Artikel

 

Sinds 1 maart 2018 zijn AM, Cairn Real Estate en AT Capital eigenaar van de voormalige Bijlmerbajes in Amsterdam. Het gebied wordt in de komende jaren getransformeerd van een gesloten penitentiaire inrichting naar een open, uitnodigend en duurzaam woon- en leefgebied. Er komt ruimte voor internationaal design, scholen, horeca en maakplekken. Het wordt een groene, stedelijke hotspot met 1350 woningen. Eén van de doelstellingen is om zoveel mogelijk gesloopte materialen te hergebruiken. Daarnaast wordt het gebied volledig energieneutraal opgeleverd.

Eva Hekkenberg (ontwikkelingsmanager AM) en Johan Snel (stedenbouwkundige / conceptontwikkelaar AM) werken sinds 2016 aan het Bajeskwartier, een fors complex dat door het RVB op de markt werd gebracht. “Dat is interessant, want je hebt minder last van beperkingen zoals erfpacht en je krijgt meer creatieve opties,” aldus Eva Hekkenberg. “Vanaf de eerste marktconsultatie waren we dan ook geïnteresseerd. Er waren 30 andere partijen die ook belangstelling toonden. Uiteindelijk wonnen wij de tender, voor 50% op prijs en 50% op kwaliteit. We hadden op dat moment al een brede visie geformuleerd op het thema circulariteit, die een stuk verder ging dan de eisen, die vooral op gebouwniveau waren geformuleerd in BREEAM-terminologie. Zo hebben we niet alleen gekeken naar het hergebruik van materialen, maar ook naar het sluiten van kringlopen zoals gft, water en energie voor het hele gebied.”

De Bijlmerbajes is een vrijwel zelfvoorzienend afgesloten eiland met een gracht en een muur eromheen en een lange ondergrondse cipiersgang die de gebouwen verbindt; de zogenaamde ‘Kalverstraat’. Hoe maak je daar een duurzaam stuk stad van? “Vooral het integreren van de erfgoedwaarde was een lastig aspect”, aldus Hekkenberg. Johan Snel vult aan: “We hebben lang zitten puzzelen op wat er weg moet en wat we kunnen meenemen, op een zodanige manier dat het aansluit bij de omgeving. Er is bijvoorbeeld een modernistisch resocialiseringswijkje voor gevangenen die terugkeren naar de maatschappij. En er zijn zes torens met cellen. Die torens zijn helaas niet geschikt voor transformatie naar woonfunctie. Eén originele toren blijft straks overeind maar het wordt een ‘groene toren’; een verticaal park. En er komt een nieuwe toren bij op basis van nooit uitgevoerde plannen die er nog lagen. Maar het hoofdgebouw is bijvoorbeeld nog prima bruikbaar, en er zijn meer zaken die we willen behouden, zoals bijvoorbeeld de kleine kerk.”  

Vijf van de zes torens worden dus gesloopt, de muur moet worden afgebroken en er zijn veel meer onbruikbare elementen. Er valt dus flink wat materiaal te oogsten. Waar mogelijk wordt dit binnen het project hergebruikt. Dit levert straks bijvoorbeeld een brug op die gemaakt is van oude gevangenisdeuren. En elementen van de ‘Kalverstraat’ worden gebruikt voor de bestrating van de openbare ruimte. Maar tralies als balkonhekjes blijkt helaas een brug te ver, vanwege de wetgeving voor balkons. (Overigens werd de gevangenis in eerste instantie zonder tralies opgeleverd. Dit bleek niet te werken.) Het materiaal wordt niet alleen in het Bajeskwartier, maar ook op andere plekken hergebruikt. Alle nieuwe materialen worden op een demontabele manier toegepast.  

Materiaalniveau: New Horizon
“Wij slopen niet, wij oogsten!” Michel Baars (eigenaar/directeur New Horizon Urban Mining) heeft een wereld te winnen, en hij lijkt er klaar voor. Met een gemoedelijke Brabantse tongval legt hij op onderhoudende wijze uit waarom circulair beter en zelfs ‘leuker’ is dan lineair. En hij schetst de contouren van een nieuw economisch model.  

“Ik geloof niet dat we van lineair naar circulair gaan omdat lineair niet meer kan, maar omdat circulair waarde creëert. Maar ik moet wél veel uitleggen: nee, urban mining is niet duurder, het duurt niet langer en het is vooral heel veel duurzamer. Ik leg dit overigens niet langer neer bij aannemers, ik praat liever met partijen als woningcorporaties. Het is geen angst die de mensen tegenhoudt, eerder een gebrek aan kennis.”

“Om een positie te krijgen in de markt ben ik aannemer geworden in sloopwerk. Ik heb een orderportefeuille van 70 miljoen, ik heb inmiddels geen geld meer, maar wel heel veel spullen. Wij hebben geen grote kranen, wij hebben geen materieel of eigen opslagplaatsen (circulaire hubs) maar wel een hoog percentage hergebruik. We huren ruimte in bestaande magazijnen en we vlechten de hergebruik-stroom in de bestaande stroom.”

