Taco van Hoek (EIB) was een van de sprekers tijdens de NEPROM-ledenbijeenkomst van 14 oktober. Hij nam de aanwezigen mee in verschillende scenario’s over de economische en demografische ontwikkeling. In het midden scenario komen er tot 2040 nog een miljoen huishoudens bij. Nederland is dus nog niet af.
De NEPROM-ledenbijeenkomst van 14 oktober stond in het teken van De Nieuwe Opgave. Onder die vlag werkt de NEPROM de komende maanden met leden en anderen aan een toekomstvisie op wonen, werken, winkelen en ontspannen.
Herkenbare cijfers
Taco van Hoek (EIB) geeft een toelichting op de studie ‘Investeren in Nederland’. Dit is een toekomstverkenning die is uitgevoerd op initiatief van Aedes, Bouwend Nederland, het ministerie van Binnenlandse Zaken en het EIB. “Het is geen toekomstvoorspelling,” benadrukt Van Hoek. Het gaat erom grip te krijgen op de fundamenteel onzekere toekomst door het stellen van de ‘what if’ vraag. Het doordenken hoe de toekomst er mogelijk uit zou kunnen zien, vormt de basis voor het nemen van strategische beslissingen. Sommige scenariostudies proberen zoveel mogelijk ‘out of the box’ te denken. “Daar hebben wij niet voor gekozen. Wij hebben gewerkt met plausibele scenario’s op basis van herkenbare cijfers over economische groei en demografische ontwikkeling.”
Meer huishoudens en meer woningen
Er zijn drie scenario’s verkend: Dynamische Agglomeraties (DA), Evenwichtige Groei (EG) en Ruimtelijke Segregatie (RS). “De scenario’s hadden de aansprekende werktitels hoog, midden en laag,” vertelt Van Hoek met gevoel voor ironie. Die titels verwijzen naar de inhoud van de scenario’s voor wat betreft economische en demografische groei. Regionaal zijn er flinke verschillen, maar omwille van de tijd richt Van Hoek zijn verhaal alleen op het nationale niveau. In het midden-scenario neemt de bevolking in dertig jaar tijd toe met ongeveer een miljoen huishoudens. In het hoge zijn dat er ongeveer 1,4 miljoen en in het lage ongeveer 0,7 miljoen. “Tijdens het traject was steeds de vraag of het laagste scenario wel laag genoeg was. Met de huidige vluchtelingenproblematiek wordt ook het hoogste scenario wel denkbaar.”
“Op de lange termijn lopen huishoudensontwikkeling en woningbouwproductie ongeveer één op één,” weet Van Hoek. “De vervangingsvraag neemt in de komende tijd iets toe ten opzichte van het recente verleden. Dat komt door de grote hoeveelheid naoorlogse woningen,” verklaart hij. Al met al zijn in het hoge scenario ongeveer twee miljoen woningen nodig tot 2040.
Nooit dommer
Een vraag die je de laatste tijd nog wel eens hoort is of de mensen de komende decennia nog wel geld hebben om een huis te kopen. Het geruststellende antwoord daarop is ja, zelfs als rekening wordt gehouden met stijgende zorguitgaven. Door technologische ontwikkelingen neemt de welvaart toe in de tijd en ook het opleidingsniveau stijgt. “We worden nooit dommer.” De volgende generatie heeft ongeveer 30% meer te besteden dan wij. Dat gaat niet hard, maar dat neemt niet weg dat er een reële inkomensgroei is.
Verrast is Taco van Hoek over de ontwikkeling van het opleidingspeil. “Daar zie je een spectaculaire stijging. Nu is nog 65% van de 80-plussers laag opgeleid, straks is dat nog maar 25%.”
Koop blijft dominant
De dominante trend in eigendomsvorm is groei in het koopsegment. Dat komt vooral doordat mensen van boven de 70 jaar zo lang mogelijk in hun eigen woning blijven wonen. De verwachting is ook dat huurders langer blijven huren, maar de aantallen zijn daar veel te klein voor een verschuiving. Alleen als gezinnen ander gedrag gaan vertonen en gaan huren, kan er een substantiële verschuiving optreden. “Maar daar is geen enkele aanwijzing voor,” is Van Hoek's stellige overtuiging.
Mogelijk ontstaat er een tekort aan middeldure huurwoningen. Kwalitatief gezien is dit segment royaal aanwezig, maar de huur wordt er niet voor gevraagd. “Daarom wordt er door de markt weinig gebouwd in dit segment. De concurrentie van woningcorporaties is te groot.”
