Groei door Snoei!

NEPROM-actieplan aangeboden aan minister S.M. Dekker

Inleiding

De woningbouwproductie is in de afgelopen jaren in snel tempo gedaald, terwijl de economische groei op haar hoogtepunt was. De Taskforce Woningbouw­productie con­cludeerde dat de toename en de complexiteit van de regelgeving belangrijke oorzaken voor de stagnatie waren. In vervolg daarop zette de Taskforce een groot aantal knelpunten op de politieke agenda en heeft zij een aantal acties uitgevoerd, waaronder het uitzenden van zogenaamde aanjaagteams. NEPROM en VNG hebben vervolgens ieder afzonderlijk de regering gevraagd om met spoed op een aantal onderdelen de wet- en regelgeving versneld aan te passen en te stroomlijnen teneinde de grootste knelpunten uit de wereld te helpen.

Mede naar aanleiding van de stagnatie in de woningbouwproductie en als uitvloeisel van het Strategisch Akkoord is VROM-breed het project ‘herijking regelgeving’ in gang gezet, waarbij ook de bouwregelgeving en de RO-regelgeving tegen het licht worden gehouden. Deze majeure operatie, die tamelijk grondig wordt uitgevoerd, zal echter pas op termijn tot daadwerkelijke wijzigingen van de regelgeving leiden. Met in het achterhoofd het motto van het nieuwe kabinet – Meedoen, meer werk, minder regels – is dit reden voor de NEPROM om te onderzoeken of op een aantal specifieke onderdelen een versnelde, beperkte aanpassingoperatie mogelijk is. Het gaat om een beperkt aantal wetten en regels die in de praktijk voor veel vertraging zorgen en waar­voor inmiddels enkele tamelijk eenvoudig door te voeren aanpassingen voorhanden zijn. Ook gaat het om een aantal nieuwe, in ontwikkeling zijnde regels die nu reeds hun (vertragende) schaduw vooruitwerpen.

In algemene zin willen wij vooraf de aandacht vragen voor de soms doorgeschoten rechts­bescherming van de burger, die ten koste gaat van de snelheid van ontwikkelingen waardoor vervolgens hoge maatschappelijk kosten ontstaan. Het is een structureel probleem dat burgers zonder professionele bijstand tot aan de hoogste rechterlijke instantie kunnen blijven pro­cederen en daardoor aanmerkelijke vertragingen kunnen bewerkstellingen. Wat dat betreft is de balans tussen het individuele belang en het collectieve, maatschappelijke belang duidelijk uit evenwicht. Uiteraard zijn gemeenten en marktpartijen zich ervan bewust dat zij hun zaken op orde moeten hebben en dat de rechter dit zal toetsen. Maar desondanks slagen burgers erin om op basis van soms onheuse gronden realisatie van een plan langdurig te frustreren. In de nieuwe WRO, waarop we in het vervolg zullen terugkomen, zien wij goede aanzetten om dit misbruik terug te dringen. Maar we vragen, vooruitlopend op het langdurige invoeringstraject van de nieuwe WRO, om op dit terrein waar mogelijk nu reeds actie te ondernemen.

A. Nationale regelgeving
 
Projectontwikkeling raakt vele publieke en private belangen. Logisch dat wet- en regelgeving noodzakelijk is om die vele belangen te waarborgen. Voor een stabiel ondernemersklimaat is het van belang dat wetten en regels helder en eenvoudig zijn, zo goed mogelijk onderling zijn afgestemd, niet onderling tegenstrijdig zijn en dat zij voor langere tijd gelden.
Veel nieuwe, sectorale regelgeving die in de afgelopen jaren is ingevoerd heeft al dan niet gewild consequenties voor de ontwikkeling van (woning)bouwlocaties. De stapeling van sectorale regelgeving, de toegenomen complexiteit daarvan en het toenemende beroep van mondige burgers op die regels hebben ertoe geleid dat de ontwikkeling van bouwlocaties steeds complexer wordt en steeds gemakkelijker vertraagd raakt. Omdat het ontwikkelen en invoeren van nieuwe regels een autonoom proces is, is het noodzakelijk dat het Rijk regelmatig regelgeving integraal tegen het licht houdt en beoordeelt vanuit het perspectief van de noodzakelijke en voorspoedige ontwikkeling van (woning)bouwlocaties, met als doel de regelgeving te stroomlijnen, op haar samenhang te beoordelen en daar waar mogelijk te vereenvoudigen en te beperken.

1. Woningwet
Probleem
Een knelpunt komt voort uit de per 1 januari 2003 in de Woningwet ingevoerde uniforme indieningvereisten voor de bouwvergunning. Onverwacht heeft deze wetswijziging ertoe geleid dat gemeenten zich zeer formeel zijn gaan opstellen ten aanzien van de beoordeling van de aanvragen van een bouwvergunning. Konden vroeger bouwaanvragen worden aangevuld wanneer deze niet compleet bleken, thans wordt de bouwvergunning gewoonweg niet verleend.

