Nieuws
13 januari 2014
Wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan?
Hoe staat het vakgebied projectontwikkeling er anno 2014 bij? Een blik op de woningbouw.
Dit artikel van Myron Freeling is overgenomen van de website gebiedsontwikkeling.nu 

Hoe staat het vakgebied projectontwikkeling er anno 2014 bij? Een blik op de woningbouw. Grootschalige seriematige projectontwikkeling is passé. Beleggers willen investeren, maar hebben moeite om rendabele projecten in Nederland te vinden. Traditionele projectontwikkelaars likken hun wonden. Bouwbedrijven, architecten en makelaars zitten op zwart zaad; ze hebben veel tijd voor nieuwe ideeën, maar geen financiële middelen.

Het goede nieuws? De woningproductie blijft ver achter bij de ontwikkeling van de woningbehoefte. De woningtekorten nemen toe. Er is relatief veel vraag naar woningen waarbij er ruimte is voor eigen inbreng, met een minimum aan risico’s. En er is relatief veel aanbod van bouwgrond geschikt voor woningen. Nu nog iemand vinden die al deze partijen met elkaar kan verbinden: wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan.

Lessen uit “Wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan”
  • Er is relatief veel vraag naar woningen waarbij er ruimte is voor eigen inbreng, met een minimum aan risico’s.
  • Niet veel mensen willen (en kunnen) alles zelf organiseren. Wat daarom nodig is, is een organisator van het bouwproces.
  • Teveel keuzevrijheid beangstigt veel mensen. Het maken van keuzes brengt het risico van verkeerde keuzes met zich mee. Mede daarom laat men fundamentele keuzes graag over aan professionals.
  • Het gros van de consumenten geeft de voorkeur aan veel keuzevrijheid, maar wil niet persé opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning.
  • Nog te vaak wordt naar de uitersten gekeken, en niet naar de combinatie van verschillende ontwikkelmodellen.
Een nieuwe werkelijkheid
De traditionele woningbouwmachine is krakend tot stilstand gekomen. Sinds het begin van de crisis in 2008 zijn de woningprijzen met 15-20 procent gedaald en is de woningbouwproductie tot een dieptepunt gedaald. Er worden nu ruim 30 procent minder huizen opgeleverd dan een paar jaar geleden. Corporaties richten zich weer op hun kerntaak, het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De focus ligt op het beheer, de nieuwbouwtak is in veel gevallen sterk afgeslankt of afgestoten. Gemeenten zijn druk met het afboeken van grondwaarden en het prioriteren en uitfaseren van projecten. Veel van de traditionele ontwikkelaars likken hun wonden. Na jarenlang hutten bouwen met gegarandeerde afzet, is het zoeken naar een werkwijze waarbij de consument meer is dan een doelgroep die wordt gevangen in een kleur of statistiek. En beleggers, die kijken (te) vaak naar het buitenland voor een goed rendement. Een van de gevolgen: braakliggende bouwgronden, niet zelden op bijzondere locaties.

Tegelijkertijd is er wel degelijk vraag naar woningen. Er is een tekort aan middeldure huurwoningen, maar ook in de koopsector zijn er duizenden mensen die een nieuwe leuke betaalbare woning zoeken. De financiering blijft een heikel punt, maar de banken zijn afgelopen kwartalen verassend goed gestemd. Een van de trends die uit deze dynamiek is ontstaan is (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) of zelfbouw. Grote gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Almere en Den Haag maar ook tientallen kleinere gemeenten zetten hier stevig op in. Voor een selecte kopersgroep is dit een prachtige ontwikkelvorm. Echter, vanwege de complexiteit en de risico’s is het geen echt structurele oplossing voor het voorspelde tekort op de woningmarkt. Veel mensen willen wel iets te kiezen hebben bij de bouw van hun woning, maar niet veel mensen willen alles zelf organiseren. Wat daarom nodig is, is een organisator van het bouwproces. Iemand met de skills en het empathisch vermogen om de hobbels glad te strijken en de drempel voor aspirant-kopers te verlagen. Kortom, wat we zoeken zijn projectontwikkelaars.

De traditionele woningbouwmachine is krakend tot stilstand gekomen. Sinds het begin van de crisis in 2008 zijn de woningprijzen met 15-20 procent gedaald en is de woningbouwproductie tot een dieptepunt gedaald. Er worden nu ruim 30 procent minder huizen opgeleverd dan een paar jaar geleden. Corporaties richten zich weer op hun kerntaak, het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. De focus ligt op het beheer, de nieuwbouwtak is in veel gevallen sterk afgeslankt of afgestoten. Gemeenten zijn druk met het afboeken van grondwaarden en het prioriteren en uitfaseren van projecten. Veel van de traditionele ontwikkelaars likken hun wonden. Na jarenlang hutten bouwen met gegarandeerde afzet, is het zoeken naar een werkwijze waarbij de consument meer is dan een doelgroep die wordt gevangen in een kleur of statistiek. En beleggers, die kijken (te) vaak naar het buitenland voor een goed rendement.

