vooral ligt bij het uit de lucht halen van veel projecten. “We zijn niet zo zeer bezig met gebieden te ontwikkelen, maar vooral met de vraag hoe we de projecten die we hebben, kunnen saneren, uitfaseren of bevriezen. Dat is een reden waarom we ons niet zo veel meer richten op nieuwe gebiedsontwikkelingen. Daarnaast proberen wij steeds ook meer grond te verkopen aan particulieren. De Reiswijzer richt zich vooral op processen met traditionele marktpartijen, maar de ontwikkel- en investeringsruimte is krap.”
Misvatting van ‘Gebiedsontwikkeling’
Bregman erkent dat probleem. Hem bekruipt het gevoel dat de term gebiedsontwikkeling vaak het beeld oproept van grootschalige uitleglocaties. “Gebiedsontwikkeling is als begrip wel ontstaan in de tijd dat we aan dat soort projecten deden, maar als verschijnsel is het in samenhang ontwikkelen, zowel buitenstedelijk als binnenstedelijk, van kleine locaties. De vragen die zich in het proces aandienen, komen ook aan bod in deze Reiswijzer. Voordat het begrip gebiedsontwikkeling bestond, zijn er contracten afgesloten. Contracten die nu ter discussie komen te staan en waar we arrangementen over willen afspreken. Ook dat valt nu onder het maken van afspraken in het kader van gebiedsontwikkeling. Het zou jammer zijn als voor dat soort afspraken langs de Reiswijzer wordt gekeken.”
Reiswijzer is generiek
Kersten reageert daarop: “Ik kom vaak gemeenten tegen die uitonderhandeld zijn over een bepaalde planontwikkeling. En die lopen vervolgens tegen hele specifieke problemen aan. De Reiswijzer beschrijft heel generiek het proces van de gebiedsontwikkeling en het is waar dat je voor specifiekere vragen op een ander niveau moet nadenken hoe je dat op moet lossen. De Reiswijzer is eigenlijk bedoeld voor de partijen die niet zo vaak een aanbesteding doen. Het instrument geeft hen inzicht in wat er allemaal komt kijken bij een aanbesteding. Je hebt daarmee niet alle oplossingen in handen, maar wel veel afwegingen die je in het proces moet maken.”
Gedwongen samenwerking
Een deelnemer in de zaal denkt dat het ook te maken heeft met het feit dat veel locaties al in bezit zijn van marktpartijen en dat de gemeente bouwclaims heeft afgesproken die zij een keer moet verzilveren. Daardoor ben je als gemeente al gebonden om met die betreffende marktpartij afspraken te maken over nieuwe gebiedsontwikkelingen. Hij vindt dat iedere directeur grondbedrijf een Reiswijzer op zijn bureau moet hebben liggen. “In het kader van de gedwongen samenwerking moet je de regels van de Reiswijzer kunnen toepassen. Iedere gemeente moet de basis van de gebiedsontwikkelingsregels weten.” Veel gemeenten en marktpartijen herkennen zich daarin. Iemand van de gemeente Lelystad doet de oproep ook voor “beginners in de herontwikkeling” (zoals de gemeente Lelystad) handreikingen in de Reiswijzer op te nemen. Fokkema kondigt aan dat de NEPROM samen met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft aan een beknopte “samenvatting” van de Reiswijzer werkt, die de belangrijkste aandachtspunten met betrekking tot de organisatie van een ontwikkelingscompetitie op een rijtje zet. Het document, dat binnen enkele maanden wordt verwacht, biedt niet alleen snel inzicht in de organisatie van een dergelijk proces,
maar het helpt ook beginners goed op weg.