Oplossing
Herstel expliciet de mogelijkheid om incomplete vergunningaanvragen aan te vullen.

2. Sloopvergunning
Probleem
Wanneer men een object wil slopen zijn vaak verschillende sloopvergunningen noodzakelijk. Er kunnen vergunningen aangevraagd worden op basis van monumentenwet, bouw­verordening, etc.

Oplossing
De criteria voor de verschillende sloopvergunningen dienen zo veel mogelijk te worden geüniformeerd en de indieningsvereisten dienen zo veel mogelijk op elkaar te worden afgestemd. In aanvulling hierop verdient het aanbeveling de sloopvergunningprocedure te coördineren met bijvoorbeeld de procedure die geldt voor de aanvraag van een kapvergunning en/of bouwvergunning.

3. Duurzaam bouwen
Probleem
Duurzaam Bouwen (dubo) is de afgelopen jaren gemeengoed geworden. Veel van de verbeteringen die milieurendement opleveren zijn inmiddels in praktijk gebracht. Toch blijven veel gemeenten (gestimuleerd door het Rijk) aanvullende – onderling afwijkende – dubo-eisen stellen of op ‘vrijwillige’ basis convenanten afsluiten. Daardoor ontstaan meerkosten en vertragingen. Bovendien blijken sommige dubomaatregelen nog onvoldoende in de praktijk getest, waardoor ze na verloop van tijd grote problemen opleveren. Ten aanzien van dubo is de rol van het Rijk thans verwarrend. Enerzijds geeft VROM aan dat het Bouwbesluit universeel is en dat gemeenten geen eisen daarboven mogen stellen. Anderzijds stimuleert het Rijk op verschillende manieren juist gemeenten om aanvullend dubobeleid te voeren. Het gaat onder andere om de programma’s van Novem die gemeenten stimuleren om scherpere EPC-eisen te stellen en om EPL-eisen (energiegebruik op locatieniveau) af te dwingen. Het stellen van eisen die het Bouwbesluit te boven gaan levert niet alleen vertraging op, maar staat daarbij nog eens op gespannen voet met artikel 122 van de Woningwet.

Ook de inspanningen van het Rijk om tot nieuwe, aanvullende duboregelgeving te komen werpen hun schaduw vooruit. Zo studeert VROM – op nadrukkelijk verzoek van de Tweede Kamer – op de mogelijkheid om de EPC aan te scherpen, hoewel het zonder meer duidelijk is dat de kosten van een aanscherping niet in verhouding staan tot de milieuopbrengsten ervan en dat hierin voorlopig ook geen grote verbeteringen in zullen optreden. Gemeenten zien in de inspanningen van VROM aanleiding om daarop vooruit te lopen. Dit geldt ook voor het zogenoemde MMG (milieumaat voor materiaalgebonden milieubelasting), waarvan VROM onder andere het opstellen van een NEN-norm hiervoor ondersteunt. Het blijkt dat gemeenten nu al met eigen regels en systemen hierop vooruitlopen, terwijl – ook voor het MMG – niet duidelijk is wat het milieurendement van een dergelijke norm is. Uit een recente evaluatie van de BNA blijkt bovendien dat de MMG-toets in de praktijk onwerkbaar is en tot zeer veel onduidelijkheid en vertragingen leidt.

Oplossing
Het Rijk dient pas op de plaats te maken met betrekking tot het dubobeleid en zich te richten op het consolideren van de bereikte resultaten. Het Rijk dient helder uit te spreken dat de komende vier jaar bestaande dubonormen en de EPC-norm niet verder worden aangescherpt en dat er geen nieuwe dubonormen meer bijkomen. Dubostimuleringsprogramma’s gericht op gemeenten moeten worden stilgelegd, omdat ze in de praktijk verwarrend werken en aanzetten tot (pseudo)regelgeving op lokaal niveau. Daarbij zou het Rijk scherper moeten bewaken dat gemeenten geen aanvullende dubo-eisen stellen en ook niet op zogenaamde ‘vrijwillige’ basis duboconvenanten afsluiten. De gemeente Amsterdam heeft onlangs, naar aanleiding van de stagnatie in de bouwproductie, het goede voorbeeld gegeven door het mes te zetten in de eigen duboregelgeving.

4. Brandweervoorschriften
Probleem
Elke gemeente hanteert op dit moment haar eigen voorschriften en indieningsvereisten voor een vergunning als het gaat om brandveiligheid. Dat zorgt voor veel verwarring en onduidelijkheid, en noodzaakt de projectontwikkelaars tot het inschakelen van dure externe adviseurs die bekend zijn met het ‘brandweerbeleid’ van de verschillende gemeenten. Wanneer vervolgens aan de brandweervoorschriften is voldaan rijzen geregeld problemen over de afstemming van de brandweervoorschriften met de eisen van welstand. Op dit punt worden in de praktijk vaak tegenstrijdigheden ervaren.

Oplossing
Uniformeer de brandweervoorschriften op landelijk niveau en neem ze op in het Bouwbesluit.