Een van de gevolgen: braakliggende bouwgronden, niet zelden op bijzondere locaties.Tegelijkertijd is er wel degelijk vraag naar woningen. Er is een tekort aan middeldure huurwoningen, maar ook in de koopsector zijn er duizenden mensen die een nieuwe leuke betaalbare woning zoeken. De financiering blijft een heikel punt, maar de banken zijn afgelopen kwartalen verassend goed gestemd. Een van de trends die uit deze dynamiek is ontstaan is (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) of zelfbouw. Grote gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Almere en Den Haag maar ook tientallen kleinere gemeenten zetten hier stevig op in. Voor een selecte kopersgroep is dit een prachtige ontwikkelvorm. Echter, vanwege de complexiteit en de risico’s is het geen echt structurele oplossing voor het voorspelde tekort op de woningmarkt. Veel mensen willen wel iets te kiezen hebben bij de bouw van hun woning, maar niet veel mensen willen alles zelf organiseren. Wat daarom nodig is, is een organisator van het bouwproces. Iemand met de skills en het empathisch vermogen om de hobbels glad te strijken en de drempel voor aspirant-kopers te verlagen. Kortom, wat we zoeken zijn projectontwikkelaars.

Exit ontwikkelaars, welkom zelfbouw
De hoogtijdagen van de traditionele projectontwikkelaar zijn voorbij. Na een aantal rijksnota’s die groei buiten de stadsgrenzen stimuleerden, ligt nu de opgave in de verdichting van de bestaande stad. Dat is duur maatwerk, vaak op klein schaal met allerlei buren die er ook nog iets van vinden. Dat vraagt om een andere houding en om andere competenties dan die nodig waren voor de lucratieve grootschalige seriematige ontwikkelingen van de jaren ’90 en ’00, waardoor menig weiland is getransformeerd tot woonwijk. Zonder af te doen aan de bijzondere woningbouwprojecten die zijn ontwikkeld in deze periode, is het geen geheim dat het ontwikkelen sterk op aanbod gericht was, wat zelden tegemoet kwam aan de kwaliteit en duurzaamheid. Het moment dat de economische crisis begon, stortte de (woning)bouwketen als een kaartenhuis in. Exit projectontwikkelaar, welkom particuliere opdrachtgever.

“Particulier opdrachtgeverschap is de laatste jaren tot een fantastisch volkshuisvestelijk instrument aan het uitgroeien. Veel gemeenten zien in particulier opdrachtgeverschap een alternatief voor de vaak voorspelbare nieuwbouwwoningen en wijken waar Nederland mee wordt volgebouwd. Het besef begint ook steeds vaker door te dringen dat burgers prima in staat zijn om hun woonwensen te definiëren en te realiseren”. (Website Urbannerdam, www.urbannerdam.nl)

Geïnspireerd op de baugruppen in Berlijn, de grootschalige CPO-ontwikkelingen in Almere, de klushuizen in Rotterdam of de zelfs de grachtengordel in Amsterdam; particulier opdrachtgeverschap, al dan niet collectief, heeft de afgelopen jaren een stevige positie verworven in het instrumentarium van (met name) gemeentelijke grond- en ontwikkelbedrijven. En terecht. De consument wordt producent. Deze Do-It-Yourself-mentaliteit sluit perfect aan bij de benodigde transitie naar een participatieve samenleving. Een huis bouwen, dat doe je toch gewoon zelf!?

Toch nog best lastig, een woningbouwcomplex ontwikkelen
“Traditionele ontwikkelaars en architecten ‘redden’ Blok 0”, kopte het magazine Nul20 in september 2013. De ondertitel: “Zelfbouw komt niet van de grond in CPO-project in Houthavens”. Furkan Köse van het kleine architectenbureau Atelier PUUUR legt het in dit artikel als volgt uit: “Pure CPO duurt veel te lang en de besluitvorming is erg lastig. Wij gebruiken een tussenvorm waarin de kopers wel over de inrichting van hun eigen appartement mee kunnen beslissen, maar de rest op een traditionele manier wordt ontwikkeld. Anders krijg je ook geen geld van de bank.” Dit is herkenbaar in meer CPO-projecten: mooie bouwlocaties, veel vraag bij potentiële kopers, maar toch geen resultaat.

Waarom werkt het in zoveel andere projecten dan wel? Denk aan Roombeek in Enschede, het Wallisblok in Rotterdam, Nieuw Leyden in Leiden, het Homeruskwartier in Almere en tientallen andere projecten in binnen- en buitenland. Zonder belemmerd te zijn door de details te kennen van ieder van deze projecten, durf ik te beweren dat ze succesvol zijn door één of beiden van deze condities: ze zijn (al dan niet verkapt) gesubsidieerd door de (semi-)overheid of er is een professionele partij bij betrokken die grond, geld en gebruikers bijeen heeft gebracht, zeg maar een projectontwikkelaar.

