Dossiers

Dossier: Woningmarkt

De NEPROM vindt het positief dat Minister Spies (BZK) de regels voor tijdelijke verhuur van koopwoningen versoepelt, zoals de minister vorige week in een brief naar de Tweede Kamer bekend maakte.

Huizenkopers met dubbele hypotheeklasten kunnen daardoor voortaan makkelijker hun oude woning tijdelijk verhuren, zolang ze daar nog geen koper voor gevonden hebben. Bovendien vallen deze woningen straks niet langer onder het zogeheten puntenstelsel, waarmee de verplichting voor gemeenten vervalt om een maximale huurprijs vast te stellen. Ook mogen gemeenten geen extra voorwaarden stellen. Verhuur is op dit moment vaak niet aantrekkelijk omdat de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel veel lager ligt dan de daadwerkelijke woonlasten die door de verhuurder worden gemaakt. Spies zal samen met minister De Jager (Financiën) bij de banken de knelpunten aankaarten die er bij hen bestaan voor de tijdelijke verhuur. Banken moeten namelijk als hypotheekverstrekker toestemming geven voor de tijdelijke verhuur van een woning. Positief is daarnaast ook dat de minister gaat onderzoeken of er in het algemeen meer ruimte kan komen voor tijdelijke huurcontracten. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven het lange wetgevingsproces dat nog moet volgen niet af te wachten, en daarop vooruitlopend hogere huren te gedogen.

De NEPROM constateerde vorige week in haar periodieke onderzoek Monitor Nieuwe Woningen dat in 2011 ongeveer 25% minder nieuwbouw koopwoningen zijn verkocht dan in 2010. Een van de knelpunten is dat potentiële kopers eerst hun oude woning willen verkopen. De voorgenomen maatregel van minister Spies kan volgens de ontwikkelaars ertoe bijdragen dat kopers van nieuwe woningen wat dat betreft meer risico durven te nemen en eerder bereid zijn om de koop van een nieuwbouwwoning door te zetten.

In het afgelopen jaar zijn slechts 20.000 nieuwbouwwoningen verkocht; ruim 25% minder dan in 2010. Dat blijkt uit de Monitor Nieuwe Woningen; een onderzoek dat in opdracht van het ministerie van BZK en de NEPROM door het OTB wordt uitgevoerd. De woningmarkt verslechterde sterk als gevolg van de verminder¬de leencapaciteit en de daling van het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De NEPROM verwacht dat deze verslechtering in 2012 verder doorzet. De gevolgen voor de nieuwbouw zullen dramatisch zijn. Om de nieuwbouw op korte termijn te steunen zijn prijsverlagingen noodzakelijk. Drastische verlaging van de grondkosten is een deel van de oplossing, daarnaast pleit de NEPROM voor een tijdelijke rijkspremie aan kopers van zeer energiezuinige huur- en koopwoningen.

De crisis heeft meer impact op de woningbouw in de Stadsregio Haaglanden dan de betrokken partijen lief is. De vraag naar woningen in de regio blijft de komende tien jaar onverminderd hoog, maar door de crisis ontstaat teveel eenheidsworst in stedelijke plannen. Dit stelt de Stadsregio tijdens de bijeenkomst Woningmarktstrategie Haaglanden van 24 november. Samen met gemeenten, corporaties, bouwers en projectontwikkelaars maakt het stadsgewest prestatieafspraken om het woonaanbod af te stemmen op de daadwerkelijke woonbehoefte.

Marktpartijen en corporaties kregen op 24 november de kans om hun visie op de stedelijke ontwikkeling van de regio te uiten en waren behoorlijk eensgezinds. Zo werd de zorg gedeeld dat Den Haag teveel verdicht met appartementen, terwijl dit milieu slechts op enkele plekken (CS bijvoorbeeld) goed wordt opgenomen door de markt. Ook dient de overheid flexibel te blijven in programmatische ambitie als blijkt dat er geen markt voor is. Deze aanpak zal op sommige locaties consequenties hebben voor de hoogte van de grondprijzen, maar de consument kan zo veel beter bediend worden.