5. Monumentenzorg
Probleem
Uitgangspunt bij monumentenzorg is het behoud van ons cultureel erfgoed. Momenteel wordt monumentenzorg echter – helaas – te vaak aangegrepen om na een onsuccesvol bezwaar- en beroepstraject in het kader van de bouwvergunning of bestemmingsplanwijziging, plannen opnieuw te vertragen. Iedere aanvraag van de monumentenstatus voor een bepaald pand of complex leidt namelijk automatisch tot een voorbescherming van maximaal vijf maanden. Gedurende die periode moeten alle sloop- en bouwwerkzaamheden worden gestaakt.

Oplossing
We hebben een praktische oplossing die niet ten koste gaat van de bescherming van ons erfgoed. Wij stellen voor dat de automatische voorbescherming niet voor alle aanvragen voor de monumentenstatus gaat gelden, doch uitsluitend voor panden die in een gemeentelijk, provinciaal of rijksjaarplan voorkomen. Daartoe zouden gemeenten en eventueel provincies en de Rijksmonumentenzorg periodiek een plan moeten maken waarin de gebouwen die zij waardevol achten zijn opgenomen. Voor al deze gebouwen dient – in geval van de aanvraag van de monumentenstatus –de automatische voorbescherming te gelden; voor alle overige objecten niet. Daarmee is men gedwongen om pro-actief een beschermingsbeleid vast te leggen en wordt dit beleid minder ad-hoc en onvoorspelbaar. Eventueel kunnen burgers periodiek gedurende een beperkte periode in de gelegenheid worden gesteld om onderbouwde voordrachten voor dit plan in te dienen.

Probleem
In de praktijk ervaren wij een buitenproportionele bemoeienis op detailniveau van de Rijksmonumentenzorg, waardoor herontwikkelingsplannen onacceptabel lange vertraging oplopen nadat alle andere procedures succesvol zijn doorlopen. Zo komt het voor dat uiteindelijk pas in de verkoopfase van te verbouwen monumenten Rijksmonumentenzorg met zeer gedetailleerde eisen komt ten aanzien van het bouwproces. Eisen die vaak niet of slechts zeer beperkt het historisch belang dienen, maar die de haalbaarheid van de (her)ontwikkeling financieel onhaalbaar maken.

Oplossing
Wij bepleiten het terugdringen en stroomlijnen van de detailbevoegdheid van Rijksmonumenten­zorg.

6. Wet Geluidhinder
Probleem
De wet Geluidhinder is uiterst ingewikkeld. Slechts enkele juristen in Nederland kunnen deze wet doorgronden.

Oplossing
De wet zou flink opgeschoond en gestroomlijnd moeten worden. In elk geval zouden saneringsregels uit de wet kunnen verdwijnen. Ook zou er één eenduidige ontheffingsregeling opgenomen moeten worden. Tevens is officiële koppeling aan de artikel 19-procedure noodzakelijk (die dan wel behouden dient te blijven).

Probleem
De wet Geluidhinder kent het begrip ‘dove gevel’. Voor een dove gevel, die geen te openen geveldelen heeft, gelden geen grenswaarden voor geluidsbelasting. Dat is gunstig, ware het niet dat de eis van het niet te openen geveldeel onnodig betuttelend is.

Oplossing
Voorgesteld wordt de eisen ten aanzien van de geluidsisolatie van de dove gevels te veranderen. Een eventueel te openen geveldeel in een dove gevel moet in gesloten toestand in elk geval de vereiste geluidsisolatie hebben als een echt gesloten dove gevel. Tevens mogen de te openen geveldelen niet meegeteld worden bij ventilatieberekeningen en dergelijke.

Probleem
In de wet Geluidhinder wordt onderscheid gemaakt tussen auto(snel)wegen en stedelijke wegen. Voor nieuwbouw aan auto(snel)wegen gelden strengere voorwaarden dan voor stedelijke wegen. Het nut en de noodzaak hiervoor ontbreken, terwijl het in de praktijk al tot veel zeer vreemde en kostenverhogende situaties heeft geleid.

Oplossing
De geluidseisen ten aanzien van autosnelwegen gelijk trekken aan die van stedelijke wegen, in elk geval binnen stedelijke gebieden.

Probleem
Voor industrielawaai gelden strengere eisen dan voor stedelijke wegverkeer en spoorweglawaai. Zeker binnen stedelijk gebied ontbreken hiervoor goede redenen.

Oplossing
Verruim de in de wet Geluidhinder vastgelegde normering voor industrielawaai in stedelijk gebied.

Probleem
In bepaalde situaties mogen op grond van de wet Geluidhinder hogere grenswaarden voor verkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai worden vastgesteld. Hier moeten uiteraard wel bepaalde criteria in acht worden genomen. Voor industrielawaai zijn die criteria beperkender dan in het geval van wegverkeerslawaai. Hiervoor is geen goede grond aanwezig, terwijl dit met name stedelijke projecten bemoeilijkt en soms zelfs onmogelijk maakt.

