Nieuws
9 februari 2016
Grondbeleid: van groei naar dynamiek
Op 3 februari vond een succesvolle NEPROM-bijeenkomst plaats over grondbeleid. Lees het uitgebreide verslag.

Op 3 februari vond een succesvolle NEPROM-bijeenkomst plaats over grondbeleid. Aanleiding was de brief over dit onderwerp van Minister Schultz aan de Tweede Kamer, van eind vorig jaar. Op 21 januari is deze brief (minimaal) besproken in de Tweede Kamer. De meeste aandacht ging toen uit naar een zeer actueel onderwerp dat op het laatste moment was toegevoegd aan de agenda: het kustgebied. 

Jan Frans de Groot (Houthoff), Jan Mus (Rassers advocaten), Maarten Engelberts (I&M) en Duco Stadig (Colliers International) verzorgden tijdens de bijeenkomst inspirerende inleidingen. Op de door hen geponeerde stellingen werd enthousiast gereageerd. De groep deelnemers was betrokken en qua achtergrond gemêleerd. Zowel (plan)economen als juristen waren goed vertegenwoordigd. Zij werken bij NEPROM-leden, provincies, gemeenten, de rijksoverheid of als (zelfstandig) adviseur. Vogels van diverse pluimage dus, en dat werkte goed. De NEPROM is blij met de input die de deelnemers hebben geleverd.

Achtergrond
Het ging tijdens de bijeenkomst om het volgende: er wordt gewerkt aan een Aanvullingswet grondeigendom die uiteindelijk in de Omgevingswet zal landen. In de bovengenoemde brief heeft de Minister de visie van het kabinet op het grondbeleid gegeven. Tevens besteedt ze aandacht aan een aantal moties die de Tweede Kamer eerder aangenomen had over dit onderwerp.

Met de Aanvullingswet beoogt de Minister het grondbeleid geschikter te maken voor huidige en toekomstige opgaven in de fysieke leefomgeving. Ze vindt niet dat alles daarvoor op de schop hoeft in de Aanvullingswet. Maar ze heeft wel een aantal ideeën om de uitvoeringspraktijk te verbeteren. De vraag is nu: wat vindt de projectontwikkelingspraktijk daarvan? Tijdens de bijeenkomst is gesproken over onteigening, over de Wet voorkeursrecht gemeenten en over kostenverhaal.

Onteigening
Als het onderwerp onteigening in de Omgevingswet landt, conform de visie van het kabinet, keert het onteigeningsbesluit terug op decentraal niveau. Dat is niet nieuw en het sluit aan bij de grondslag (decentralisatie) van de Omgevingswet. De procedure wordt op de leest van de Algemene wet bestuursrecht geschoeid. De Kroon verdwijnt. Het is wenselijk dat de daar aanwezige en opgebouwde kennis en deskundigheid niet verdwijnt. Er wordt een adviescommissie in het leven geroepen. Exacte taken, status en bevoegdheden moeten nog uitgewerkt worden. De mogelijkheden van rechtsbijstand en een proceskosten-veroordeling (NB: na een negatief advies van de commissie) worden door de Minister nader onderzocht.

Nieuw is dat het besluit door de bestuursrechter getoetst wordt, en (zodra onherroepelijk) de bijbehorende notariële akte ingeschreven kan worden door de notaris. De civiele rechter speelt alleen nog een rol bij de vaststelling van de schadeloosstelling. 

Aandachtspunten
De in deze fase vooralsnog genoteerde aandachtspunten met betrekking tot onteigening richten zich vooral op de volgende aspecten:

  1. Rechtsbescherming: hoe zorg je dat de eigenaar goed geïnformeerd wordt en bij de rechter zijn zegje kan doen? Dit ook in het kader van Europese regels over bescherming van (grond)eigendom.
  2. De rol van de adviescommissie: deze behoeft aandacht in het kader van de uitwerking.
  3. De rol van de notaris: hoe krijgt deze comfort bij de van hem/haar verwachte uitvoering van zijn/haar diensten?
  4. Minnelijk overleg: wie ziet er op toe en mag iets zeggen over de vraag of er voldoende en zorgvuldige pogingen zijn gedaan om het vastgoed zonder onteigening te verwerven? Het is een belangrijke fase of onderdeel van het onteigeningsproces.