Ter illustratie een voorbeeld uit mijn eigen ervaring. Recent was ik met een groep van 40 professionals in Berlijn voor een netWERKreis, waar we onder andere een bouwgroep-project aan de Spree in het centrum van de stad bezochten. Het ging om een project van 60 appartementen verdeeld over 3 torens van 8 verdiepingen hoog, het casco stond net. De grondprijs bedroeg 4 miljoen euro, de bouwprijs uiteindelijk 2000 euro per m2. Het kleinste appartement was 30 m2, het grootste 800 m2 voor een woongroep van 19 mensen. Een knap staaltje zelfbouw. Hoe is dit project tot stand gekomen? In een notendop. De eerste 15 initiatiefnemers hebben 7 jaar geleden een onderneming opgericht om de grond te kopen van de gemeente. Deze onderneming is daarna omgezet naar een VvE (dat bleek heel moeilijk te zijn) en vervolgens zijn er 3 externe projectleiders aangenomen (waarvan 1 fulltime) die gedurende 4 jaar alle processen hebben gemanaged. Voor de duidelijkheid, dit waren geen kopers, maar een bedrijf dat bouwgroepen begeleidt. Qua interesse liep het in eerste instantie stroef. De inschrijvingen liepen pas snel binnen toen de volgende voorwaarden voor kopers werden geformuleerd:

  • Niemand woont op de begane grond, die is bestemd voor maatschappelijke en culturele functies tegen een huur van 1 euro per m2. De kosten zijn voor de kopers van de appartementen.
  • De gevel is van de architect, daar hebben kopers niets over te zeggen.
  • Iedereen krijgt dezelfde standaard badkamer, in de keuken worden alleen de aansluitingen geleverd.
  • Iedere koper krijgt 10 uur met de architect voor de eigen woning, daarna wordt een regulier uurtarief gerekend.
  • In iedere toren wordt een ruimte van 50 m2 voor nader te bepalen collectief gebruik gerealiseerd. Denk aan een gezamenlijk appartement, een kookstudio of vergaderruimte.
De projectleider die ons te woord stond, zei het als volgt: “Hoe meer kaders en beperkingen we boden, hoe meer interesse er was bij kopers”. Inmiddels hadden ze een database van 400 geïnteresseerde kopers op de wachtlijst. Verbazingwekkend? Niet echt. Teveel keuzevrijheid beangstigt veel mensen. Het maken van keuzes brengt het risico van verkeerde keuzes met zich mee. Mede daarom laat men fundamentele keuzes graag over aan professionals.

Lang niet iedereen wil zelf bouwen
Een paar cijfers over de invloed die kopers op hun eigen woning wel of niet willen kunnen uitoefenen op basis van rapport “Kansen voor PO en CPO en andere vormen van nieuwbouw” van DBMI, Nieuwbouw Nederland en Nirov uit 2012.

Het gros van de consumenten geeft de voorkeur aan veel keuzevrijheid, maar wil niet persé opdrachtgever zijn van een nieuwbouwwoning. Bij de woningen onder de twee ton neemt meer dan 70% genoegen met een standaardwoning. Bij de woningen boven de vier ton is dit slechts 17%. Jongeren en 55-plussers nemen sneller genoegen met een standaardwoning en vinden veel keuzevrijheid minder belangrijk. De groep die het meest hecht aan een eigen invulling van een nieuwbouwwoning is die tussen 46 en 55 jaar. Ook hoger opgeleiden willen juist meer keuzevrijheid. De populairste manieren om een woning te realiseren zijn een project met veel vrijheid en een project met co-creatie, waarbij de koper geen financieel risico loopt. Vormen van opdrachtgeverschap zijn veel minder populair, 30% staat positief tegenover CPO.

Betekent die het einde van CPO? Juist niet! Het betekent wel dat er een grote kans ligt voor allerlei nieuwe ontwikkelvormen. Er zijn tientallen modellen te bedenken tussen pure CPO en pure traditionele seriematige woningbouw, waarbij risico’s, mate van inspraak van kopers, projectleiding en ontwikkeling anders verdeeld kunnen worden. Er zijn hier fraaie voorbeelden van, maar nog te vaak wordt naar de uitersten gekeken, en niet naar de combinatie van verschillende ontwikkelmodellen. Juist voor kleinschalige woningbouwprojecten van pak ‘m beet 5 tot 15 woningen liggen hier nog veel kansen.

Van onderop, met een beetje hulp van boven
Kopers weet het beste wat ze zelf willen. En tegelijkertijd was het Henry Ford die mensen een auto verkocht in plaats van een snel paard. Kopers kunnen heel veel zelf, maar onderhandelen over (om een zijspoor te noemen) een residuele grondwaarde vergt specialistische kennis die weinig Do-It-Yourselvers hebben. Het is pure winst dat ‘consumentgericht bouwen’ de standaard is geworden voor de nieuwbouwprojecten die (nog) traditioneel ontwikkeld worden, maar er is letterlijk en figuurlijk nog veel meer ruimte voor nieuwe ideeën en ontwikkelmodellen. En om die in de praktijk te brengen, is nieuw organiserend en ontwikkelend vermogen nodig. En een luisterend oor. Wil de echte projectontwikkelaar nu opstaan.