De gesprekken zullen worden voorgezet in het nieuwe jaar. Voor meer informatie kun je terecht bij Matthijs Hofman (074-3879794).

Nederland heeft in de komende jaren nieuwe woningen nodig, vooral in de regio’s waar de bevolkingsgroei en de economische groei zich manifesteren. Dit rechtvaardigt dat het Kabinet in deze crisistijd de nieuwbouw stimuleert. De genomen maatregelen werpen hun vruchten af en hebben de markt voor nog erger behoed. Gezien de ernst van de situatie pleiten wij in een brief naar de Tweede Kamer voor het voortzetten van een aantal (tijdelijke) crisismaatregelen. Het gaat hierbij om:

• De verhoging van de NHG-grens naar 350.000 euro (vervalt eind 2011)
• de regeling “dubbele hypotheekrenteaftrek” (vervalt eind 2012)
• de regeling “hypotheekrenteaftrek na verhuur” (vervalt eind 2012)
• de regeling “overdrachtsbelasting bij doorverkoop” (vervalt eind 2011)
• de verlaagde overdrachtsbelasting van 2% (vervalt 1 juli 2012)

Deze maatregelen hebben hun nut aangetoond en leggen geen of nauwelijks beslag op de rijksbegroting. Daarnaast pleiten wij het voor het opnieuw beschikbaar stellen van een budget voor startersleningen. Koopstarters zijn namelijk de katalysator voor het herstel van de woningmarkt.

Zie hier de brief naar de Tweede Kamer. Voor meer informatie kunt u terecht bij Matthijs Hofman.
 

In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900, waarbij een gevreesde nieuwe daling van de markt realiteit lijkt te worden. Op basis van de signalen van onze leden verwachten we niet dat de markt zich in het derde kwartaal zal herstellen. De opleving van het consumentenvertrouwen op de woningmarkt na verlaging van de overdrachtsbelasting was weliswaar spectaculair, maar de verscherpte hypotheekregels hebben de markt een nieuwe knauw gegeven.

Op 1 augustus 2011 is de nieuwe gedragscode van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) van kracht. De leencapaciteit van kopers is hierdoor beperkt en dit zal zich naar verwachting vertalen in een lager aantal verkochte woningen in Q3, zeker in het starterssegment. Ook zal een deel van de verhuisgeneigden tijdelijk afzien van zelfs het zoeken naar een nieuw huis als gevolg van de nega­tieve effecten van de algemeen politiek-economische situatie (schuldencrisis, bezuinigingen) op het vertrouwen van de woonconsument. Bovendien heeft de veelvuldig naar buiten gebrachte verwachting dat woningprijzen nog (licht) zullen dalen, negatieve invloed op het koperssentiment. 

Download het volledige rapport Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011.

In Park Rijnsoever (Katwijk) kennen de woningen conform bouwvergunning een EPC-eis van 0,80. NEPROM-lid VORM gaat verder door een bestaand ontwerp verder te verbeteren naar een bijzonder energiezuinige woning met een EPC van 0,00.
Resultaat zijn hypermoderne huizen in een traditioneel jasje. De zeven herenhuizen kennen nog steeds oerdegelijke toepassingen als baksteen en dakpannen en dat wordt gecombineerd met nieuwe technieken en materialen. De EPC = 0,00 ontstaat door het behalen van hoge isolatiewaarden van de gebouwschil en kierdichtheid tegen tocht (Qv10-waarde verlaagd van 1,00 naar 0,40 dm3/sm2), tripple-glas, gebruik van een warmtepompinstallatie en ventilatie van de woning met warmteterugwinning. Ook zonnecollectoren en de toepassing van Photo-Voltaïsche cellen voor eigen energieopwekking met netkoppeling dragen bij aan de EPC waarde.

De gebruikskosten van de woning nemen af door de toepassing van zonne-energie. In de zomer vindt zelfs teruglevering van energie plaats aan de leverancier. De kwaliteitsinvestering die door VORM werd gedaan om de EPC waarde van 0,00 te realiseren geeft een grote, duurzame meerwaarde aan de huizen.