Oplossing
Trek de verschillende ontheffingscriteria in de wet Geluidhinder gelijk voor alle soorten lawaai.

7. Wet Bodembescherming en Bouwstoffenbesluit
Probleem
De wet Bodembescherming stelt eisen ten aanzien van het ‘verhandelen’ van grond en het saneren van vervuilde grond. Bij binnenstedelijke herstructurering waarbij soms (corporatie)bezit wordt herverkaveld levert dat soms knelpunten op. Herverkaveling wordt gezien als het overdragen van grond, waardoor saneringskosten opeens niet meer subsidiabel zijn. Alleen door allerlei geforceerde constructies kan dit worden ontlopen.

Oplossing
Pas de wet Bodembescherming aan.

Probleem
De afzet van lichtverontreinigde hergebruiksgrond en gereinigde grond stagneert als gevolg van te hoge eisen ten aanzien van de bewijslast. De te strenge eisen hebben betrekking op stoffen die van nature al in deze stoffen voorkomen.

Oplossing
Pas het Bouwstoffenbesluit dienovereenkomstig aan of creëer een vrijstelling voor lichtverontreinigde en gereinigde grond.

Probleem
Asbest blijkt in toenemende mate problemen op te leveren bij locatieontwikkeling. Zeer recent bleek regelgeving m.b.t. asbest in het materiaal voor bouwwegen tot problemen te leiden. Volgens het Bouwstoffenbesluit is een beperkte aanwezigheid van asbest in wegmateriaal toegestaan. Vanuit de Arbowetgeving is echter uitsluitend asbest in dergelijk materiaal toegestaan als onder zeer strenge condities wordt gewerkt. In de praktijk zijn die niet te hanteren, terwijl de arbeidsinspectie daar wel streng de hand aan houdt. Wegmateriaal met de garantie dat er in het geheel geen asbest in zit is niet te verkrijgen.

Oplossing
Breng de Arbowetgeving in overeenstemming met het Bouwstoffenbesluit.

Probleem
Er doet zich een knelpunt voor bij het verstrekken van een bouwvergunning in die gevallen waarin de bouwvergunning afhankelijk is van een bodemsanering. Daarbij moet namelijk een evaluatierapport van de sanering worden gemaakt, dat door de provincie moet wordt goedgekeurd. Dit kost onnodig veel tijd.

Oplossing
Hevel de bevoegdheid om bodemsaneringen goed te keuren over naar de gemeente. Daardoor wordt een forse tijdwinst in de ontwikkelprocedure behaald.

8. MER
Probleem
Met betrekking tot een MER is voor de projectontwikkelingpraktijk niet zozeer de MER zelf een probleem als wel de onduidelijkheid over wanneer een MER noodzakelijk is.

Oplossing
Helderder en simpeler formuleren wanneer een MER noodzakelijk is. Doe dat door middel van het duidelijk vastleggen van het doel en niet door alles in zeer precieze – maar altijd discutabele – condities c.q. voorwaarden dicht te timmeren.

9. Water
Probleem
Er bestaat grote onduidelijkheid over waar welk percentage noodzakelijk is voor waterberging. Gemeenten lijken hiervoor elk hun eigen berekeningsmethoden te hebben, hetgeen de voorspelbaarheid van de planontwikkeling niet ten goede komt. De onduidelijkheid met betrekking tot water wordt vergroot doordat bestuurders van verschillende bestuurslagen eisen stellen die vaak haaks op elkaar staan. Waterschappen en gemeenten zijn het vaak niet eens over nut, noodzaak, omvang en oplossingsrichting voor de waterberging, waardoor het voor een projectontwikkelaar lang onzeker blijft aan welke eisen voldaan moet worden.

Oplossing
Creëer meer helderheid over bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Introduceer zo min mogelijk nieuwe normen op dit terrein.

10. Externe veiligheid
Probleem
Op dit moment zijn er geen eenduidige normen voor externe veiligheid bij wegverkeer, scheepvaart, fabrieken, buisleidingen en munitie. Er worden door gemeenten en provincies drie verschillende rekenmodellen gehanteerd.

Oplossing
Maak een heldere, eenduidige regeling met een vaste rekenmethode en duidelijke normen.

11. Onteigeningswet
Probleem
Onteigenen is complex en met veel randvoorwaarden omgeven. Dit is terecht want met het onteigeningsrecht wordt aan een van de fundamenten van onze samenleving getornd. Momenteel bedraagt een onteigeningsprocedure snel zo’n vijf of zes jaar. Hiermee verliest de onteigeningswet veel van zijn kracht die juist bij binnenstedelijke herontwikkeling zo noodzakelijk is. Projectontwikkelaars en gemeenten zijn gedwongen te kiezen tussen onacceptabel lange vertragingen of onredelijk hoge afkoopsommen.

