printen:
doorsturen:
delen:
22 mei 2017

‘Draai de telescoop om en kijk opnieuw’

Tekst: Wendy Braanker, beeld: Ramón van Jaarsveld

Het is niet langer acceptabel dat de auto het straatbeeld bepaalt, er zit een groot gat tussen oude en nieuwe woningen als het gaat om de energietransitie en steden hebben een waanzinnig grote opgave als het gaat om woningbouw. Tijdens de zesde Dag van de Projectontwikkeling, op donderdag 18 mei in Den Bosch, ging het over kansen versus belemmeringen, de rol van het Rijk en de bouwopgave, de Gelukslaan in Groningen en over Ruimte maken voor het Nationaal Geluk, visiedocument van de NEPROM en leidraad voor de bijeenkomst waar bijna 600 vastgoedprofessionals bijeen waren. “Het ziet er goed uit. Onze markten draaien prima”, zei NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen in zijn openingsspeech. “Maar er zit ook een andere kant aan.”

Dit artikel had ook kunnen beginnen met een paar lege regels. Net zoals performer Leo Bormans, Ambassadeur van Geluk, zijn voordracht begon met zes seconden stilte. “Stilte is iets anders dan zwijgen”, zei de Vlaming. De auteur van “The World Book of Happiness” voegde toe dat stilte kwaliteitsvolle aandacht is. “Als we hier met zijn allen stil kunnen zijn, dan betekent dat vooral dat we elkaar vertrouwen.”



Bormans vertelde in een voordracht van ruim een uur over het toelaten van geluk en dat het hierbij niet gaat over hoe geluk vaak wordt uitgebeeld: springende mensen, stranden en zon. “Het gaat niet over Smileys, Happy Hours. Want is het daarnaast dan Misery Week?” Er bestaat volgens de auteur en performer geen geheim recept voor geluk. Er zijn wel basisvoorwaarden die hieraan kunnen bijdragen. Het gaat in de maatschappij dan vooral over gelijkheid en vertrouwen tussen mensen. Hij maakte een bruggetje richting het vakgebied van projectontwikkelaars: “Een stad is gemaakt om elkaar te ontmoeten, ook al is het nu vaak gereduceerd tot een plek waar mensen dingen kunnen kopen.”

Gelukslaan in Groningen
Leo Bormans vertelde tijdens zijn voordracht dat hij in zijn zoektocht naar alles wat te maken heeft met geluk ook had gezocht naar een Geluksstraat in Nederland. Hij vond er één: de Gelukslaan in Groningen. Hij ging langs bij de bewoners in deze straat met 33 huizen om ze zijn nieuwste boek Geluk 2.0 te overhandigen. Hij ontmoette niet overal een enthousiast onthaal. Weet u hoe vaak de deur dicht viel? Ongeveer 30 procent van de bewoners was niet thuis, bij een andere 30 procent klonk nee bedankt en bij nog eens 30 procent had hij een fijn gesprek en werd hij binnen gelaten. “Zelfs in dé Geluksstraat van Nederland staan niet alle neuzen één kant op.”

 

Anders leren kijken …

De performer vertelde ook dat het bijdraagt aan geluk – ons geluk – als we iets voor anderen doen. Dat we verbondenheid zoeken. En specifiek voor projectontwikkelaars en andere vastgoedprofessionals dat we kunnen bouwen aan geluk. Juist door dingen samen op te pakken. Er volgde een opdracht waarbij alle deelnemers in de zaal van plek moesten veranderen. Gewoon een paar meter verderop naast een voor hem of haar onbekende gaan zitten. Confronterend volgens sommigen. Vooral toen de opdracht een nieuwe draai kreeg en iedereen de persoon naast hem of haar 30 seconden recht in de ogen moest kijken en iedereen moest benoemen wat hij of zij in de ogen van de ander zag. Enthousiasme? Nieuwsgierigheid?

… en verandering aandurven
Doel van de opdracht was de toehoorders even uit hun comfortzone te halen. Leo Bormans: “We houden over het algemeen van onze vaste plek. Verandering is misschien onwennig. Maar het is goed om op een andere manier naar de werkelijkheid te kijken.” Verandering aandurven en anders leren kijken, dat creëert kansen. “We leven niet in een tijd van crisis. We leven in een tijd van verandering.”