De eerste paal van deze bijzondere woningen wordt zaterdag 24 september 2011 om 12.00 uur geslagen op de bouwplaats nabij De Krom in Katwijk ZH door wethouder Udo die ondermeer Milieu, Duurzaamheid en Natuur in zijn portefeuille heeft.

U kunt hier naar de projectwebsite van Park Rijnsoever.

Het project is zaterdag 24 september voor iedereen te bezoeken tijdens de Nieuwbouwdag.
 

Amsterdam hanteert een ‘sociale grondprijs’ voor kavels waarop sociale woningen ontwikkeld worden. Bij grote woningbouwlocaties en als gemiddelde voor de stad als geheel geldt een percentage van 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw. De gemeente wil dit uitgangspunt voor een deel verlaten en staat toe dat het deel van de woningen die gebouwd worden op sociale grond, nu mag worden verhuurd aan mensen met middeninkomens. Wel is de regeling beperkt. Het geldt voor in totaal vijfhonderd sociale woningen die een hogere huur dan € 652,52 per maand mogen krijgen, met een maximum van achthonderd euro. Ook commerciële ontwikkelaars kunnen gebruik maken van de regeling, mits zij voldoen aan de gestelde eisen.

De regeling is niet nieuw. Binnen het percentage sociaal kunnen op dit moment ook koopwoningen ontwikkeld worden. Deze koopwoningen moeten wel ontwikkeld worden met een MGE-constructie (waaronder Koopgarant), waarbij de koopwoningen minimaal 15 jaar lang betaalbaar zijn voor de middeninkomens. Voor de nieuw te ontwikkelen huurwoningen die onder de regeling vallen dienen minimaal 15 jaar in het huursegment tot € 800 per maand te vallen.

De verwachting is dat de aangepaste regeling per 1 januari 2012 ingaat. In de notitie "Marktpositie Middensegment" staan negen maatregelen die de positie van de middeninkomens op (vooral) de huurmarkt in Amsterdam moet verbeteren. Het gaat om maatregel 7. Voor meer informatie kunt u terecht bij Matthijs Hofman. 

Onderzoeksinstituut OTB heeft berekend (zie bijlage rapport) dat diverse beleidsmaatregelen, waaronder met name de beperking van de leencapaciteit, de crisis op de woningmarkt zullen verdiepen. Samen met Bouwend Nederland en de NVB heeft de NEPROM op 13 september een schriftelijke reactie gestuurd (zie Nieuwbouwbrief) op de Woonvisie van het kabinet. Hierin vragen wij om het verlengen van bestaande crisismaatregelen (waaronder de verhoogde NHG-grens), het repareren van negatieve bijeffecten van verlagen van de overdrachtsbelasting (waaronder het verlagen van de overdrachtsbelasting voor levering van grond), extra hypotheekruimte voor zeer energiezuinige woningen en het tijdelijk terugbrengen van startersleningen.

De NEPROM is voornemens om ook zelf nog een aparte reactie op te stellen op deze Woonvisie. De inhoud zal in grote lijnen overeenkomen met de gezamenlijke reactie van 13 september, maar scherper toegespitst kunnen worden op de specifieke wensen van onze leden. Hiervoor kunt u terecht bij Matthijs Hofman.

Nieuwbouwhuizen sterker t.o.v. bestaande bouw

Na een goed nieuwbouwjaar 2010 verwacht de NEPROM een terugval van de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2011. In het tweede kwartaal werden slechts vijfduizend woningen verkocht, terwijl ontwikkelaars en woningcorporaties in het tweede kwartaal van 2010 nog 7.500 woningen verkochten. Vorig jaar leek de markt voor nieuwbouw­woningen weer op te veren; over het hele jaar werden 27.000 woningen verkocht. In 2011 lijken de ontwikkelaars af te stevenen op weinig meer dan 20.000 verkochte nieuwbouwwoningen. Dat is net iets boven het rampjaar 2009, dat met 18.000 verkochte woningen voor een dieptepunt zorgde en dat het slechtste jaar is sinds in 1998 deze cijfers worden geregistreerd.