Zware jongens van Gebiedsontwikkeling
Eerder tijdens het programma gaven de twee zware jongens in de wereld van de gebiedsontwikkeling, Friso de Zeeuw en Arjan Bregman hun rondleiding door de Reiswijzer 2011. De Zeeuw nam de praktische kant voor zijn rekening en Bregman de juridische ‘hoogtepunten’. Beide heren vinden het belangrijk om op eerdere bijeenkomsten genoemde zaken te herhalen, omdat de
doorwerking van de eerdere versies op de praktijk ‘treurig’ was.
Casus: Food Center Amsterdam
De herstructurering Food Center Amsterdam gaat om een gebied van 23 hectare, afgesloten door hekken en poortjes. Hierdoor kan de omgeving er niet van genieten, terwijl het zo dicht bij het stadscentrum ligt. Daarom en omdat het gebied ook is verpauperd en nu in slechte staat verkeert, is ervoor gekozen om dit gebied nieuw leven in te blazen. Daarbij kiest de gemeente voor een
concurrentiegerichte dialoog, waarbij het contract uiteindelijk de vorm van een concessie zal krijgen.
Drie consortia doen aan de dialoogfase mee, die medio 2012 wordt afgesloten. Belangrijk leerpunt is dat deze vorm van aanbesteding veel tijd, geld en inspanning kost van gemeente en marktpartijen. Voordeel is dat de inrichting van het proces en de wijze waarop de uitvraag plaatsvindt, beïnvloed worden door de inhoudelijke inbreng van de marktpartijen. Dat heeft inmiddels al veel meerwaarde opgeleverd. Belangrijkste les is: ga een dergelijk intensief proces alleen aan bij zeer omvangrijke
gebiedsontwikkelingen. Zoek bij lichtere aanbestedingen ook naar mogelijkheden om marktpartijen vroegtijdig te betrekken, zodat proces en uitvraag aansluit bij de visie van de markt.
Passie
Tot slot een hartenkreet vanuit de zaal. “De Reiswijzer is een belangrijk document en moet iedereen in dit vakgebied onder zijn kussen hebben liggen. Het is heel belangrijk om te onthouden dat het ondanks de vele juridische aspecten een prachtig vak is om met een hoop passie gebieden in Nederland weer mooi te kunnen maken.”
Met dank aan ROSTRA Congrescommunicatie.
Wijziging na gunning
Gepubliceerd: 27 juli 2011
De praktijk in vijf voorbeelden
Geldt in het aanbestedingsrecht het spreekwoord “Eens gegund, blijft gegund”?
Veel van onze leden zitten met deze vraag. Na een gunning in een selectie- en aanbestedingsprocedure staat de wereld niet stil en kunnen omstandigheden veranderen. De vraag is wat de grenzen van een gunningsbeslissing zijn en wanneer zij worden overschreden. In deze bijdrage tasten wij aan de hand van vijf (op zich zelf staande) voorbeelden breed af wat wel en niet mogelijk is in het aanbestedingsrecht na een gunning.
Hoewel de grenzen van een gunningsbeslissing op voorhand niet altijd eenduidig aan zijn te geven, hopen wij u met deze voorbeelden inzicht te geven in aspecten die bij het bepalen van de grenzen van een gunningsbeslissing een rol kunnen spelen.
1. Koop- aannemingsovereenkomst [1] conform GIW-model
Artikel 122 Woningwet bepaalt dat gemeenten in een privaatrechtelijke overeenkomst een opdrachtnemer niet kunnen dwingen tot hogere eisen dan die het Bouwbesluit oplegt. In de praktijk veel gebruikte contractuele bepalingen zijn hiermee in strijd. Een voorbeeld daarvan is een beding dat de aannemer verplicht met kopers van door hem te bouwen woningen een koop- aannemingsovereenkomst conform GIW-model te sluiten. Op 17 juni 2011 heeft de Hoge Raad [2] bevestigd dat een dergelijk beding in strijd is met bovengenoemd wetsartikel en beslist dat de voorgeschreven modelovereenkomst niet gesplitst kan worden in een geldig en nietig deel. Projectontwikkelaars die zich niet op andere gronden, zoals het NEPROM-lidmaatschap, (indirect) gecommitteerd hebben aan deze modelovereenkomst kunnen zich achteraf op nietigheid beroepen. (Beheer van dit contract is thans ondergebracht in de Overleggroep Garantiewoningen van het SER-Zelfreguleringsoverleg.)