Oplossing
Versnel de onteigeningsprocedure. Veel juristen hebben reeds aangegeven op welke wijze dat verantwoord kan plaatsvinden (onder andere beperking beroep bij de Kroon). Daarnaast kan winst worden behaald wanneer al in een veel vroeger stadium dan thans gebruikelijk is  wordt vastgesteld wat de schadeloosstelling voor de gebruiker wordt als de procedure geheel doorlopen zou worden. Dat levert voor zowel de projectontwikkelaars als voor de gebruiker minder onzekerheid op gedurende het onteigeningstraject.

Probleem
Onteigenen is niet alleen mogelijk op basis van een bestemmingsplan of een daarmee gelijk gesteld plan. Ook bestaat tot op heden de mogelijkheid tot bouwplanonteigening (artikel 77 lid 1 sub 2 van de Ow). Deze is momenteel nog afgestemd op de huidige artikel 19-procedure (WRO), maar blijkt in de praktijk niet flexibel genoeg. Bij een kleine wijziging in het ontwerp, waardoor het gerealiseerde object afwijkt van het bouwplan waarop onteigend is, loopt de onteigeningstitel gevaar, waardoor aanzienlijke schade en vertraging bij de realisatie van een project kan ontstaan.

Oplossing
De onteigeningstitel zou grotere flexibiliteit moeten toestaan zonder te tornen aan de gewenste rechtsbescherming van grondeigenaren.

12. Wet Ruimtelijke Ordening

Onlangs is het voorstel voor de nieuwe WRO aan de Tweede Kamer aangeboden. Hierop zal de NEPROM in een later stadium uitvoerig reageren. Daarop vooruitlopend vragen wij aandacht voor een aantal WRO-gerelateerde problemen die op korte termijn kunnen worden opgelost. En hoewel de nieuwe WRO op een groot aantal terreinen belangrijke verbeteringen bevat ten opzichte van de huidige praktijk, willen we nu al met het nodige voorbehoud – vooruitlopend op ons definitieve oordeel –  een enkele kritische kanttekening plaatsen.

- Planschade
Probleem
Door een recente uitspraak van de Hoge Raad verkeren gemeenten in onzekerheid over het verhalen van planschade bij de betrokken ontwikkelaars. Daardoor zijn zij niet snel geneigd om medewerking te verlenen aan nieuwe ontwikkelingen als het gevaar van planschadeclaims dreigt. Als gevolg daarvan ligt op verschillende locaties de ontwikkeling van projecten stil.

Oplossing
De introductie van de grondexploitatievergunning (zie hieronder) kan benut worden om een einde te maken aan deze impasse. Planschade maakt deel uit van de kostenlijst die door NEPROM en VNG is overeengekomen in het kader van het wetsvoorstel met betrekking tot de exploitatievergunning. Wanneer dit op korte termijn niet haalbaar blijkt, stellen wij voor om de bepalingen met betrekking tot de planschade uit het wetsvoorstel voor de nieuwe WRO naar voren te halen. Naar verwachting zal dit leiden tot een afname van het aantal planschadeclaims. Noodzakelijk is dat projectontwikkelaars die voor (een deel van) de kosten van de planschade opdraaien, het recht verkrijgen om de hoogte van het toegewezen bedrag te betwisten.

- Grondexploitatievergunning
Probleem
Bij gemeenten en ontwikkelaars bestaat veel onzekerheid over te verhalen kosten van publieke voorzieningen bij private grondexploitaties. De bestaande wettelijke instrumenten schieten tekort, waardoor free-riders niet kunnen worden gedwongen mee te betalen aan publieke voorzieningen. Dat leidt tot slepende onderhandelingen en veel vertragingen.
NEPROM en VNG hebben reeds enige tijd geleden een uitgewerkt wetsvoorstel voor het kostenverhaal opgesteld, waarvoor brede maatschappelijke steun bestaat. Belangrijk element van het voorstel is dat alleen een vergunningenprocedure behoeft te worden gestart indien gemeente en projectontwikkelaars niet tot overeenstemming over het kostenverhaal kunnen komen. Door dit ultimum remedium-karakter wordt het aantal ‘regels’ waarmee men in de praktijk geconfronteerd wordt, beperkt. Helaas is deze vergunning tot op heden niet ingevoerd. In plaats hiervan blijft VROM studeren op een ‘brede’ vergunning met de mogelijkheid om het kostenverhaal te combineren met het stellen van extra gemeentelijke kwaliteitseisen. Dat betekent een verdere toename van regels. Bovendien wordt het kostenverhaal daardoor juridisch te complex. De kans is groot dat het wetsvoorstel in dat geval van een negatief advies wordt voorzien door de Raad van State. De NEPROM is –  in tegenstelling tot het ministerie van VROM – van mening dat het NEPROM/VNG-voorstel niet strijdig is met de eerdere adviezen van de Raad van State[1]. De NEPROM baseert zich hierbij op onderzoek van dr. ir. A.G. Bregman van het Instituut voor Bouwrecht.

Oplossing
Het Rijk dient versneld de ‘smalle’ grondexploitatievergunning in procedure te brengen, hetgeen ook noodzakelijk is voor het oplossen van het probleem van de hierboven genoemde planschadeclaims. Evalueer deze vergunning na enkele jaren en pas dan zo nodig in de fundamenteel gewijzigde WRO het kostenverhaal aan.