En ook: “Heeft economie te maken met geld? Nee, het heeft te maken met keuzes. Hoopvolle mensen vinden wegen”, volgens Bormans. Tegen het slot van zijn voordracht haalde hij een telescoop tevoorschijn om aan te tonen dat je op verschillende manieren naar een probleem kunt kijken. “Een pessimist ziet alle problemen aan de horizon en komt niet in beweging. Een optimist focust zich op de kansen die hij ziet. Hij ontdekt dat de telescoop de ongekende eigenschap heeft, dat je die ook kunt omdraaien.” Volgens Leo Bormans hebben vastgoedprofessionals de mogelijkheid om anders naar de enorme bouwopgave te kijken. Het als een kans te zien. “Het is maar hoe je het bekijkt.” 

Reflecties en de dagelijkse praktijk
Een drietal vastgoedprofessionals maakten vervolgens de vertaalslag naar de dagelijkse praktijk. Yvonne van Mierlo van Blauwhoed reageerde met de woorden dat het belangrijk is dat projectontwikkelaars en andere vastgoedpartijen nog beter leren kijken naar wat consumenten willen. “Zodat we met ons professionalisme er net nog iets aan kunnen toevoegen en mensen kunnen verrassen.” Ze beaamde dat eenzaamheid, iets wat Bormans ook had aangehaald tijdens zijn voordracht, een belangrijk item is voor de toekomst. Dat dit iets is waar veel mensen mee worstelen. “Daar kunnen wij als branche ook daadwerkelijk op een andere manier met bewoners samenwerken en daar word ik zelf ook gelukkiger van.”



Samen oplossingen verzinnen
Volgens Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis staan we – ook als branche – voor grote maatschappelijke vraagstukken. Het gaat er om dat meer mensen, ook nieuwe generaties, over een huis kunnen beschikken. “Er zijn te weinig huizen en we moeten samen oplossingen verzinnen.” Hij hekelde het beleid van voormalig minister van Wonen Stef Blok. “Hij heeft te weinig naar partijen in de markt geluisterd.” De directeur van de VEH pleitte voor de oprichting van een Stichting voor het Wonen om de problemen die er spelen op de woningmarkt beter het hoofd te kunnen bieden. “Er zit veel kennis en drive in de markt om het samen beter te hebben.”

Fred Schoorl (directeur BNA) benadrukte dat projectontwikkelaars de markt niet moeten zien als een verzameling van vierkante meters, maar als een verzameling van mensen. “We moeten werken aan dingen die mensen gelukkig maken.” Er is volgens de BNA-directeur een mindshift nodig om als markt de juiste ontwerpvragen te gaan stellen die leiden tot meer gebouwd geluk. “Eén van de weinige dingen waar we met zijn allen invloed op kunnen uitoefenen is de woonomgeving. Dat is waar wij mee bezig zijn. Zorg dat je aan gebouwd geluk werkt.”

Woningtekort aanpakken
NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen had in zijn openingswoord al gesproken over de uitdagingen waar we op de Nederlandse woningmarkt voor staan. Het gaat goed met de Nederlandse economie, de rente is laag en het consumentenvertrouwen is hoog. Allemaal positief voor de vastgoedbranche. Maar daar staat tegenover dat er meer klanten zijn dan woningen. Om aan te geven hoe nijpend de situatie op de woningmarkt is, haalde hij een voorbeeld aan van een jong stel dat op zoek was naar een woning. Een verkoopmanager van Synchroon, de projectontwikkelaar waar Bart van Breukelen directievoorzitter is, kreeg de vraag van het jonge stel wat de minst populaire woning was in het project. Daar zouden ze dan op intekenen om maar enigszins een kans te maken.



Laat u geen zand in de ogen strooien
Dit maakt dat veel mensen die op zoek zijn naar een woning gedesillusioneerd achterblijven volgens Bart van Breukelen. “Laat u geen zand in de ogen strooien dat het goed gaat met de bouwopgave in de stad.” De directievoorzitter van Synchroon en tevens NEPROM-voorzitter dringt dan ook aan op meer ondersteuning vanuit het Rijk. “In de strijd om ruimte is er ondersteuning nodig vanuit het Rijk zonder dat er sprake is van een blauwdruk.”

Tuinsteden van de 21ste eeuw
Bouwen in de stad is complex, volgens de NEPROM. Transformatieprojecten in de stad zijn langdurig en kostbaar. Daar is steun van de overheid bij nodig om dit voor elkaar te krijgen en voldoende woningen in de stad toe te kunnen voegen. Er is ook behoefte aan nieuwe woningen aan de randen van de stad. Het gaat dan niet om nieuwe VINEX-wijken, maar om wat wel de tuinsteden van de 21ste eeuw wordt genoemd. “Haal bouwen aan de randen van de stad uit de taboesfeer. Dit kunnen prima wijken worden.” Deze tuinsteden kunnen complete steden zijn met alle voorzieningen in de buurt.