2. Faillissement na gunning
Mocht de opdrachtnemer na gunning failliet gaan, dan is het aan de curator om te beslissen of hij de overeenkomst nakomt of dat hij bijvoorbeeld (delen van) het bedrijf dan wel projecten verkoopt.
U dient er op bedacht te zijn dat sommige van dergelijke (aanbestedingsplichtige) opdrachten opnieuw aanbesteed moeten worden. Na gunning van een (aanbestedingsplichtige) opdracht en tijdens de uitvoering daarvan mogen namelijk geen wijzigingen in de bestaande overeenkomst worden doorgevoerd die in feite leiden tot een nieuwe opdracht. Dergelijke wijzigingen worden ‘wezenlijke wijzigingen’ genoemd. Volgens het Europese Hof is sprake van een wezenlijke wijziging als de voorwaarden van een opdracht zodanig wijzigen dat de keuze op een andere inschrijver of een andere offerte zou vallen, de opdracht voor meer dan 50% wordt uitgebreid of het economisch evenwicht van de overeenkomst wijzigt in het voordeel van de opdrachtnemer.
Vervanging van een contractspartner is in de regel een wezenlijke wijziging. Een wijziging of toevoeging van een onderaannemer kan ook een wezenlijke wijziging inhouden. Een eventuele verhoging van de aanneemsom is ook een belangrijk feit dat meegewogen dient te worden bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een wezenlijke wijziging (in verband met het economisch evenwicht) [3].
3. Wijzigen of aanvullen?
Als er sprake is van een wezenlijke wijziging van de oorspronkelijke (aanbestedingsplichtige) opdracht, moet een opdracht dus opnieuw worden aanbesteed. Soms is niet duidelijk of er sprake is van een wezenlijke wijziging of van aanvullende werken. Op 31 maart 2009 heeft de Rechtbank Haarlem hierover in kort geding [4] uitspraak gedaan. Om te bepalen of er sprake is van een wezenlijke wijziging of van aanvullende werken moet aansluiting worden gezocht bij artikel 31 lid 4 Besluit Aanbestedingssregels voor Overheidsopdrachten (BAO).
Dit artikel bepaalt wanneer een overheidsopdracht voor werken of een overheidsopdracht voor diensten kan worden gegund na een procedure van gunning door onderhandelingen zonder voorafgaande aankondiging. Ook wel ‘onderhands’ genoemd. De rechtbank bepaalde dat de opdracht onder dit artikel viel. De bouw van 18 (extra) huizen en verplaatsing van de jachthaven (naar een andere dan oorspronkelijk overeengekomen plaats) konden vanuit technisch of economisch oogpunt niet los worden gezien van de oorspronkelijke werkzaamheden. Het ging hier om een klein onderdeel van de gehele opdracht van 200 huizen. Dit was minder dan 50% van de oorspronkelijke opdracht (art. 31 lid 4 BAO). De kring van gegadigden werd hierdoor niet uitgebreid noch werd het economisch evenwicht verstoord. De aanbestede werkzaamheden werden evenmin in belangrijke mate uitgebreid. De opdracht is dus niet wezenlijk gewijzigd en er is slechts sprake van aanvullende werken. Deze moeten als er een onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande aanbesteding plaatsvindt, worden gegund aan de aannemer die de oorspronkelijke opdracht uitvoert (31 lid 4 BAO).
4. Bouwplicht geschrapt
Hoe om te gaan met projecten waarvan later de bouwplicht is geschrapt? In twee zaken waarin deze situatie centraal stond, is uitsluitend de nieuwe rechtsverhouding beoordeeld. In de lijn van het arrest ’Muller’ is in beide gevallen geoordeeld dat geen sprake was van een aanbestedingsplicht.