New Horizon Urban Mining is onder andere gevraagd om het beton van de Bijlmerbajes hoogwaardig te recyclen. “De grootste materiaalstroom die nu vrijkomt is beton. Cement is daarnaast ook één van de grootste vervuilers. Beton halen we nu nog door een breker, en we stoppen het onder het asfalt. Maar er bestaat ook een machine, de zogenaamde Slimbreker, die uit betonpuin het zand, grind én cement terug kan winnen. Beton voor beton met andere woorden. De machine doet het prima en we lanceren hem binnenkort op de Provada. Machine nummer twee en drie zijn al besteld. En we doen hetzelfde met baksteen. Van oude bakstenen maken we nieuwe, we houden het simpel. Een keramische fabriek uit Eygelshoven kwam bij ons langs met het verzoek om het fabrieksgebouw te slopen. Dat hebben we niet gedaan. In plaats daarvan heb ik 4,5 miljoen geïnvesteerd en daardoor heb ik heb nu 20 miljoen nieuwe bakstenen per jaar, gemaakt van oude bakstenen.” 

Michel Baars waakt ervoor om niet geassocieerd te worden met hippe startups. “Wij werken alleen samen met gevestigde partijen, zoals bijvoorbeeld Knauf, waar al ons gips naartoe gaat. Knauf maakt daar inmiddels ‘circulaire’ gipswanden van die niet duurder zijn dan hun reguliere producten.” Ook de term ‘recycling’ wordt door Baars gemeden als de pest. “Als sloper moet je verplicht recyclen. Veel partijen zijn er dan trots op als ze 98% recyclen, maar wij niet, want de definitie van recycling is in Nederland ongelofelijk breed. Verbranden mag ook.” Baars heeft overigens ook nog wel wat spullen liggen waarvoor nog geen slimme oplossing is. “Is er iemand geïnteresseerd in 30.000 m2 systeemplafonds?” grapt hij. Ook tapijt en asbest vormen nog een probleem.

Gebouwniveau: de Tijdelijke Rechtbank
Menno Rubbens (directeur/eigenaar cepezed projects b.v.) vertelt in het laatste deel van de sessie over de Tijdelijke Rechtbank in Amsterdam. Kort samengevat gaat het hierbij om een gebouw dat volledig demontabel is. Dat is meteen ook één van de concrete adviezen die Rubbens meegeeft aan zijn gehoor: “Als je als opdrachtgever alleen al de instructie meegeeft dat een gebouw makkelijk te demonteren moet zijn ben je al halverwege.”

Rubbens begint zijn betoog met een theoretische inleiding over productdesign en over de zogenaamde ‘R-ren’ van Jaqueline Cramer, een hiërarchie van circulaire prioriteiten waarop ook de NEPROM-brochure over circulariteit gebaseerd is. Aan de hand van drie varianten op het thema ‘duurzame broodrooster’ schetst Rubbens een aantal verschillende oplossingsrichtingen die kunnen dienen als uitganspunt voor het ontwerp van een circulair product. Dan introduceert hij het idee van een gebouw als een service, en van een gebouw als tijdelijke aanjager van zijn omgeving.

“Een modulair gebouw is een manier om je kavel levendig houden. Het staat er vijf jaar en kan dan weer weggehaald, of zelfs verplaatst worden. De Tijdelijke Rechtbank is een voorbeeld van deze aanpak. We moesten een gebouw maken waarvan we konden aantonen dat er zo min mogelijk verspild wordt als het na zes jaar weer weg moet. De meting van de mate van verspilling is gedaan met een grondstofketen informatiesysteem.”

“Er zijn op dit moment helaas bijna geen onderdelen te vinden die in hun geheel hergebruikt kunnen worden. De hoofddraagstructuur is het belangrijkste aspect dat circulair moet worden gemaakt. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van een innovatief systeem van demontabele kanaalplaten die aan de constructie vastgeschroefd worden. Er is niks verlijmd of aan elkaar gestort. Het resultaat is een gebouw dat er helemaal niet circulair uitziet, wat sommige mensen wel jammer vinden, want een berg gerecyclede fietsframes er in verwerken is toch wel wat sexyer.”

“Dit noemen we gebouwen als producten. Je kunt ze verplaatsen maar ze kunnen ook blijven staan. We weten overigens nog niet waar dit gebouw over vijf jaar naartoe gaat. Tegen die tijd gaan we de boer op om een nieuwe locatie te vinden. Samen met onze partner du Prie hebben we de Stichting Gebouw als Product opgericht. Deze heeft als doel de flexibiliteit van de gebouwde omgeving op het niveau van het hele gebouw te onderzoeken en stimuleren. We werken hierin onder meer samen met het RVB en de TU Delft. Elco Brinkman is ambassadeur van de Stichting. We willen mensen met een lange termijn beleggingshorizon warm zien te maken voor dit concept.”

Onder de toehoorders bevindt zich een belegger, die er nog geen gevoel bij krijgt: “Wat als er geen locatie voor te vinden is?” Rubbens stelt hier tegenover dat je een ondergrens kunt bepalen door er bijvoorbeeld een parkeergarage of opslag van te maken. Sessieleider Claudia Bouwens wil weten of het gebouw over vijf jaar nog aan de eisen voldoet. “Je kunt anticiperen op driedubbel glas. Dat hebben we hier niet gedaan, maar je kunt de gevel zo maken dat je alsnog driedubbel glas kunt gebruiken.” Het laatste innovatieve idee betreft de vergunning: “We proberen bij het Ministerie om een vergunning te krijgen op een gebouw, in plaats van een locatie. BZK was bereid om daarover na te denken: een gebouwgebonden vergunning, gekoppeld aan een Omgevings/welstandvergunning.”