Wie de berichtgeving over de bouw- en vastgoedsector de laatste tijd heeft gevolgd kan – à la het beeld ‘De denker’ van Rodin – in diep gepeins verzinken. Veel mensen worden ontslagen en dat zijn niet zelden persoonlijke drama’s. Maar het is ook het moment om vooruit te kijken en hoop te putten uit de dingen en projecten die wél goed gaan. Die positieve insteek stond centraal bij de tweede Dag van de Projectontwikkeling (DVDP), op 23 mei in Den Bosch. Een dag die liet zien dat het vak van projectontwikkeling volop leeft en van nieuwe impulsen wordt voorzien.
It's not about the money, money, money/We don't need your money, money, money/We just wanna make the world dance/Forget about the Price Tag: met die opzwepende beat van Jessie J trapt NEPROM-directeur Jan Fokkema de DVDP af. Na het succes van vorig jaar nu de tweede editie, met opnieuw een barstensvol programma. Met 520 deelnemers zijn we hier om ruimtelijke ontwikkeling te vieren, aldus Fokkema: ‘Laten we er een positieve dag van maken.’
Middenin de storm
Die boodschap benadrukt ook NEPROM-voorzitter Wienke Bodewes: ‘Deze dag is bedoeld ter inspiratie. Het gaat om de spirit voor ons prachtige vak.’ Waarna Bodewes toch even stil staat bij het ‘vreselijk lastige transformatieproces’ waar de sector zich momenteel in bevindt. ‘We bevinden ons middenin de storm – kijk naar de recente berichten over het verdwijnen van MAB bijvoorbeeld – maar we moeten tegelijkertijd vernieuwen en het vak opnieuw uitvinden.’ Dat betekent niet dat oude manieren van werken compleet vervangen moeten worden: ‘Ik heb moeite met nieuwe kreten als “klein”, “van onderop” en “particulier opdrachtgeverschap”: dat zijn niet de absolute waarheden. Ook onze oude vaardigheden zijn nog steeds van belang. “Organisch” mag geen excuus zijn om maar niets te doen en niet te investeren.”
Bodewes spreekt richting het Rijk de hoop uit dat er naast een hervormingsagenda ook op zeer korte termijn een investeringsagenda wordt opgesteld. ‘Europese begrotingsrichtlijnen mogen niet allesbepalend zijn – er moet een balans met het ondernemerschap worden gevonden. Laat de rijksoverheid met Nederlandse nuchterheid de markt tegemoet treden.’
Twee sporen
Uit de woorden van minister Blok, die na Bodewes het podium betreedt, kan zo’n investeringsimpuls niet worden afgeleid. De voornaamste opgave die hij zichzelf heeft gesteld is het gezond maken van de woningmarkt. Zowel in de koop- als de huursector zijn de afgelopen decennia zaken verkeerd gegaan, aldus de bewindsman. Huishoudens konden zes keer hun inkomen financieren voor een hypotheek en hoefden niet meer af te lossen, in de huurmarkt worden geen marktconforme huren betaald, waardoor huurders blijven zitten in hun (te) goedkope huurwoning. Gevoegd bij de bankencrisis – de bouw is nu eenmaal een kapitaalintensieve sector – leidt dat nu tot grote problemen. ‘Met het regeerakkoord zetten we op beide sporen in. Er was een terechte oproep aan de politiek om snel duidelijkheid te scheppen en daar voldoen we nu aan. Met stevige haast leggen we onze maatregelen in wetten vast, zodat iedereen weet waar hij aan toe is.’
Een punt dat nog wel geregeld moet worden is de verhuurdersheffing, die – zo benadrukt Blok – alleen op sociale huurwoningen van toepassing is. Beleggers hoeven dus niet te vrezen dat vrije sector huurwoningen onder dit regime vallen.
Over de toekomst is de minister niet somber. Hij ziet verschillende lichtpuntjes: Nederland kent geen massale woningoverschotten, volgens het WoON-onderzoek 2012 zijn er 1 miljoen woningzoekenden en Nederland is nog steeds een welvarend land. Samen met de begeleidende maatregelen van het Rijk kan dat de diepe ‘dip’ van dit moment weliswaar niet helemaal verhelpen, maar: ‘Als we hier over twee, drie jaar zijn zal er ook onder projectontwikkelaars weer een feestelijke stemming zijn.’