In de eerste zaak [5] was er volgens de Rechtbank 1) geen bezwarende titel [6] (gelegen in het exploitatierisico, dat geen direct verband houdt met het al of niet realiseren van het werk); 2) geen aanbestedingsplicht op basis van de (alleen in het oorspronkelijke contract van 2004 opgenomen) bouwplicht en 3) geen publiekrechtelijk kader overtreden met de in het Beeldkwaliteitsplan opgenomen eisen. De rechters wegen mee dat eiser ooit een vergelijkbaar contract weigerde en dus niet is gepasseerd.
In de tweede zaak [7] is beslist dat een gemeente zijn keuze voor een contractuele relatie mede mag laten leiden door de (on)mogelijkheden van het aanbestedingsrecht. De grenzen daarvan worden bepaald door de volgende drie criteria. Er is alleen sprake van een overheidsopdracht voor werken als cumulatief wordt voldaan aan drie eisen: rechtstreeks economisch belang overheid, bouwplicht en verdergaande eisen dan publiekrechtelijk mogelijk [8].
Er volgde in dit geval geen aanbestedingsplicht uit de erfpachtovereenkomst (incl. marktconforme canon) o.a. omdat de te realiseren parkeergarage niet onder de werking van het gemeentelijk parkeerregime werd gebracht.
5. Procedure afbreken en niet gunnen
In de praktijk komt het voor dat een aanbestedingsprocedure wordt afgebroken en er überhaupt niet wordt gegund. In het algemeen mag een aanbestedende dienst een aanbesteding afbreken en hoeft zij de opdracht niet te gunnen. Het gelijkheidsbeginsel en precontractuele goede trouw kunnen er toe leiden dat in de gunningsfase, als de aanbestedende dienst kennis heeft genomen van de inschrijvingen, heraanbesteding niet is toegestaan. Dit is aan de orde als een of meer passende aanbiedingen zijn gedaan en bij de beoogde heraanbesteding geen sprake is van een wezenlijke wijziging in de specificatie van de opdracht. In een zaak van 23 juni 2009 was sprake van een wezenlijke wijziging, onder andere vanwege de realisatie van een extra verdieping en de daaruit voortvloeiende bouwkundige wijzigingen [9].
Omstandigheden kunnen uiteraard verschillen van de hierboven geschetste situaties. Indien u aanbestedingsrechtelijke vragen heeft, raapleeg dan altijd een deskundige.
Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met Nicolette Zandvliet, juridisch beleidsmedewerker.
[1] Tegenwoordig ondergebracht in de overleggroep Garantiewoningen binnen het Zelfreguleringsoverleg van de SER
[3] Petra Heemskerk, Overname van bouwactiviteiten bij een faillissement in strijd met het aanbestedingsrecht, 05 juli 2011, Newsflash real estate & Construction, nr. 8 CMS Derks Star Busmann
[4] LJN: BH9057, zie voor meer info www.pianoo.nl
[6] Zie voor een uitleg van dit begrip blz. 72 e.v. Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011, BZK, NEPROM, IPO en VNG
[9] Voorzieningenrechter Rechtbank ’s-Gravenhage, 23 juni 2009, LJN: GB1444, zie voor meer info www.pianoo.nl
Praktijkbijeenkomst Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011
Gepubliceerd: 23 juni 2011
De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 biedt een actuele, praktische routebeschrijving voor het domein van de gebiedsontwikkeling. Met speciale aandacht voor de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Crisis- en herstelwet. De Ministeries van I&M en van BZK, de NEPROM, IPO en VNG organiseren op woensdagmiddag 21 september aanstaande in de Irenezaal Jaarbeurs Utrecht een praktijkbijeenkomst over de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011. Met verhelderende bijdragen van Arjan Bregman en Friso de Zeeuw en veel praktijkervaring. Onder andere van betrokkenen bij de competitie voor de herstructurering van het Food Center Amsterdam; een combinatie van marktconsultatie en concurrentiegerichte dialoog. Gespreksleider is Jan Fokkema. Aanmelden is mogelijk via ROSTRA Congrescommunicatie.
