In de afgelopen jaren zijn er steeds meer huizen gebouwd in zogenaamde historiserende bouwstijl, ook wel retroarchitectuur genoemd. Het gaat bijvoorbeeld om woningen die zijn geïnspireerd op de architectuur uit de jaren dertig van de vorige eeuw of die van zeventiende-eeuwse herenhuizen.
Uit de studie ‘De waarde van Stijl’, die het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en de ASRE (Amsterdam School of Real Estate) op 7 augustus uitbrachten, blijkt dat woningbezitters bereid zijn meer te betalen voor dit type architectuur en de associaties die daarmee zijn verbonden. Nieuwbouwwoningen in een historiserende bouwstijl zijn dan ook 5 tot 14 procent duurder dan andere typen woningen, maar ze blijken niet waardevaster.
Volgens PBL-onderzoeker Edwin Buitelaar laten de bevindingen van dit rapport zien dat het van groot belang is je goed te verdiepen in wat de klant wil. “Die klant is, met name voor 2008, wel eens buiten beeld geraakt. Beleving lijkt een grote rol te spelen. Maar ook kwaliteit. Dit onderzoek richtte zich op het exterieur, maar vergelijkbare principes gelden zonder twijfel ook voor bijvoorbeeld plafondhoogtes en buitenruimtes. De sector zou de gebruiker en zichzelf een grote dienst bewijzen door hier bovenop te zitten”, aldus Buitelaar.
Hogere prijzen, maar niet waardevaster
De prijsanalyse is gericht op de 86 Vinex-uitbreidingswijken die Nederland rijk is. Er is onderscheid gemaakt tussen ‘neotraditionele’ en ‘verwijzend naar traditionele’ bouwstijlen. De neotraditionele stijl is in alle opzichten (qua gebouwvorm, gevelcompositie en detaillering) een nabootsing van bouwstijlen uit het verleden. Bij ‘verwijzend naar’ wordt vrijer omgegaan met de historische stijl. Vaak worden bij deze woningen wel de gebouwvorm en gevelcompositie nagebootst, maar ontbreekt de detaillering.
De prijsanalyse laat zien dat woningen die ‘verwijzen’ naar bouwstijlen uit het verleden gemiddeld 5 procent duurder zijn dan niet-traditionele woningen en dat neotraditionele woningen maar liefst 14 procent boven de prijs van woningen met een niet-traditionele bouwstijl liggen. In het laatste geval kan een deel van het prijsverschil vermoedelijk voor een deel worden verklaard door het materiaalgebruik en de mate van detaillering en dus hogere bouwkosten.
Uit het onderzoek blijkt verder dat de bouwstijl geen effect heeft op de waardeontwikkeling van de woning; sinds het begin van de crisis zijn woningen met verschillende bouwstijlen in vergelijkbare mate in prijs gedaald. Bij de analyse is rekening gehouden met het feit dat woningen in een historiserende stijl (zowel de zuivere als de vrijere vormen) gemiddeld groter zijn en mogelijkerwijs aantrekkelijker gelegen.
Vraag, aanbod en de rol van de overheid
De extra prijs die voor neotraditionele architectuur wordt betaald, impliceert voor een deel dat het aanbod van nieuwe woningen onvoldoende reageert op de vraag. Ontwikkelende partijen zouden meer aandacht moeten besteden aan de wensen van woningzoekenden, niet alleen in de huidige tijd waarin de woningmarkt vooral een vragersmarkt is, maar ook wanneer sprake is van een aanbiedersmarkt.
De overheid kan op twee manieren eraan bijdragen dat het aanbod beter en sneller aansluit op de vraag. Ten eerste kan de overheid ervoor zorgen dat er op plekken met relatief veel vraag naar woningen, vooral in het noordelijk deel van de Randstad, voldoende planologische ruimte wordt geboden aan woningbouw. Ten tweede kan marktconcentratie in de woningontwikkelingsmarkt tegen worden gegaan door concurrentie tussen woningaanbieders te stimuleren.
Vlak voor de crisis ontwikkelde de top 5 van woningontwikkelaars ongeveer een derde van de woningen, wat neerkomt op een sterke marktconcentratie. Die sterke concentratie is mede in de hand gewerkt door de manier waarop gebiedsontwikkelingen werden aangepakt, namelijk grootschalig en integraal. Slechts een handjevol grote ontwikkelaars kunnen dergelijke ontwikkelingen ter hand nemen. Wanneer gemeenten ervoor kiezen om meer en kleinere gebieden voor woningbouw te bestemmen, dan ontstaat ruimte voor meer en andere woningaanbieders. Dit kan bijdragen aan een woningaanbod dat beter tegemoetkomt aan de vraag.
Kijk hier voor meer informatie en gehele publicatie.