- Coördinatiebepaling
Probleem
In de praktijk worden procedures voor bestemmingsplan, bouwvergunningen, sloopvergunningen, kapvergunningen, monumentenvergunningen, milieuvergunningen, ontheffingen ingevolgde Flora- en Faunawet etc. achter elkaar in de tijd geschakeld waardoor procedures onnodig lang duren en waardoor elke keer opnieuw tegen hetzelfde plan op basis van de desbetreffende procedure beroep en bezwaar aangetekend kan worden.

Oplossing
De nieuwe WRO bevat een coördinatiebepaling die het mogelijk maakt om de verschillende procedures gelijktijdig in de vorm van een procedure te doorlopen, waarbij ook sprake is van één geïntegreerde rechtsbeschermingprocedure bij de Raad van State. Vooruitlopend op de invoering van de nieuwe WRO (die vermoedelijk nog wel even op zich zal laten wachten) stellen wij voor deze coördinatiebepaling al op korte termijn van kracht te laten worden.
Overigens is het van groot belang dat de coördinatieregeling optioneel is. Integratie van alle procedures leidt namelijk lang niet altijd tot versnelling.

- Artikel 19
Probleem
In de nieuwe WRO is niet langer sprake van een artikel 19-procedure. De opstellers gaan ervan  uit dat de nieuwe, sterk verkorte bestemmingsplanprocedure – waarvoor wij grote waardering hebben – niet langer zal duren dan de huidige artikel 19-procedure. Toch worden door diverse, gespecialiseerde juristen nog steeds bedenkingen aangevoerd.
De opgenomen termijnen in de nieuwe WRO zijn nog steeds termijnen van orde (geen fatale termijnen) en er bestaan dus geen garanties dat ze ook daadwerkelijk gehaald gaan worden. Ook is nog niet duidelijk of de Raad van State straks in personeel opzicht voldoende toegerust zal zijn om een snelle afhandeling te garanderen; ook al omdat het aantal schorsingsverzoeken bij de Raad van State naar verwachting zal toenemen.
Door juristen wordt er bovendien op gewezen dat de behandeling van een verzoek om een voorlopige voorziening door de Voorzieningenrechter van de rechtbank (in geval van een projectvrijstelling ex artikel 19 WRO) veel korter duurt dan de behandeling van een dergelijk verzoek door de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zoals dat in geval van de nieuwe WRO voortaan zal plaatsvinden). Dat kan een verschil van een halfjaar uitmaken.
Van groot belang is ook dat tegen een vrijstelling ex artikel 19 WRO eerst bezwaar moet worden gemaakt en vervolgens pas de mogelijkheid van beroep bij (in eerste instantie) de sector bestuursrecht van de Rechtbank open staat. Dat betekent in de praktijk dat de eventueel noodzakelijke herstelmogelijkheden (van het ingediende plan) daardoor veel groter zijn en veel sneller effect hebben dan in de situatie waarin niet langer meer van artikel 19 gebruik gemaakt kan worden.

Kortom, het is op dit moment nog te vroeg voor een afgewogen oordeel, maar onze ongerustheid ten aanzien van de mogelijke vertragende werking van het verdwijnen van de artikel 19-procedure is nog niet op voorhand weggenomen. Wij zullen hierop, op een later moment, nog uitgebreid terugkomen.

Oplossing
Handhaaf vooralsnog artikel 19, totdat gebleken is dat dit artikel overbodig is geworden en schrappen niet tot meer vertragingen leidt.

- Niet-ruimtelijke kwaliteitseisen in het bestemmingsplan
Probleem
Met de nieuwe WRO krijgen gemeenten de mogelijkheid om nieuwe kwaliteitseisen aan het bestemmingsplan te stellen. Dit werkt verstorend op de marktwerking op de bouwlocaties, het werkt kostenverhogend en het leidt tot meer vertragingen.

Oplossing
Betracht uiterste behoedzaamheid bij het toevoegen van nieuwe kwaliteitseisen in het bestemmingsplan. Stel nadere eisen aan de onderbouwing van de noodzaak om dergelijke eisen te stellen.

B. Europese regelgeving

Er komt steeds meer Europese regelgeving op Nederland af. Bij het opstellen van en het onderhandelen over die nieuwe regelgeving is vanuit Nederland onvoldoende rekening gehouden met de consequenties voor de ontwikkeling en bouw van woningen, kantoren, winkels en andere voorzieningen. Vaak is niet of onvoldoende onderzocht welke gevolgen de implementatie van de Europese regels heeft voor de Nederlandse praktijk. Bovendien leiden nieuwe Europese regels bij langlopende projecten tot veel onzekerheid over de vraag aan welke normen op termijn voldaan moet worden. Daarnaast zijn de wetten vaak zeer sectoraal en staan ze vaak op gespannen voet met een integrale belangenafweging die men bijvoorbeeld in de ruimtelijke ordening zou willen maken.

