Anders schakelen in de waardeketen van de project- en gebiedsontwikkeling. Verslag door Eric Burgers van de bijeenkomst georganiseerd door NEPROM en G32 in Den Bosch, 19 maart 2015
Gemeenten voeren een minder actief grondbeleid, woningcorporaties investeren niet meer risicodragend en bouwers-ontwikkelaars ontberen middelen. Anderzijds zijn beleggers op zoek naar rendabele investeringen en zijn institutionele beleggers op zoek naar partners om tot een geslaagde ontwikkeling te komen. Hoe complementeren ze elkaar waar gaten vallen?
Welke rollen zien een projectontwikkelaar, woningcorporatie, vastgoedbelegger en ontwikkelende bouwer anno 2015 voor zichzelf weggelegd? Hoe kijken gemeentebestuurders tegenwoordig aan tegen samenwerking met de markt? Op uitnodiging van de NEPROM en het G32-stedennetwerk gingen marktpartijen en wethouders op 19 maart in gesprek over standpunten, belangen en kansen. Friso de Zeeuw (Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft) zat de bijeenkomst voor.
Volgens gastheren Wienke Bodewes (Amvest) en Jop Fackeldey (wethouder Lelystad) is het de hoogste tijd om afscheid te nemen van verouderde beeldvorming en van het idee dat publiek-private samenwerking als vanzelf een oplossing biedt voor ruimtelijke opgaven. ‘Het consumentenvertrouwen is sinds jaren weer bovengemiddeld’, stelt Bodewes, ‘tegelijkertijd is de retailsector structureel veranderd en ziet het kantorenlandschap er heel anders uit dan tien jaar geleden.’ De basis voor samenwerking én de manier van samenwerken zijn anders geworden, zegt Fackeldey. Met name voor vraagstukken omtrent woningbouw en herstructurering in steden en in het licht van het ontstaan van een breder, gevarieerd ontwikkelingsinstrumentarium, ‘gaan we elkaar steeds meer nodig hebben, nu de economie en de woningmarkt weer op gang komen.’
Conclusie: de schakels herschikken
De waardeketen begint bij de marktvraag en bij de randvoorwaarden die de gemeente stelt. De volgende schakel is de grondexploitatie, waarbij een belangrijk criterium is: gaat het om oorspronkelijk bebouwd (brownfield) of onbebouwd (greenfield) terrein? Dan volgen respectievelijk de verwachte opstalontwikkeling, de bouw en de exploitatie van vastgoed door eigenaar, huurder of belegger. Elke schakel gaat gepaard met specifieke activiteiten en financiële risico’s. ‘Door telkens binnen een bepaalde ontwikkelopgave die knip aan te brengen’, stelt De Zeeuw, ‘ kun je in de keten de overdracht bepalen en risico’s spreiden: een moment om af te rekenen voor de oude partij en een moment van aankoop, risico-aanvaarding en financiering door een nieuwe partij.’ Belangrijk is dat partijen op basis van hun (veranderende) bedrijfsmodellen en het onderhavige project, wellicht op andere plekken in de keten actief kunnen zijn dan zij gewend waren. Voor particuliere beleggers kan het bijvoorbeeld interessant zijn al aan de ontwikkelende activiteiten deel te nemen, en niet alleen in de exploitatiefase een rol te spelen. De Zeeuw: ‘In die zin is een herschikking van de schakels in de waardeketen aan de orde, waarbij partijen in wisselende samenwerkingsverbanden of partnerschappen per project of gebied een gepast risico- en rendementsmodel zoeken dan wel een bestaand model als uitgangspunt nemen en zelf passend maken.’ |
Ontwikkelen is een vak
Op de grote schaal is volgens projectontwikkelaar Bart van Breukelen (Synchroon) momenteel vooral de stedelijke herontwikkeling het toneel waarop de projectontwikkelaar, samen met de gemeente, verantwoordelijk kan zijn voor visievorming, het verbinden van stakeholders aan de locatie en de organisatie van investeringen en gewenste (bouw)activiteiten. ‘Doordat een stuk stad sociaaleconomisch beter gaat functioneren, worden grond en vastgoed meer waard. Dat is goed voor de eigenaar en de gemeente, maar dit is ook hoe de projectontwikkelaar zijn geld verdient.’ Door de beperkte beschikbaarheid van investeringskapitaal bewandelt de hedendaagse projectontwikkelaar verschillende wegen om de benodigde investering rond te krijgen en het risico te spreiden, legt Van Breukelen uit. Ook besteedt de beroepsgroep veel aandacht aan integriteit (gedragscode NEPROM) en een transparante handelwijze. Waar ontwikkelaars in selectieprocedures tegenaan lopen: onvoldoende aandacht van overheden voor de referenties, track record en reputatie van een bedrijf. Wordt er eenmaal samengewerkt, dan is op ambtelijk niveau nogal eens onduidelijk wie de baas is. Bovendien – en dit geldt voor zowel marktpartijen als overheden – neemt door de toegenomen complexiteit van ontwikkelprocessen de kans op fouten toe. Van Breukelen: ‘Hoe help je elkaar deze te voorkomen?’