Volstrekte transparantie
Deze optimistische toon van Blok wordt vastgehouden in de twee presentaties die volgen. Peter Wennink, de aanstaande CEO van Neerlands paradepaardje ASML, laat zien hoe de combinatie van innovatie en transparantie de basis legt voor succesvol ondernemerschap. Zijn bedrijf heeft maar liefst elke twee jaar te maken met een ‘crisis’, door de zeer snel voortschrijdende technologische ontwikkelingen. ‘Onze afnemers, zoals Intel, komen met innovaties en het is aan ons om daarvoor de chips te leveren, die sneller, functioneler en goedkoper zijn.’ Het betekent dat er elke twee jaar een nieuwe ‘fotokopieermachine’ moet worden ontwikkeld, op de grenzen van de natuurkunde. Dat lukt alleen door heel fors te investeren in R&D; 20 procent van de omzet wordt daar jaarlijks in gestopt, óók in magere jaren.
Daarnaast wordt zeer intensief samengewerkt met 15 à 20 kernleveranciers en met de genoemde afnemers. Wennink hierover: ‘Een machine die wij maken kost 75 à 100 miljoen euro en heeft een doorlooptijd van 18 maanden. Dat betekent grote voorinvesteringen en risico’s. Alleen met een volstrekt transparante samenwerking in de keten kom je daar uit. Risico’s én opbrengsten worden gedeeld, we leggen alles open en bloot op tafel.’
Geen bestek
Dit is tevens de manier waarop ASML in bouwteam-verband werkt aan haar productiefaciliteiten, zo geeft Wennink aan. Met partners waar al jaren mee wordt samengewerkt wordt een nieuwe fabriek gerealiseerd, zonder bestek (!). ‘Samen met de mensen die de machines maken gaan we aan de slag. Vooraf weten we niet alles, maar daar komen we gaandeweg achter.’ Het leidt tot een klimaat waarin weinig ruimte is voor het opportunisme dat Wennink in de bouwsector wel bespeurt: ‘Het gaat boven de streep om transparantie, vakmanschap en betrouwbaarheid, met onder de streep de beheersing van het eigen belang. Die som moet in balans zijn.’
Ook optimisme bij Bakas
2013 is volgens trendwatcher Adjiedj Bakas het jaar voor de slimme mensen. ‘Kansen liggen overal om ons heen: jullie moeten ze pakken.’ Hij onderscheidt twee belangrijke trends: de projectontwikkelaar in de veranderende wereld en de ‘toekomst van de relevantie’. Kernboodschap van Bakas is dat we aan de vooravond staan van kapitalisme 3.0: het zogenaamde ‘biokapitalisme’. Producten worden slimmer en duurzamer, de landbouw kan veel kleinschaliger worden georganiseerd (‘waarom niet in leegstaande kantoren?) en met nieuwe technieken zoals 3-d printing worden ware revoluties ontketend. ‘Een bedrijf als Google gaat investeren in windmolens op grote hoogte: het zijn signalen die jullie moeten oppikken. Ga met dat soort onwaarschijnlijke types praten en kijk wat je voor elkaar kunt betekenen.’
Kijkend naar de toekomst ziet Bakas allerlei kansen: mobiele woningen, power tools voor senioren, zelfsturende BMW’s, peer-to-peer bankieren: ‘Het hoeft niet meer verzonnen te worden, het is er allemaal al, in deze reset naar de nieuwe tijd!’. Het is ook aan projectontwikkelaars om deze ontwikkelingen op hun relevantie te toetsen. Dat vraagt echter wel een andere houding - ‘Om dromen waar te kunnen maken, moet je wel eerst wakker worden.’ – en een stevige portie lef: ‘Als je aarzelt groeit je angst, als je waagt groeit je moed.’
Complexe opgaven
Moed kan de genomineerden voor de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2013 in ieder geval niet ontzegd worden. Stuk voor stuk gaat het om complexe transformatie-opgaven, of het nu een oud haventerrein (Katendrecht), een Haagse krachtwijk (De Oriënt, Transvaal), een voormalig Philips-terrein (Strijp-S, Eindhoven), een gesaneerde DSM-locatie (Op Buuren, Maarssen) of een gepimpt GAK-gebouw in Amsterdam (De Studio) betreft. Vijf teams van ontwikkelaars en gemeenten hebben hun beste beentje voor gezet en weten ook in moeilijke tijden tot succesvolle ontwikkelingen te komen.
Voor de jury van de NEPROM-prijs geen gemakkelijke opgave, maar na ampel beraad gaat de Aanmoedigingsprijs naar Strijp-S. De prijs wordt gewonnen door ERA Contour en de gemeente Den Haag (met in hun voetsporen corporatie Staedion en de beleggers Syntrus Achmea en DEXA), die met De Oriënt laten zien waar een vernieuwende, doelgroepgerichte werkwijze toe kan leiden.
Kees de Graaf/Studio Platz
