| Voorburg, 16 augustus 2006 | |
Reactie NEPROM op artikel 'Lucratief landjepik brengt huizenmarkt in ademnood' in Volkskrant 12 augustus 2006 |
|
|
Leugens over projectontwikkelaars
Dietmar Werner en Jan Fokkema Onder de kop “Lucratief landjepik brengt huizenmarkt in ademnood” schrijft de Volkskrant op zaterdag 12 augustus dat alle macht op de woningmarkt bij bouwers en ontwikkelaars ligt. Zij zouden de gemeenten in de tang hebben en woekerwinsten maken op de nieuwbouw van woningen. Daardoor zou de woningmarkt verstopt zitten. Volgens de Volkskrant verdienen bouwers annex grondbezitters 120.000 euro op een nieuwbouwwoning van 300.000 euro. De auteurs van het artikel doen voorkomen dat ze zich daarbij baseren op een onderzoek van onderzoeksinstituut OTB, verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Het artikel staat vol onjuiste suggesties en pertinente onwaarheden. Een vergelijkbaar tendentieus artikel plaatste de Volkskrant op 19 april van dit jaar onder de kop: Enorme winsten bij bouw Vinexwijk. Onderzoeksinstituut OTB liet toen voorafgaand aan publicatie aan de Volkskrant weten dat het rapport onjuist werd aangehaald en dat in het rapport op geen enkele wijze uitspraken worden gedaan over de omvang van winsten (of verliezen) bij de realisatie van Vinexwijken. Helaas bleek dit voor de Volkskrant geen aanleiding om de onjuistheden te corrigeren. Ook los van de incorrect aangehaalde OTB-studie is het Volkskrantartikel aantoonbaar onjuist. Om te beginnen met de winsten op nieuwbouwwoningen: er zijn woningontwikkelaars die redelijk omvangrijke grondportefeuilles bezitten, maar bij hen is reeds sprake van een goed rendement als zij 6 tot 8% winst behalen op een nieuwbouwwoning. Dat is dus vele malen minder dan de auteurs van het artikel beweren. Bovendien, private grondaankopen zijn geheel legitiem en in ons planologische stelsel ook voorzien. Gemeenten die daar niet van zijn gediend kunnen, voordat ze beginnen met de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk, het voorkeursrecht op de desbetreffende gronden vestigen. Grondeigenaren mogen de gronden dan uitsluitend aan de gemeente verkopen. Veel gemeenten doen dat echter niet, omdat zij niet de (financiële) risico’s van die grondaankopen willen lopen. De NEPROM, als belangenvereniging van de professionele projectontwikkelaars, heeft enige jaren geleden ondersteuning verleend bij het verder aanscherpen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten die regelt dat gemeenten bij voorrang gronden kunnen verwerven. Ook in die situaties waarin de gemeente afziet van het kopen van de grond en waar ontwikkelaars de grond wel kopen (overigens vaak op verzoek van de desbetreffende gemeente), zijn de gemeenten niet afhankelijk van die grondbezitters. Gemeenten hebben namelijk het recht om stedenbouwkundige plannen op te stellen en bestemmingsplannen vast te stellen. Daarin wordt gedetailleerd vastgelegd wat voor soort wijk het wordt en wat voor soort woningen er moet komen. Ook legt de gemeente dikwijls vast in welke prijscategorieën de woningen moeten liggen. Overigens willen gemeenten na het vaststellen van het bestemmingsplan vaak alsnog de grond van de marktpartijen kopen om de grond bouwrijp te maken en later in bouwrijpe kavels te verkopen. Daarbij lopen ze veel minder risico, omdat de marktpartijen dan ook een afnamegarantie op zich nemen. Marktpartijen verkopen in die situaties vaak hun grond onder de aankoopprijs aan de gemeente, in ruil voor het recht om te zijner tijd bouwrijpe grond af te nemen. Dat was ook aan de orde bij grondtransacties en de daarbij betrokken marktpartijen die in het artikel van 12 augustus bij naam worden genoemd. Er zijn ook gemeenten die, zoals meestal in de ons omringende landen het geval is, in het geheel afzien van het kopen en bouwrijp maken van grond. Met name de grotere, professionele landelijk werkende ontwikkelaars betalen in die situatie op vrijwillige basis veel geld aan de gemeente ten behoeve van de openbare ruimte, infrastructuur, sociale woningbouw en andere openbare voorzieningen. Omdat de wettelijke instrumenten waarmee gemeenten onwillige marktpartijen kunnen dwingen om mee te betalen tekortschieten, heeft de NEPROM samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten het initiatief genomen om tot de zogenoemde Grondexploitatiewet te komen. Daarmee kunnen ook partijen die niet aan die voorzieningen willen bijdragen, de free-riders, worden gedwongen om alsnog mee te betalen. Die wet is vlak voor het zomerreces door de Tweede Kamer unaniem aangenomen. Uit onderzoek dat in opdracht van het ministerie van VROM is uitgevoerd, is gebleken dat er geen verschil is in prijs-kwaliteitverhouding tussen wijken waar de grond van begin af aan in handen van de gemeente is geweest of waarbij private grondeigenaren zijn betrokken. Er is derhalve geen sprake van onevenredig hoge prijzen voor nieuwbouwwoningen. Hoe komt het dan wel dat de woningmarkt op slot zit en de nieuwbouwproductie structureel achterblijft bij de vraag? De belangrijkste reden is dat het niet lukt om voldoende nieuwe bouwlocaties door onze planologische processen te loodsen. Bij het opstellen en realiseren van nieuwe bouwplannen moet met zo veel belangen –vaak vastgelegd in gedetailleerde wet- en regelgeving– rekening worden gehouden dat de ambtelijke capaciteit bij gemeenten en provincies gewoonweg tekortschiet om voldoende bestemmingsplannen te produceren. Een voorbeeld is de wetgeving op het terrein van de luchtkwaliteit. Tal van bouwprojecten, vooral in het westen van het land, lopen ernstige vertraging op doordat Nederland op een verkeerde wijze Brusselse regelgeving op dit gebied heeft geïmplementeerd. Het zou de Tweede Kamer sieren als men daar snel een einde aan maakt en een nieuwe wet luchtkwaliteit vaststelt. Dat zou in elk geval helpen. Maar nodig is dat de Tweede Kamer en de gemeenten structureel veel terughoudender zijn bij het opstellen van nieuwe wet- en regelgeving die de ontwikkeling en bouw van nieuwe woningen bemoeilijkt. Alleen dan kan de nieuwbouwproductie echt structureel omhoog, waardoor de spanning op de woningmarkt zal afnemen en de verkoopprijzen van bestaande en nieuwe woningen zal stabiliseren. Het zou de auteurs van de Volkskrant-artikelen sieren wanneer ze voortaan beter onderzoek doen en feitelijk juiste artikelen produceren. De auteurs zijn respectievelijk voorzitter en directeur van de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars. |
|
 vorige
pagina |