Discussie
Waarom pakt de ontwikkelaar niet gewoon de telefoon wanneer sectorale belangen binnen de ambtelijke organisatie niet goed worden afgekaart, vraagt een wethouder zich af? Van Breukelen is van mening dat prioritering op ambtelijk directieniveau moet plaatsvinden. Forse bezuinigingen op het ambtelijk apparaat lijken mee te spelen. Waar een directeur stedelijke ontwikkeling die de grondpolitiek aanstuurt, is weggevallen, ontbreekt soms de benodigde mannetjesputter. De projectleider, legt hij uit, is niet zelden een ingehuurde kracht die binnen de gemeentelijke organisatie onvoldoende gezag heeft. Ook de privaatrechtelijke positie van een gemeente binnen een Gemeenschappelijke Exploitatiemaatschappij levert binnen de ambtelijke organisatie soms tegenstellingen op. Het fatsoenlijk, projectmatig vormgeven van escalatie vanuit verwachtingen en rollen is inherent aan de professionaliteit van de marktpartij, maar blijkt evengoed een gemeenschappelijke opgave te zijn. Net als de regelmatige herijking van gemaakte afspraken. De Zeeuw: ‘Je moet het er dus met elkaar over hebben. Hoe ga je met de regels om? Dit is een belangrijk ingrediënt van wat de NEPROM voorstaat met het “ontslakken” van ontwikkelingsprocessen, zoals dezer dagen in verschillende gemeenten in de praktijk wordt gebracht.’
Corporaties nemen gas terug
Gerard Anderiesen, woningcorporatie Stadgenoot, legt uit dat de recent herziene Woningwet de rol van de corporatie als investeerder duidelijk afbakent. Centraal staan het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en bepaald maatschappelijk vastgoed alsook het verbeteren van de leefbaarheid: de zogenaamde diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Hoe verhoudt deze rol zich tot nieuwe woningbouwopgaven? In Amsterdam, vertelt Anderiesen, zullen corporaties in de komende jaren woningen in verschillende segmenten gaan realiseren om aan de vraag te kunnen voldoen: studentenhuisvesting, sociale huurwoningen en koopwoningen voor specifieke doelgroepen. ‘Waarbij de corporatie het risico niet meer deelt maar delen van projecten overlaat aan de markt.’ Behalve op nieuwbouw legt de corporatie zich vooral toe op stedelijke herstructurering, voornamelijk renovatie, en op transformatie van met name zorgvastgoed. De door een forse lastenverzwaring en door schuldenreductie beperkte investeringscapaciteit en -ruimte noopt de corporatie tot leningen bij in de wet benoemde instellingen (Nederlandse overheden en banken, pensioenfondsen en verzekeraars). Onrendabele toppen in de woningbouwproductie worden gesnoeid door een scherpere kosten-kwaliteitverhouding te bewerkstelligen en door doelgroepgerichte, kleinere woningen te bouwen ‘met minder toetsers en bellen’. Maar ook door proceskosten te beperken als gevolg van structurele samenwerking met ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers.
Discussie
Corporaties zoeken dus samenwerking met marktpartijen, op basis van een heldere taakstelling en differentiatie van doelgroepen (studenten, senioren, arbeidsmigranten). Uit gemeentelijke hoek wordt benadrukt dat lokale woon- en leefbaarheidsopgaven – voldoende betaalbare woningen – om lokale afspraken vragen: maatwerk. Waarbij een wethouder aantekent dat een gemeente die duidelijkheid biedt en prioriteiten stelt in haar beleid sneller belangstellende partijen vindt. Dat kunnen andere partijen zijn dan woningcorporaties. Door grote onderlinge verschillen in het investerend vermogen van corporaties leeft bij sommige gemeenten wel de zorg dat ze de gestelde opgaven niet gaan bolwerken. Wat een wethouder betreft kunnen corporaties ‘zich vooral op het middensegment van de huurwoningmarkt richten en laten ze realisatie van woningen aan de bovenkant aan marktpartijen over.’ Een andere optie is dat ‘corporaties niet aan nieuwbouw doen, maar zich richten op de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.’ Ook is voorstelbaar dat de bouwsector, die ruimschoots ervaring heeft opgedaan met grote rijksbouwopgaven op basis van geïntegreerde contractvormen (Design, Build, Finance and Maintain), haar kennis en creativiteit aanwendt voor woningbouwopgaven van corporaties.