Bijeenkomst Selecties en aanbestedingen
Gepubliceerd: 01 april 2011
Op donderdagochtend 21 april gaan we tijdens een werkbijeenkomst graag met u in op de vraag welke regels aanbestedende diensten wel of niet in acht kunnen nemen bij het uitvragen & selecteren, gunnen & motiveren en contracteren van projectontwikkelaars. We doen dit onder de deskundige leiding van Friso de Zeeuw (Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling), Arjan Bregman (IBR/hoogleraar gebiedsontwikkeling UVA) en Robbert Luteijn (Blauwhoed/Lexecon). Het uiteindelijke doel is een pragmatische NEPROM-uitgave met tips en trucs, (ook) ter verspreiding onder gemeenten en hun adviseurs.
Klik hier voor het voorlopige programma en de toelichting.
Nieuwe regels aanbestedingen. Verbeteringen in de praktijk?
Gepubliceerd: 29 maart 2011
De Aanbestedingswet gaat worden gewijzigd. De Nota van Wijzigingen is op 28 maart door minister Verhagen van Economische Zaken naar de Tweede Kamer gezonden. De NEPROM verricht veel inspanningen om de aanbestedingspraktijk te verbeteren. Alle reden om te kijken of de voorgenomen wijzigingen een verbetering in de praktijk betekenen.
De NEPROM probeert continu de samenwerking tussen projectontwikkelaars en gemeenten bij ontwikkelingscompetities en aanbestedingen te verbeteren. Dat doen wij niet alleen door het uitbrengen van de Reiswijzer gebiedsontwikkeling (een coproductie met o.a. VNG, IPO, I&M en BZK) en het reageren op individuele verzoeken van leden en aanbestedende diensten. Wij werken op dit moment ook aan een praktische publicatie met bruikbare tips en trucs staan om de beste aanbestedingen en competities op te zetten.
Bij een quick scan van de kamerstukken viel ons de volgende vijf (aanknopings)punten op. In dit beginstadium van het wetgevingsproces vormen zij nog geen reden voor vuurwerk en violen, maar zij getuigen wel van een flexibele insteek, eerlijke kansen en kostenreductie voor ondernemers.
1: Verbeterde toetsing integriteit
De wet introduceert een nieuw en exclusief toetsingsinstrument: de Gedragsverklaring Aanbesteden. Dit document vervangt de huidige verklaring omtrent het gedrag. De geldigheidsduur is (ten opzichte van het eerste voorstel) verlengd van één naar twee jaar. Het door de COVOG (Centraal Orgaan Verklaring Omtrent Gedrag, onderdeel van het ministerie van Justitie) te verstrekken document kan door aanbestedende diensten worden opgevraagd bij winnaars of geselecteerden. In eerste instantie kan door middel van een uniforme eigen verklaring worden getoetst. Dit brengt lastenvermindering voor ondernemers met zich mee en geeft het onderwerp integriteit (terecht) een prominente plek.
2: Onafhankelijke aanbestedingsexperts adviseren
Minister Verhagen neemt het initiatief tot oprichting voor een Commissie van Aanbestedingsexperts. Deze commissie zorgt niet alleen voor een laagdrempelige klachtenafhandeling, maar biedt ook een waarborg voor betere naleving en professionalisering. Op dit moment weten we nog niet wat de werkwijze en samenstelling van de commissie worden, en of daar bijvoorbeeld ook mensen met kennis van gebiedsontwikkeling in plaats zullen nemen. Als tijdig, deskundig en onafhankelijk advies van deze commissie dure en langslepende rechtszaken voorkomt, kan zij zeker een bijdrage leveren aan het verbeteren van de aanbestedingspraktijk.