Leegstand
Het EIB heeft ook gekeken naar de vergrijzing. De prognose van het CBS laat zien dat vergrijzing leidt tot een eenmalige stijging van het aantal ouderen. Na 2040 treedt een stabilisatie op in het aantal huishoudens. “Het is dus niet zo dat we de woningen die we de komende jaren bouwen voor de uitbreidingsbehoefte, bouwen voor de leegstand daarna.”
En over leegstand gesproken; 7 miljoen vierkante meter leegstaande kantoren is slechts 1% van het totale woonoppervlak van circa 700 miljoen vierkante meter. Uitgaande van 100 vierkante meter per woning, kun je 20.000 woningen realiseren in kantoren die beschikbaar zijn voor transformatie. De overige leegstand is niet geschikt voor conversie. “U mag er van mij ook wat andere percentages op plakken,” daagt Van Hoek zijn toehoorders uit, “maar de conclusie blijft hetzelfde. Transformatie is geen oplossing voor de toekomstige woningvraag.”
Is er in de woningontwikkeling dus nog wel werk voor ontwikkelaars, in de utiliteitsbouw is het beeld anders. In de markt voor bedrijfsruimten zit nog wat groei, maar in kantoren en winkels is de groei heel mager. De zorg is de grootste groeier, in alle scenario’s. Dat geldt ook voor de werkgelegenheid. “Op dit moment is één op de acht banen er een in de zorgsector. In 2040 is dat gestegen tot één op de vier,” voorspelt Van Hoek.
Perspectief voor utiliteitsbouw
“Het Nieuwe Werken werd verondersteld te leiden tot veel minder meters per werknemer, maar er is geen patroon in te ontdekken.” Dat komt door het samenstellingseffect. De samenstelling van de beroepsbevolking verandert. Laag geschoold werk maakt plaats voor werk door hoger opgeleiden. “En die gebruiken veelal meer ruimte. Op micro niveau wordt dus wel steeds efficiënter gewerkt, maar op macroniveau is dat niet als sterke trend zichtbaar.”
“De online bestedingen laten best een spectaculaire ontwikkeling zien, maar er zijn wel grote verschillen. Sommige takken lenen zich nu eenmaal beter voor internetverkoop dan andere.” De groeiende online bestedingen remmen de groei, maar het EIB verwacht geen enorme daling van de consumentenbestedingen in fysieke winkels.
“Er is nog perspectief voor utiliteitsbouw.” Dat zit voor kantoren en winkels, zeker in het laagste scenario, vooral in de vervangingsmarkt.
Op de blaren zitten
Voor de visie en voor de discussie wil Taco van Hoek nog een paar dingen inbrengen. Het beeld is dat er nog planvoorraad genoeg is. “In werkelijkheid wordt de consument de dupe van schaarste. Bedenk eens hoe moeilijk je in Amsterdam aan een woning komt.” Hij is ook verbaasd dat de overheid zich zo druk maakt om concurrentie tussen nieuwbouwplannen te voorkomen. Hij vindt juist dat projectontwikkelaars moeten concurreren en dat de consument iets te kiezen moet hebben. “Projectontwikkelaars die geen goed product maken, moeten maar op de blaren zitten.” In krimpgebieden ligt het anders. Daar moeten partijen wel intensief samenwerken voor een gezonde woningmarkt.
Onbegrijpelijke ladder
Demografische groei geeft voor allerlei segmenten nog behoefte aan betekenisvolle nieuwbouw. Nederland is dus nog niet af, ook al ligt de nadruk in toenemende mate op vervanging. Er is een omslag nodig in het ruimtelijk denken. “De ladder voor duurzame verstedelijking vind ik totaal onbegrijpelijk. Die wekt de suggestie dat het ene gebied per definitie beter is dan het andere.” De werkelijkheid is, volgens Van Hoek, dat sommige gebieden ervan opknappen als je er woningen bouwt. Hetzelfde geldt voor verdichting in de stad. Dat kan leiden tot een verbetering van de kwaliteit en het beter gebruiken van voorzieningen, ook al verdwijnt het laatste stukje groen. Overigens kan het omgekeerde ook waar zijn. “In de praktijk wordt de ladder vooral gebruikt om dingen tegen te houden. Maar je moet ook echt kijken naar groene woonlocaties.”
Lees ook:
Levendig Lagerhuisdebat
Mobiliteit is niet rationeel (presentatie Gerard Tertoolen)
Download:
Presentatie ‘Investeren in Nederland’ – Taco van Hoek (EIB)
