Vorige week vond de Provada plaats. Ik was er op donderdag en ik vond het deze keer leuk. Een positieve en merendeels beschaafde sfeer. Alom het gevoel dat het herstel nu duidelijk heeft ingezet. Zeker wat betreft de woningmarkt en deels ook op de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed.
Al snel komt het gesprek dan op de hoge biedingen in Amsterdam. Grondopbrengsten die het niveau van voor de crisis ver overtreffen. "Hebben ze dan niets geleerd?" is de reactie. Het tenderbeleid van de gemeente Amsterdam wordt bekritiseerd. Een vaste grondprijs, maar vervolgens extreme biedingen voor de grondreservering. Zelfs als je de huidige residuele grondwaarde indexeert met 8% ben je nog geen winnaar, vertrouwt iemand mij toe. Men vreest het ergste voor de kwaliteit, en voor de risico's.
Oplopende temperatuur
Het zijn niet alleen de kopers die de Amsterdamse woningmarkt opwarmen. Ook de beleggers doen nu echt mee. Een jaar geleden stonden de ontwikkelaars nog met de pet in de hand bij de woningbeleggers en werden beurzen platgelopen om buitenlandse fondsen naar Nederland te halen. Nu struikelen de fondsbeheerders en de privé-vermogens over elkaar heen. Ontwikkelaars met grondposities laten zelfs hun projecten door makelaars tenderen bij beleggers. Beleggers bieden prijzen per vierkante meter voor nog nieuw te ontwikkelen woningen, waar afgezien van de locatie nog niets over bekend is. