Hugo de Jonge: "We staan er heel slecht voor." Ruud Veltenaar: "Nog twaalf jaar om belangrijke tipping points te ontwijken." Desirée Uitzetter: "Het lijkt een escaperoom zonder uitgang." Aan onheilstijdingen geen gebrek tijdens de Dag van de Projectontwikkeling. De bijna duizend projectontwikkelaars, beleggers, adviseurs en professionals bij overheden en corporaties lieten zich echter niet uit het veld slaan. Na lange tijd konden vakgenoten elkaar weer in levenden lijve ontmoeten. Dat gaf enthousiasme, daadkracht en ideeën om samen te werken aan een beloofd land. De minister wijst de weg.
Met stip op één
"Ik ben blij dat de prachtige traditie van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening weer op nationaal niveau terug is", begint Hugo de Jonge: "Te lang is gedacht dat decentrale besluiten bij elkaar opgeteld vanzelf het antwoord zouden geven op de woonopgave. Maar zo werkt het niet. We staan er heel slecht voor", kijkt hij terug en noemt het tekort van 300.000 vooral betaalbare woningen, dat voorlopig alleen maar groter wordt. "Het woningtekort staat met stip op nummer één van de lijst met onderwerpen waar mensen zich zorgen om maken. Het raakt mensen in hun bestaanszekerheid. Een beloofd land maken we kennelijk niet voor iedereen waar." De Jonge ontmoet een enorme drive bij de ontwikkelaars om een beter land te maken en om daarvoor de verantwoordelijkheid te nemen en erkent dat meer regie nodig is voor een goed antwoord op de enorme opgave: "De markt heeft het Rijk nodig en het Rijk heeft de markt nodig."
Half Holland Dakloos
Programmamaker Yora Rienstra geeft het woningtekort een gezicht via enkele indringende fragmenten uit haar vierdelige documentaire 'Half Holland Dakloos' (in maart 2022 uitgezonden door de VPRO): als je geen ouders hebt waar je kunt intrekken, als je een baan hebt waarmee je teveel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig om in de vrije sector te huren, als je net genoeg kunt lenen voor een garagebox, als je een antikraakhuis moet verlaten en als je niet verslaafd bent aan drugs of alcohol zodat je in de daklozenopvang wordt toegelaten, dan ben je 'economisch dakloos'. Dan slaap je bij vrienden op de bank.
Earth overshoot day
Toch is het tekort aan betaalbare woningen slechts één en misschien niet eens de moeilijkste horde op weg naar een beloofd land. Met overtuigend pathos schetst filosoof en TEDx-spreker Ruud Veltenaar hoe Nederland op 12 april 2022 'earth overshoot day' beleefde. Dat is de dag waarop ons land de ecologische gebruiksruimte van het hele jaar heeft opgesoupeerd. De VS heeft deze grens al op 14 maart overschreden. "Met ons leefpatroon hebben we drie keer de aarde nodig", zegt hij: "De homo sapiens is de enige soort die met succes de natuur heeft aangevallen. Als we winnen, dan hebben we verloren. We hebben nog twaalf jaar om belangrijke tipping points te ontwijken. Dan keert de wal het schip."
Plakkaat van Verlatinghe
Maar "in een hoekje gaan zitten simmen, helpt niet", zegt historicus Geerten Waling. Het Plakkaat van Verlatinghe, het planetarium van Eise Jeltes Eisinga, de Zuiderzeewerken van Cornelis Lely en het coronavaccin van Janssen Pharmaceutica laten volgens hem genoegzaam zien dat Nederlanders door de eeuwen heen in staat zijn geweest om oplossingen te vinden voor moeilijke kwesties: "Met optimisme, geloof in wetenschap, samenwerking en visie."
Olifanten in de kamer
Veltenaar: "We moeten álle olifanten in de kamer omarmen: de dominantie van aandeelhouders, het ontwijken van belastingen, het eten van varkensvlees en het bouwen van huizen die over vijftig jaar geen droge voeten meer geven. Het doel van je bedrijf moet niet zijn om winst te behalen. Het doel moet zijn om waarde te creëren voor de samenleving en de planeet. Als je dat lang genoeg volhoudt, levert het ook geld op." Daarvoor zijn geen managers nodig, maar leiders die een intrinsieke motivatie hebben om het goede te doen, zegt Veltenaar: "De economie moet weer dienstbaar worden aan de samenleving en de planeet. De overheid moet dat reguleren, bedrijven moeten maatregelen nemen en individuele leden van de samenleving moeten geen dingen meer kopen die niet nodig zijn." Als dat lukt is het resultaat niet slechts 'Net Zero', maar 'Net Positive': "Meer geven, dan nemen. Dat is een beloofd land."