Ook bij de implementatie van de Europese regels in de Nederlandse wetgeving doen zich problemen voor. In een aantal gevallen blijkt dat de Nederlandse overheid strengere normen hanteert dan Europees gezien is voorgeschreven. Dit zal niet altijd blijken uit een vergelijking van de wetteksten die in de verschillende landen zijn opgesteld, maar kan ook naar voren komen bij de handhaving van deze wetten. Duidelijk is dat door het stringenter hanteren van regels het Nederlandse vestigingsklimaat voor bedrijven onder druk komt te staan.
In het algemeen bestaat binnen de sector te weinig inzicht in hetgeen vanuit Brussel aan nieuwe regelgeving op ons afkomt en wat de aanleiding en motieven daarvoor zijn. Ook worden de marktpartijen door het ministerie van VROM onvoldoende betrokken bij het Europese regelgevingstraject.

13. Flora- en Faunawet; Vogel- en Habitatrichtlijn
Probleem
De productie van woningen en commercieel vastgoed wordt op diverse plaatsen in Nederland gehinderd door de aanwezigheid van planten- en diersoorten. Als gevolg daarvan staan in de Nederlandse ruimtelijke ordening geen maatschappelijke belangen voorop: voldoende woningen of een optimale ruimtelijke indeling, maar prevaleert altijd het belang van de planten- of diersoort. Overigens vaak zonder dat dat vanuit de instandhouding van de soort nood­zakelijk is. Tijdens een vergadering van de UEPC (Europese koepel van projectontwikkelaars) bleek dat Nederland betrekkelijk alleen staat waar het gaat om de soortenbescherming buiten daarvoor aangewezen gebieden.

Voor ontwikkelend Nederland is nog steeds niet helder welke activiteiten zijn toegestaan in gebieden die grenzen aan natuurgebieden en welke compensatiemaatregelen noodzakelijk zijn indien bepaalde beschermde planten- of diersoorten in gebieden buiten de aangewezen gebieden worden aangetroffen. Ook is onbekend op welke locaties buiten de beschermde gebieden beschermde soorten voorkomen en is het niet duidelijk hoe aangetoond kan worden dat bepaalde soorten juist niet op een bepaalde locatie aanwezig zijn. Ook zijn er allerlei onduidelijkheden in de wet rond bepaalde begrippen, zoals de term ‘verontrusten’ en de term ‘verstoren’. 

Ten slotte is Nederland doorgeschoten met de lijst van beschermde planten- en diersoorten. In Nederland staan veel meer dieren en planten op die lijst dan vanuit Brussel noodzakelijk is en dan in andere landen gebruikelijk is.

Oplossing
De bescherming van echt bedreigde planten- en diersoorten dient in het Nederlandse beschermingsbeleid centraal staan. Hiertoe zou het Rijk met spoed dienen te inventariseren op welke locaties bedreigde soorten voorkomen en daarvoor kernleefgebieden aan te wijzen. Daardoor zijn exemplaren die daarbuiten voorkomen niet langer noodzakelijk voor het duurzaam voortbestaan van de soort, waardoor ze ook niet langer de doorgang van projecten kunnen verhinderen. Het ligt voor de hand de rijksinventarisatie te laten beginnen in gebieden waar verstedelijking het meest voor de hand ligt, omdat daar de behoefte aan snelle duidelijkheid het grootst is. Aanvullend zou duidelijk moeten worden welke activiteiten nu wel en niet zijn toegestaan in gebieden die buiten de kernleefgebieden liggen en welke compensatiemogelijkheden in principe voldoende zijn wanneer buiten de kernleefgebieden beschermde planten- en diersoorten worden aangetroffen.

Ten slotte zou de lijst van beschermde dieren opnieuw kritisch beschouwd moeten worden en de criteria die gehanteerd worden bij het toevoegen van soorten aan die lijst zouden in overeenstemming moeten worden gebracht met de criteria die in de minder strenge buurlanden worden gehanteerd.

14. Luchtkwaliteit
Probleem
Het gaat er bij de luchtkwaliteitproblematiek om dat toekomstige bewoners veilig en gezond in hun woning kunnen leven. De oplossing van dit probleem wordt thans zeer eenzijdig in de beperking van de huizenproductie nabij vervuilende bronnen gezocht. Het probleem is vooral de grote onduidelijkheid die heerst over welke mate van luchtvervuiling nu wel en niet is toegestaan en in de toekomst zal worden toegestaan. Ook is niet duidelijk hoe de luchtkwaliteit gemeten moet worden en welke invloed technologische veranderingen in bijvoorbeeld verbrandingsmotoren van auto’s hebben op de toekomstige luchtkwaliteit. Europese regelgeving dient in Nederland geïmplementeerd te worden, maar het is absoluut onduidelijk waar dat toe zal leiden. Gemeenten hanteren soms al normen die nog niet zijn vastgesteld. Het ministerie van VROM zal binnenkort met een inventarisatie van de knelpunten naar buiten komen. De inzet van VROM is dat bij nieuwbouw aan de Europese richtlijnen moet worden voldaan. Dat betekent waarschijnlijk dat VINEX-woningbouwlocaties voor een gedeelte niet uitgevoerd kunnen worden. Dit leidt in eerste instantie tot onduidelijkheid en daarna tot verdere vertragingen en extra kosten.