3: Contractsvoorwaarden versus proportionaliteitsbeginsel
Het (gewijzigde) wetsvoorstel noemt contractsvoorwaarden als expliciet onderdeel van het proportionaliteitsbeginsel. De contractsvoorwaarden moeten in redelijke verhouding staan tot de aard en de inhoud van de opdracht. Dit wordt het richtsnoer bij het beoordelen van onredelijke voorwaarden. De invulling verschilt per opdracht. Verdere uitwerking is volgens de Minister (helaas, maar begrijpelijk) niet mogelijk omdat dit maatwerk en innovatie zou inperken. Wellicht kan de hierboven genoemde commissie een rol spelen bij de verdere invulling.
4: Het gaat niet om de eisen, maar de manier waarop
Zo lang de uitgezette vraag bepaalde partijen niet op voorhand uitsluit, is er binnen de wettelijke kaders veel mogelijk. Dat vraagt om goed nadenken voordat de opdracht in de markt wordt gezet. Het voordeel is dat veel creativiteit van de markt kan worden gevraagd. Als alle eisen en voorwaarden maar objectief zijn geformuleerd en eerlijk kunnen worden gewogen in de uiteindelijke beoordeling.
Daardoor ontstaat er ook ruimte voor aspecten als ‘vertrouwen’ en ‘enige mate van flexibiliteit binnen de samenwerkingsrelatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemer’. Wanneer die aspecten voldoende worden gespecificeerd, kunnen die binnen dit kader een rol krijgen.
5: Ga de dialoog aan met de markt
In het wetsvoorstel ontbreken belangrijke voorfases van marktoriëntatie en marktverkenning. Brussel verplicht lidstaten niet deze mee te nemen in nationale wetgeving. De Minister benadrukt dat het des te belangrijker is dat aanbestedende diensten marktkennis aanboren bij marktpartijen. Het initiatief daartoe hoeft niet alleen van aanbestedende diensten uit te gaan.
De NEPROM kan en wil desgewenst marktontmoetingen organiseren als brancheorganisatie. Bijvoorbeeld ter gelegenheid van de presentatie van de Nieuwe Reiswijzer op 31 maart a.s. in Utrecht, tijdens een congres van NEPROM, I&M en VNG ter gelegenheid van één jaar Crisis- & Herstelwet. Raadpleeg de website van ROSTRA Congrescommunicatie voor meer informatie en aanmeldingen.
Of de nieuwe regels daadwerkelijk winst opleveren, wordt twee jaar na inwerkingtreding van de nieuwe aanbestedingswet beoordeeld. De evaluatie is al ingepland door het ministerie. Als NEPROM houden wij zeker de vinger aan de pols en werken t.z.t. zeker mee aan de evaluatie.
Nicolette Zandvliet is beleidsmedewerker juridische zaken bij de NEPROM en onder andere verantwoordelijk voor de onderwerpen integriteitsbevordering, aanbestedingen, de crisis- en herstelwet en constructieve veiligheid.
Discussiebijeenkomst verstedelijkingsafspraken Rotterdam zeer vruchtbaar
Gepubliceerd: 09 juni 2010
Op 3 juni 2010 hebben de Stadsregio Rotterdam en een aantal in deze regio actieve NEPROM-leden het concept van het verstedelijkingsscenario besproken. Doel is het vormen van een integrale visie die zowel door de overheid als door de markt gedragen wordt. De uitwerkingen van de inhoudelijke discussie vindt u in deze notitie. Dit traject wordt zowel door de Stadsregio Rotterdam als door de NEPROM-leden als zeer positief ervaren. Vooral de openheid van zaken van beide partijen en de vroegtijdige benadering van de markt worden hierbij genoemd. Binnen de NEPROM wordt nu geëvalueerd of we ons moeten inzetten ook in andere regio’s deze aanpak op te starten.