PvdA-plan 'bebouwingstaks' werkt niet

Geconfronteerd met grote tegenvallers zoeken beoogde coalitiepartners CDA en PvdA naar alternatieve financieringsbronnen voor nieuw beleid. De PvdA pleit daarbij voor de zogenoemde bebouwingstaks: een belasting op het bouwen van woningen, kantoren en bedrijfsruimten buiten de bebouwde kom. Volgens het PvdA-program draagt een dergelijke belasting bij aan het beschermen van de waardevolle open ruimte in Nederland. Jan Fokkema, directeur van de Neprom (de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) heeft een beter voorstel.

Het idee van de bebouwingtaks is dat bouwen in de open ruimte duurder wordt en daardoor het bouwen binnen de bebouwde kom aantrekkelijker. De opbrengst van de belasting wil de PvdA benutten voor meer natuur en voor het verbeteren van de steden. De verwachting is dat we door de bebouwingstaks zuiniger omgaan met de open ruimte en dat de steden en dorpen dichter bebouwd worden. Maar uit onderzoek in opdracht van het ministerie van VROM is gebleken dat een dergelijke belasting nauwelijks het gewenste effect heeft en bovendien veel negatieve bijwerkingen heeft. Gelukkig beschikken we in Nederland over een goed ontwikkeld stelstel van ruimtelijke ordeningsinstrumenten, waarmee het gewenste effect wél bereikt kan worden. Het Paarse kabinet introduceerde ter bescherming van de open gebieden de zogenoemde rode en groene contouren; rood rondom te verdichten steden en dorpen en groen rondom te beschermen waardevolle natuurgebieden. Met de contouren is goed te regelen waar wel en waar niet gebouwd mag worden en onder welke condities. Een nieuwe bebouwingstaks is hiervoor niet nodig.

Los van de goede alternatieven voor een bebouwingstaks kleven er ook grote nadelen aan een dergelijke belasting. De bebouwingstaks zou bijvoorbeeld bij een matige variant van ongeveer 35 euro per vierkante meter uitgeefbare grond niet of nauwelijks tot minder woningbouw buiten de bebouwde kom leiden. Hetzelfde geldt voor veel bedrijfsgebouwen en kantoren. De behoefte aan woningen (maar ook bedrijfsgebouwen en kantoren) is domweg te groot. Bovendien zou een dergelijke heffing (die op ongeveer 6.000 euro per woning zou uitkomen) tot te beperkte prijsstijgingen leiden om enig remmend effect op de nieuwbouw te hebben. Zeer hoge heffingen van 200 euro per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond (zo’n 35.000 euro per woning) leiden wel tot sterke afname van de woningbouwproductie. En dat geldt ook voor bedrijfsgebouwen en kantoren. Maar zo’n hoge heffing heeft een aantal grote nadelen.

Een van de nadelen verwoordde minister Pronk twee jaar geleden al, namelijk dat dan alleen nog de hoge inkomens zich een nieuwe woning in het groen kunnen veroorloven. Voor de lagere inkomens wordt het wonen buiten de stad totaal onbetaalbaar.
Een ander groot probleem van een hoge bebouwingstaks is dat de sterke daling van de woningbouwproductie op uitbreidingslocaties lang niet gecompenseerd zal kunnen worden door een hogere productie binnen de steden en de dorpen. Daar verloopt het ontwikkel- en bouwproces nu eenmaal veel trager en zijn ook de kosten vaak fors hoger. Gevolg zal zijn dat de prijzen van de bestaande woningen nog verder oplopen, dat de doorstroming op de woningmarkt geheel tot stilstand komt en dat de woningnood weer de vertrouwde vormen van de jaren vijftig aanneemt. Terug bij af!
Maar daarmee zijn we er nog niet.

Een bebouwingstaks zal in een aantal gevallen zelfs tot een tegenovergesteld effect leiden. De locaties met de hoogste landschappelijke waarde, ver afgelegen van de grote steden, worden het minst getroffen door een bebouwingstaks. Want daar is de grond relatief goedkoop en kunnen de woningen veel opbrengen. Terwijl de meeste Vinex-locaties door de nieuwe heffing wel eens onbetaalbaar kunnen worden. Die locaties zijn namelijk al relatief duur om te ontwikkelen, vanwege de vele infrastructurele voorzieningen, de hoge grondprijs en de vaak hoge saneringskosten in verband met het slopen van kassen en dergelijke. Maar het zijn wel de locaties die bijdragen aan de beteugeling van de automobiliteit en de verhoging van het economisch draagvlak van de grote steden. Kortom, een bebouwingstaks werkt buiten de bebouwde kom contraproductief!
En om nog eens een probleem te noemen: een bebouwingstaks gaat ten koste van de opbrengsten van duurdere (koop)woningen. Opbrengsten die nu door gemeenten worden afgeroomd en ingezet voor de bouw van sociale huurwoningen en een goede inrichting van de woonomgeving.