De grote verbouwing van Nederland
Hugo de Jonge noemt de vraag naar regie door het Rijk terecht. Hoe die regie er uitziet heeft hij twee dagen vóór de Dag van de Projectontwikkeling omschreven in een brief aan de Tweede Kamer. In deze RO-brief spreekt hij over de 'grote verbouwing van Nederland' waarbij het gaat om klimaatverandering, natuurherstel én woningbouw. Voor wat betreft het laatste gaat het om een productie van 100.000 woningen per jaar, resulterend in 900.000 nieuwe woningen tot 2030, waarbij twee derde onder de noemer 'betaalbaar' valt.
Huiswerk voor de markt
De Jonge bespreekt drie kernpunten uit de RO-brief die huiswerk voor de markt inhouden. Het eerste punt is "dat we veel beter moeten gaan plannen". In dat verband maakt hij op 1 juni 2022 met provincies en regio's indicatieve bestuurlijke afspraken met een concrete verdeling van de woningbouwopgave. Dan volgt een realitycheck waarbij ook hulp van NEPROM wordt verwacht. Daarna worden, in het vierde kwartaal van 2022, landelijk dekkende regionale woondeals gesloten.
Het tweede punt is de betaalbaarheid van woningen. De Jonge: "Dat is een groot issue en een lastig punt voor bouwpartijen. Maar als het niet lukt om voldoende betaalbare woningen te bouwen, ben ik bang voor een middelpuntvliedende kracht waardoor de rekening voor de toekomst alleen maar veel groter is." Volgens de minister zijn de kosten te drukken door de bouw van kleinere woningen, het stimuleren van fabrieksmatige bouw en herstructurering van bestaande, verouderde woonwijken. De Jonge: "Alle creativiteit en inzet van projectontwikkelaars en corporaties zijn daarvoor nodig."
Het derde punt is de beschikbaarheid van locaties. Knopen moeten sneller worden doorgehakt, zegt De Jonge: "Wat mij stoort is dat mensen die al een huis hebben, hun belangen verdedigen, terwijl mensen zonder huis geen stem hebben. Jullie hebben als geen ander zicht op hoe complex en stroperig procedures zijn geworden. Help mij dat probleem te doorbreken!" Hij gaat aan de slag met de ideeën die NEPROM daarover heeft aangedragen.
De Jonge: "Volgend jaar ben ik hier weer. Ik verwacht dat we dan met elkaar een stap verder zijn gekomen. Dan bespreken we een nieuwe huiswerklijst."
Escaperoom
"Ons vakgebied staat behoorlijk onder druk", concludeert NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter. Zij vat de uitdagingen samen: "Een beloofd land is een land dat ruimte biedt aan haar inwoners om een bestaan op te bouwen en om zich onderdeel van een gemeenschap te voelen. Waar iedereen toegang heeft tot een betaalbare woning. Prettig, duurzaam, energiezuinig, circulair, veranderbaar. Een omgeving die klimaatadaptief en natuurinclusief is, met bereikbare voorzieningen en werkgelegenheid. Door corona zijn de problemen verscherpt. Met de oorlog in Oekraïne is de onzekerheid aangewakkerd. Aannemers kunnen geen prijs meer afgeven. Er zijn bevoorradingsproblemen. Het voelt als een escaperoom zonder uitgang en waar steeds nieuwe mollen opduiken…. of is het een trigger naar een next level?"
Verbinden, verbeelden en uitvoeren
Yora Rienstra presenteert met humor en ironie een reeks van oplossingen. Van 'kraken onder regie van de gemeente' tot 'gratis relatietherapie, waardoor minder stellen uit elkaar gaan'. Vooral de laatste krijgt bijval van de zaal.
Serieus bedoelde oplossingen worden besproken in 25 parallelsessies: bouwen voor geluk en gezondheid, bouwen aan vitale kernen, circulair en industrieel bouwen, waterrobuust bouwen, het transformeren van winkelstraten en het natuurinclusief inrichten van stadsranden. Met elkaar plaveien die puzzelstukjes de weg naar een beloofd land. "Wij staan voor samenwerking", zegt Uitzetter. En dat is belangrijk want als alle partijen in het ruimtelijke domein zich tot het maximale oprekken en hun capaciteit en creativiteit bij elkaar leggen, is een beloofd land bereikbaar. "Verbinden, verbeelden en uitvoeren. Dat kunnen wij als de besten."
"Een beloofd land van rood-wit-blauw. Van vallen en opgevangen worden. Van breken en lijmen. Geen vreemdelingen, maar vriendelingen. Op mij zul je bouwen", besluit spoken word artiest Lisette Ma Neza.
Auteur: Henk Bouwmeester