Nieuw beter dan bestaand
Opvallend is dat ontwikkelaars het laatste halfjaar een afzetstijging zien in het duurdere segment. Voorzichtig worden weer grotere en duurdere woningen op de markt gebracht en is de gemiddelde prijs van nieuw aangeboden nieuwbouwwoningen met 4.000 euro gestegen naar € 285.000.
Het aandeel van de nieuwbouw in de totale woningverkopen is in korte tijd gestegen van 10 naar 20 procent, waarmee nieuwbouwhuizen steeds aantrekkelijker worden ten opzichte van bestaande woningen. Reden hiervoor is dat ontwikkelaars snel inspelen op de actuele markt. Dat gebeurt door in beperktere aantallen huizen te ontwikkelen. Projectontwikkelaars komen daarbij zo veel mogelijk tegemoet aan de beperktere financiële slagkracht van huizenkopers. Een nieuwe eengezinswoning blijkt veel geliefder dan een gemiddelde, bestaande eengezinswoning, zo blijkt uit het onderzoek.

Positief effect verlaging overdrachtsbelasting
De verlaging van de overdrachtsbelasting merkt onze sector naar verwachting pas over een half jaar. Dan werpt de verbeterde doorstroming op de huizenmarkt vruchten af. Wel verwacht de NEPROM dat de nieuwbouw al eerder profiteert van een ten goede kantelend sentiment op de woningmarkt.

Download hier de Monitor Nieuwe Woningen NEPROM Zomer 2011
 

Het kabinet heeft afgelopen vrijdag de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% wordt verlaagd voor een jaar. De NEPROM is blij met dat besluit. De maatregel is het meest opmerkelijke onderdeel van de door de kabinet gepresenteerde Woonvisie.

In het afgelopen half jaar heeft de NEPROM zich samen met Bouwend Nederland hard gemaakt voor een verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters. In de afgelopen maanden merkten we dat de minister en de Tweede Kamer zich gevoelig toonden voor de sterke teruggang in het aantal woningverkopen. Het draagvlak voor een maatregel groeide. In de uitvoering is verlaging voor uitsluitend starters kennelijk te ingewikkeld gebleken en heeft het kabinet voor een algehele verlaging gekozen. Wij verwachten dat de gehele woningmarkt hierdoor een forse impuls krijgt en dat ook de nieuwbouw via de doorstroming profiteert.

Feit is dat bij elke transactie in de bestaande voorraad er steeds 6% uit de sector verdween naar de schatkist. Vanuit het perspectief van de consument was eerst 6% waardestijging nodig om die afdracht goed te maken. De dalende woningprijzen en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek maakte die waardestijging in de komende jaren onzeker. We verwachten dat de verlaging naar 2% voor veel kopers het beslissende duwtje in de rug is.

Er is veel discussie of verlaging van de overdrachtsbelasting tot een stijging van de woningprijzen zal leiden en dus bij de kopers of bij de verkopers zal neerdalen. Hoe dan ook, het verwachte effect is dat veel potentiële doorstromers hun woning nu wel kunnen verkopen en daarmee ook de keuze voor nieuwbouw kunnen maken. Om die reden verwelkomt het bestuur deze maatregel, maar we houden een en ander de komende tijd nauwlettend in de gaten. Ook blijven we ons inzetten om voor energiezuinige woningen (label A+, het niveau van de huidige nieuwbouw) extra hypotheekruimte verkrijgen in de orde van 15.000 tot 20.000 euro per woning.

Andere belangrijke punten uit de woonvisie:
- Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning te kopen;
- Een belangrijk deel van de sociale huurvoorraad kan worden geliberaliseerd;
- Een huurverhoging van maximaal 5% boven de inflatie;
- Verhoging van de huurpunten voor woningen in schaarstegebieden.