De Aanvullingswet zou volgens de NEPROM in het juiste evenwicht tussen zorgvuldigheid en een overzichtelijke onteigeningsprocedure moeten voorzien. 

Wet voorkeursrecht gemeenten
Waar het om de Wet voorkeursrecht gemeenten gaat, heeft de Minister een vereenvoudiging en verbetering voor ogen. Ook in de zin van aansluiting op en harmonisatie met andere instrumenten. En ze kijkt naar mogelijkheden voor verbetering van de positie van de eigenaar.

Aandachtspunten
Wat betreft de Wet voorkeursrecht gemeenten zijn onder andere de volgende aandachtspunten naar voren gekomen.

  1. Is de gereedschapskist straks evenwichtig gevuld? Tijdens de bijeenkomst is niet specifiek ingegaan op het instrument ‘vrijwillige stedelijke herverkaveling’. De NEPROM vindt het belangrijk straks het totaalplaatje te bezien en nu al van gedachten te wisselen daarover. Zijn de mogelijkheden en middelen voor markt en overheid eerlijk verdeeld en in evenwicht; vanuit privaat en publiek perspectief?
  2. Hoe maken we een fijnbesnaard instrument van de Wvg? Er is gesproken over de vraag of er in de gereedschapskist ruimte is voor de Wvg, en zo ja welke. De meningen waren verdeeld. Duidelijk is wel dat een instrument zowel voor marktpartijen als voor de overheid ruimte zou moeten bieden voor een proportionele en doelgerichte inzet. Met andere woorden: geen kanon om mee op een mug te schieten. Dit betekent dat aanwijzingen niet als een zwaard van Damocles boven de markt zouden moeten blijven hangen en incentives ingebouwd zouden kunnen worden om gemeenten (lees: overheden) hun eventuele inzet vooraf goed te laten overwegen: "Ben ik straks bereid ook B te zeggen en aan te kopen?". Hierover is gebrainstormd. Onder andere over de aanbiedingsprocedure en de vernietiging van rechtshandelingen ex art. 26 Wvg.

De gedachtewisseling zal voor het vervolgstandpunt van de NEPROM gebruikt worden.

Kostenverhaal
Dit onderwerp is deels geregeld in de Omgevingswet, zoals die bij de Eerste Kamer ligt op het moment van afronding van dit verslag. Daarin is er al voor gekozen één regeling op te nemen voor gebiedsoverstijgende kosten en de mogelijkheid om het moment van verhaal door te schuiven naar het moment van de vergunningverlening. Het Omgevingsbesluit biedt de nadere uitwerking.
Op verzoek van de Tweede Kamer onderzoekt de Minister de mogelijkheden om het kostenverhaal verder te vereenvoudigen. Dat begint al met een wijziging van de terminologie. De Aanvullings- en Invoeringswet gaan hierbij een rol spelen. De nieuwe regeling zou gemeenten meer keuzemogelijkheden moeten geven en beter aan moeten sluiten bij nieuwe opgaven (krimp, organische gebiedsontwikkeling en binnenstedelijke transformaties).

Er is van gedachten gewisseld over de denkrichting van het Ministerie (op ambtelijk niveau). een formele status heeft deze denkrichting nog niet. Zij is nog niet met anderen en stakeholders afgestemd.

Aandachtspunten
De volgende zaken kwamen aan bod bij het thema kostenverhaal:

  1. Hoe zorgt een regeling ervoor dat de dynamiek in een gebied bevorderd wordt; ook als er geen sprake is van groei? In tijden van groei is men gewend dat de initiatiefnemer betaalt. Bij ‘de nieuwe opgaven’ is het minder vanzelfsprekend de lasten bij de vernieuwer te leggen. Sommige opgaven zijn en blijven echter maatschappelijk gewenst. Hoe zorg je dan dat ze toch tot stand komen, en het gebied in beweging komt? Er zou een zekere stimulans uit moeten gaan van de nieuwe regeling om dat mogelijk te maken.  
  2. Valt er een beperkt aantal modellen te bedenken voor verschillende typen gebieden? Dus: hoog en laag dynamisch, binnen- of buitenstedelijk? En hoe moet omgegaan worden met diverse typen projecten? Van uitleg tot herstructurering en onderhoud? Dat soort scenario’s zouden verkend en nader uitgewerkt kunnen worden.

Reageren of vragen? Neem contact op met Nicolette Zandvliet (070 - 337 0335).