Niets doen verhoogt schaarste
Niet iedereen stemt in met bouwen aan de randen van bestaande steden. Sommigen vrezen dat de komst van tuinsteden ten koste gaat van het groen. Anderen menen dat bouwen aan de rand van de stad niet nodig is omdat de alsmaar stijgende woningprijzen het vanzelf rendabel maken om ook in de stad te bouwen. “Beide wijzen wij af. Schaarstebeleid is maatschappelijk onverantwoord. Het staat haaks op de inclusieve en gemengde samenleving die we voorstaan”, aldus Bart van Breukelen. Wonen wordt hierdoor voor bepaalde groepen onbetaalbaar. De NEPROM is van mening dat als het gaat om bouwen aan de randen van de steden, de groene ruimte beschermd moet worden. Maar aan de randen van de steden zijn ook gebieden die zich uitermate goed lenen voor bebouwing. “Als u gaat kijken aan de randen van de stad dan zult u zien dat er rommelige gebieden bij zijn.”



Debatprogramma over alle uitdagingen
Tijdens het interactieve deel van de Dag van de Projectontwikkeling, waarbij de zaal met een smartphone kon reageren op stellingen die voorbij kwamen, werd los van de eerder genoemde onderwerpen ook gesproken over nieuwe mobiliteit en over de energietransitie. Bas van de Griendt (foto) hield een korte pitch over energie en het energieneutraal zijn van woningen. “Energie is wat nieuwbouw onderscheidt van bestaande bouw.”

Toch leverde de stelling: ‘De nieuwbouwsector doet nog te weinig als het gaat om het terugdringen van energieverbruik’ veel bijval. 78 procent was het eens met deze stelling, wat aangeeft dat er nog flinke stappen gemaakt moeten worden als het gaat om het energieneutraal maken van nieuwbouw. Maar de opgave in de bestaande bouw is nog groter, al spelen hier allerlei dilemma’s. Vandaar dat op de stelling ‘Bij het terugdringen van energieverbruik in de bestaande voorraad zullen veel kleine, verouderde woningen met te weinig woonkwaliteit versneld gesloopt moeten worden’ ‘slechts’ 34 procent de knop met eens indrukte. Bas van de Griendt kwam als reactie op deze uitkomst met een voorbeeld: “Ik zou de Zeven Steegjes in Utrecht niet zo maar af willen breken.” Er volgden nog meer pitches met Mieke Verschoor van NS Stations, Patrick Joosen van BPD, Christoph Kohl van Christoph Kohl Architecten en Phillip Smits van Blauwhoed.



Een paar opmerkelijke uitkomsten van stellingen die voorbij kwamen:

• In 2030 zijn de binnensteden van de grootste steden in Nederland autovrij, verplaatst iedereen zich te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer – 62 procent eens;
• De ambitie moet omhoog als het gaat om binnenstedelijke transformatie, kan in veel hogere dichtheden – 51 procent eens
• Een nieuwe generatie tuinsteden is dringend noodzakelijk, dit vereist een Rijksplan – 42 procent eens;
• We zijn veel te calvinistisch in Nederland. Veel mensen worden gelukkig van wonen in een groene tuinstad in een woning met tuintje. Dat moet mogen en daar moet ruimte voor zijn – 80 procent eens;
• De sector weet precies wat de klanten willen en is in staat op maat gesneden producten te ontwikkelen – 14 procent eens;
• We dreigen (als sector) terug te vallen in oude werkwijzen en het opportunisme van voor de crisis, waarbij kwaliteit, klanttevredenheid en integriteit sluitposten zijn – 69 procent eens.



Prijs
De sector is in staat om met een kritische blik naar zichzelf te kijken, ook als het gaat om klanttevredenheid. Maar er valt ook wat te vieren. Tegen het slot van de Dag van de Projectontwikkeling werd voor de zevende keer de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling uitgereikt. Er waren dit jaar 18 inzendingen, vijf projecten waren genomineerd en er was uiteindelijk één winnaar: ZuiderDuin in Almere. Dit project is ontstaan in nauwe samenwerking tussen de gemeente Almere en Amvest (fondsmanager van woningbeleggingsfondsen en ontwikkelaar van woningen, woongebieden en zorgvastgoed).

Dag van de Projectontwikkeling 2017 > Nieuws > ‘Draai de telescoop om en kijk opnieuw’  

Nieuws : ‘Draai de telescoop om en kijk opnieuw’

Verdergaan naar hoofdinhoud

Dag van de Projectontwikkeling 2017

Zoeken
Introductiepagina