Kapitaal zoekt project
Volgens Henk Jagersma (Syntrus Achmea) is de belegger in vastgoed zijn beschutte plek ‘aan de achterkant van het proces’ aan het verruilen voor een meer centrale, proactieve positie. ‘We zoeken meer naar partners.’ Institutionele beleggers beschikken momenteel over veel investeringsvermogen; er komt ook een ‘tsunami’ van buitenlands geld op Nederland af. ‘Hoe ga je hiermee om?’ Vanwege de afgenomen dekkingsgraad van de 55 pensioenfondsen waarvoor zijn organisatie als vermogensbeheerder optreedt, stelt de toezichthouder een belangrijke randvoorwaarde. ‘U moet minder risicodragend beleggen.’ Jagersma ziet beleggers daarom eerder investeren in (transformatie van) bestaand vastgoed dan in langdurige project- en gebiedsontwikkelingen. Wel groeit de belangstelling voor vastgoedontwikkeling aan de randen van of buiten het gebied met een economisch sterke woningmarkt (“het Rompertje”). De belegger zoekt een gereed product. Hij pleit voor nieuwe vormen van samenwerking, zoals tussen beleggers en corporaties die huurwoningen in de vrije sector realiseren, ‘waarbij een ontwikkelaar of bouwer de kop pakt.’ Voorwaarde is wel dat een gemeente de planologische processen op orde heeft en bereid is te investeren in de openbare ruimte. Ook is een sterke regiefunctie van overheidswege gewenst, moeten huurprijzen in het programma verankerd worden en moet het gemakkelijker worden om overbodige stedelijke kantoor- en winkelruimte te transformeren. ‘Kloppen de voorwaarden, dan komen de investeringen vanzelf.’
Discussie
Volgens Wienke Bodewes (Amvest) wordt in Nederland een wat conservatieve beleggingsstijl gehanteerd. Value added beleggingen, gericht op waardestijging door verbetering van objecten, vormen een interessante toevoeging. Voor maatwerkontwikkeling buiten de Randstad, zegt Jagersma, zijn particuliere investeerders belangrijke strategische partners. Gemeenten vragen zich af hoe ze de moderne woon-zorgvraag van senioren – zelfstandig en veilig wonen dichtbij zorg – kunnen faciliteren. Volgens Jagersma is dit een nieuwe markt waar beleggers zeker belangstelling voor hebben. Voor ontsluiting van die markt is de gemeentelijke regiefunctie in ieder geval van groot belang. ‘Wat we moeten gaan organiseren is de samenwerking met zorginstellingen en corporaties en dan stap voor stap een passend antwoord vinden.’ In de route kapitaal-project-commitment zoekt de belegger, meer dan voorheen, naar partners maar wel op basis van heldere financiële uitgangspunten. In de huidige praktijk valt echter een gat in de financiering waar het gaat om risicodragend investeren in de grond. Wie springt hierin? Uit de discussie komt naar voren dat in de waardeketen(s) in project- en gebiedsontwikkeling ‘verschillende vormen van samenwerking gaan ontstaan’, waarbij de eindgebruiker scherper in beeld komt.
Bouwbedrijven in zwaar weer
Hoe staat het met de projectontwikkeling door grote bouwbedrijven? Volgens Roel Vollebregt (AM) biedt de woningbouwmarkt momenteel de beste groeiperspectieven, dus krijgt deze de meeste aandacht binnen het vastgoedportfolio. Thema’s zoals vergrijzing, gezinsverdunning, verduurzaming en uiteenlopende woonwensen in een geïndividualiseerde, multiculturele samenleving bepalen de ontwikkelingsagenda. ‘Wat ons betreft is de centrale vraag: hoe benader en bereik je de klant?’ Echte innovatie zit volgens Vollebregt dan ook in de toegenomen diversiteit van woonconcepten en –producten en in de benadering van de markt. De inzet op e-commerce is hiervan een voorbeeld. Onder bouwondernemers is er de trend om de businesscase breder te maken, door bijvoorbeeld aanleg van installaties en beheer en onderhoud van objecten in de dienstverlening mee te nemen. Vollebregt: ‘Zo wordt deskundigheid binnen het bedrijf opgebouwd en blijven bepaalde transactiekosten uit. ’ Hij sluit af met een handvol tips voor wethouders. ‘Bepaal woningprogramma’s op basis van marktonderzoek in samenwerking met marktpartijen. Dit geldt ook voor prioritering van locaties. Zorg, met het oog op een lange looptijd, voor flexibiliteit in het project; alles blijft veranderen. Voorkom stapeling van wensen. En maak grondafname afhankelijk van de voortgang in verkoop dan wel verhuur van woningen.’
Discussie
De bouwnijverheid neemt nog steeds grote verliezen. In hoeverre is de sector bij machte om te investeren in ontwikkeling? Er worden flinke stappen voorwaarts gezet in de verduurzaming van proces, logistiek en materiaalgebruik. Maar de combinatie van kleine winstmarges in de sector, risico’s van ontwikkeling en moeizame financiering maakt het lastig om te investeren. Zeker in grote binnenstedelijke locaties met hoge grondwaarden. Doordat in de woningmarkt nu versnelling optreedt, komen middelen vrij die deels in nieuwe grondposities worden geïnvesteerd. Maar de slagkracht van de sector is beperkt doordat hiervoor geen vreemd vermogen valt aan te trekken. Omdat het in het huidige tijdsgewricht lastig is om zware investeringen te doen in binnenstedelijke locaties, moeten marktpartijen samen met overheden zoeken naar verdienmodellen die kansrijk zijn.