En tenslotte, een bebouwingstaks is ook heel erg oneerlijk. Een forse bebouwingstaks op nieuw te bouwen woningen heeft tot gevolg dat alle bestaande woningen in prijs zullen stijgen, zowel door de stijging van de grondwaarde als door de toenemende schaarste op de woningmarkt. Daarmee wordt de kloof nog groter tussen starters op de koopwoningmarkt en degenen die al een eigen huis hebben. De starters betalen dus bovenmatig mee aan de bebouwingstaks, terwijl de woningeigenaren er juist van profiteren! Kortom, de bebouwingstaks heeft veel negatieve bijeffecten en hoe hoger de taks, hoe groter die negatieve effecten. Niet doen dus!

Blijft staan dat er veel geld voor het aankopen en beheren van natuurgebieden en het versterken van de kwaliteit van de bestaande steden nodig is. Mocht het nieuwe kabinet daarvoor toch een nieuwe belasting willen invoeren en die willen relateren aan het ruimtebeslag van bouwwerken, dan heb ik wel een suggestie. Belast niet het bebouwen van grond maar het gebruik van grond! Dat is veel eerlijker, want niet alleen nieuw te bouwen woningen bezetten ruimte, ook de reeds bestaande huizen nemen ruimte in die ooit open was. Het voordeel is ook dat een grondgebruiksbelasting jaarlijks geheven kan worden in plaats van eenmalig, zoals de bebouwingstaks, omdat ieder gebouw jaar in jaar uit een stukje ruimte inneemt. Tot dat het gesloopt wordt.

Afgezien van het feit dat een grondgebruiksbelasting de lasten van de burgers vergroot, heeft deze belasting alleen maar voordelen. Een grondgebruiksbelasting valt voordelig uit voor gebouwen die zuinig met de ruimte omgaan. Hoge gebouwen bestaande uit meerdere lagen die op een even groot stuk grond staan als bijvoorbeeld een villa, betalen in absolute zin evenveel, maar per vierkante meter gebruiksoppervlak veel minder! Iedereen betaalt dus mee aan de grondgebruiksbelasting, maar degenen die relatief veel grond gebruiken betalen het meest. Het is dus een veel eerlijker heffing dan de bebouwingstaks. Bovendien zal de grondgebruiksbelasting ook binnen de rode contouren direct een positief effect hebben. Het zal bijvoorbeeld veel aantrekkelijker worden om oude, vervallen bedrijfsterreinen of havengebieden - waarvoor ook een relatief hoge grondgebruiksbelasting betaald moet worden - te herontwikkelen en veel intensiever te bebouwen. Dat maakt vervolgens veel nieuwe bebouwing in de open ruimte buiten de stad overbodig. De grondgebruiksbelasting versterkt dus een contourenbeleid.

De grondgebruiksbelasting lijkt op de OZB, maar heeft een iets andere grondslag en zal ook een ander effect hebben, namelijk een stimulans om meer te bouwen op kleinere grondoppervlakken. De grondgebruiksbelasting zou gewoon door de gemeenten in combinatie met (of in plaats van) de OZB geïnd kunnen worden. Voordeel is ook dat de grondgebruiksbelasting veel eenvoudiger te berekenen is dan bijvoorbeeld de OZB, die gebaseerd is op de moeilijk te bepalen waarde van een gebouw. Dat betekent dat de uitvoeringskosten erg laag kunnen zijn. Kortom, een grondgebruiksbelasting is veel eerlijker, makkelijker en effectiever dan een bebouwingstaks. En, een grondgebruiksbelasting levert veel op!

Bij een grondgebruiksbelasting van 5 euro per vierkante meter bebouwd grondoppervlak is dat al snel zo’n 5 tot 10 miljard euro jaarlijks. En wat dat de burger kost? Voor een doorsnee-rijtjeswoning zou dat ongeveer 400 euro per jaar zijn; voor een eenvoudig appartementje in een portieketageflat slechts zo’n 150 euro en voor een wat groter appartement in een galerijflat van 14 hoog een schijntje van 50 euro per jaar. Maar de bewoner van een luxe villa met paardenstallen betaalt al snel 2.000 euro per jaar en de eigenaar van een beetje distributiecentrum langs de snelweg enige honderdduizenden euro! Een grondgebruiksbelasting zet dus echt zoden aan de dijk als het gaat om intensivering van de ruimte en fondsvorming ten behoeve van het groen en de natuur. Maar of de politiek dat aandurft? Dat betwijfel ik!

Jan Fokkema, directeur Neprom
13 februari 2003