Nieuws
26 februari 2014
Bezoek aan de Markthal Rotterdam
Op 5 februari was de Commissie Commercieel Vastgoed van de NEPROM te gast in de Markthal Experience in Rotterdam, het 1:10 schaalmodel van een bijzonder project.

Op 5 februari was de Commissie Commercieel Vastgoed van de NEPROM te gast in de Markthal Experience in Rotterdam, het 1:10 schaalmodel van een bijzonder project. Na de formele vergadering gaf Hans de Jong van Provast een presentatie over de Markthal, gevolgd door een rondleiding.

Start zonder financiering
Het project begon toen Provast in 2004 een prijsvraag van de gemeente Rotterdam won. Het concept, bestaande uit een integratie van een parkeergarage, woningen, een supermarkt en een marktvloer met vaste kramen, speelt in op de herwaardering van voedsel. Toen in 2008 het bouwteam klaar was voor de start van de onderbouw, bleek er als gevolg van de crisis geen financiering voor het project te verkrijgen. Die was wel nodig, want de beleggers zouden zoals tot die tijd gebruikelijk was pas betalen bij oplevering.

Met de gemeente, die de parkeergarage zou afnemen, was wel betaling in termijnen afgesproken. Met de gemeente werd een erfpachtconstructie overeengekomen, zodat de grondwaarde pas bij de start van de bovenbouw betaald hoefde te worden. Zo was er geen aanvullende financiering nodig om te starten met de onderbouw. In het vertrouwen dat de drie jaar bouwtijd van dat deel voldoende zou zijn om de financiering voor de bovenbouw rond te krijgen is Provast toch in 2009 met de bouw gestart.

Daarmee namen zowel de gemeente als Provast een enorm risico. Als het plan niet zou slagen, zou de gemeente blijven zitten met een veel te grote, casco parkeergarage (dus zonder slagbomen, verlichting, veiligheidsvoorzieningen en dergelijke). Bovendien zou het ontbreken van het gewicht van de bovenbouw betekenen dat de bak niet in de grond zou blijven.

Het publieke belang van de ontwikkeling van de Markthal en het vertrouwen in het project vormden de reden om dit risico te nemen. Toch was er opluchting toen in juni 2012 overeenstemming werd bereikt met ABN AMRO over de financiering.

Computerspelletje
De bouw van de garage vergde het nodige vakmanschap. Doordat oude palen grondlagen hadden doorboord, was het leegpompen van de bak geen optie. Er zou dan lekkage ontstaan vanuit diepere lagen. Onderwaterbeton was de oplossing.

Eerst werden in zes maanden tijd 2500 heipalen geslagen. Vervolgens vond ontgraving plaats onder water, werk dat op het oog niet te zien was, als een soort computerspelletje met GPS. Om de koppen van de heipalen niet te beschadigen werden de laatste meters ontgraven met een hele kleine cutter-zuiger. Duikers brachten wapening aan op de koppen van de heipalen.

Het heien van stalen buizen zou normaliter alle geluidsnormen te boven gaan. In dit geval werd overschrijding van het toegestane geluidsniveau niet gedefinieerd in decibellen, maar in het optreden van klachten van burgers. Om klachten te voorkomen heeft Provast met de verschillende doelgroepen intensief overleg gevoerd, onder andere over maatregelen om de overlast te beperken. Zo zijn zeecontainers gebruikt als geluidsscherm en werd duidelijk zichtbaar afgeteld hoeveel palen er nog restten.

Goedkeuring kantonrechter
Voor belegger Corio is het heel belangrijk om een nieuw concept als de markthal te kunnen bijsturen. Daarvoor is meer dan de gebruikelijke invloed van de belegger noodzakelijk. Om dit te bereiken zijn samen met Corio specifieke huurovereenkomsten ontwikkeld.

De essentie is dat het contract eindigt van rechtswege. De verhuurder heeft de plicht om de huurder bij het einde van de huurperiode opnieuw dezelfde of een andere plek aan te bieden, tenzij de huurder zich niet aan de regels heeft gehouden of er voor de betreffende branche geen markt meer is. Er zijn al tientallen contracten gesloten. De kantonrechter moet ze nog goedkeuren. De grootste weerstand van huurders bestaat niet tegen de verplichte openstelling van 10.00 tot 20.00 uur, maar tegen het feit dat ze zeven dagen per week open moeten zijn. Dit is nog een punt van aandacht.

Kunstwerk in 4000 stukken
Tijdens de rondleiding konden de deelnemers een eerste blik werpen op het spectaculaire kunstwerk van Arno Coenen dat aan de gehele binnenkant van de boog wordt aangebracht, een kleurrijke explosie van producten die op de markt verkocht kunnen worden. Het kunstwerk bestaat uit 4.000 panelen van 1,5 bij 1,5 meter. Saillant detail: op verzoek van de toekomstige eigenaar mochten vlinder en lieveheersbeestje blijven, maar zijn de “engste beestjes” uit het ontwerp verwijderd.