Rijkswaterstaat lijkt momenteel erg ruime zones te hanteren waarin, onder de noemer van de luchtkwaliteit­problematiek, geen bebouwing wordt toegestaan. Ook met deze problematiek gaat Nederland veel strenger om dan andere Europese landen.

Herstructureringszones vragen hierbij bijzondere aandacht, omdat eisen inzake luchtkwaliteit herontwikkeling van deze zones onmogelijk kunnen maken.

Oplossing
Het tegengaan van luchtvervuiling is de beste oplossing van het probleem. Zeker omdat het probleem met betrekking tot luchtvervuiling zich in Nederland breed lijkt voor te doen en zich niet beperkt tot locaties langs snelwegen.

Om een stagnatie van de bouw op en langs wegen te voorkomen, is het zaak om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over de berekeningsvoorschriften en eisen die (gaan) gelden ten aanzien van de luchtkwaliteit. Daarbij dient het Rijk, binnen de grenzen van de Europese regelgeving, terughoudend te zijn en uitzonderingssituaties in stedelijke gebieden mogelijk te maken conform de Stad en Milieu-gedachte.

15. Verdrag van Valetta/Malta
Probleem
In 1992 tekende Nederland het verdrag van Malta, gericht op de bescherming van het archeologisch erfgoed. Tot op heden is onduidelijk hoe dit verdrag in de Nederlandse wetgeving zal worden gegoten, waardoor veel onzekerheid ontstaat over welke bescherming noodzakelijk is en wie welke beslissingen neemt. Gemeenten werpen, vooruitlopend op de nieuwe regelgeving, al tal van barrières op bij locatieontwikkeling. Aandachtspunt bij de invoering van de nieuwe wet zijn ook de kosten van archeologisch onderzoek en beschermende maatregelen. Naar het zich nu laat aanzien zullen deze verhaald worden op de projectontwikkelaar, terwijl het oorspronkelijk de bedoeling was en het ook logisch is om deze maatschappelijke kosten bij de gemeenschap neer te leggen. Kostenverhaal bij de ontwikkelaar brengt de haalbaarheid van veel locaties in gevaar en zal ontwikkelprocessen nog meer vertragen en zelfs onmogelijk maken.

Oplossing
Het Rijk dient terughoudend te zijn met nieuwe regelgeving op dit terrein. In elk geval dient afgezien te worden van een nieuw vergunningstelsel en dient een en ander geïntegreerd te worden in de grondexploitatievergunning en/of bouwvergunning. Daarnaast dient ten behoeve van de bestrijding van de kosten een nationaal fonds gevormd te worden; kostenverhaal bij marktpartijen is onacceptabel.

Doelstelling NEPROM

De NEPROM stelt zich ten doel de samenwerking te bevorderen tussen de overheid en projectontwikkelingsmaatschappijen bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. Tevens stelt de NEPROM zich ten doel de gezamenlijke belangen van haar leden te behartigen en de professionaliteit van de beroepsgroep te bevorderen.

De leden van de NEPROM richten zich op waardecreatie in bestaande en nieuwe stedelijke gebieden door vastgoed- en gebiedsontwikkeling (woningen, kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, recreatieprojecten etc.) De NEPROM-leden dragen daarmee in belangrijke mate bij aan de verbetering en de versterking van de stedelijke kwaliteit en structuur wat betreft onder meer gebruikswaarde, sociale samenhang, veiligheid, belevingswaarde en duurzaamheid.

Gezamenlijk realiseren de NEPROM-leden jaarlijks ongeveer de helft van alle nieuwbouw-woningen, tweederde van de nieuwbouwkantoren en ruim driekwart van de nieuwe winkel-centra, voor zover het gaat om ontwikkelingen voor de markt. Het zijn met name de grote, professionele projectont­wikkelaars die lid zijn van de NEPROM en die het gezicht van de NEPROM bepalen. Leden, die een uitgebreid netwerk onderhouden met nationale, regionale en lokale overheden. Binnen de NEPROM is een aantal bloedgroepen aanwezig. Het betreft voornamelijk zelfstandige projectontwikkelaars, ontwikkelaars gelieerd aan bouwondernemingen, ontwikkelaars gelieerd aan vastgoedbeleggers en financiële instellingen, en ontwikkelaars gelieerd aan woningcorporaties.

Voorburg

11 juli 2003

NEPROM
Westeinde 28
Postbus 620
2270 AP Voorburg
telefoon 070 386 62 64
telefax    070 387 40 89
e-mail bureau@neprom.nl
internet  www.neprom.nl

[1] Zie de tekst van het introductiedossier

Groei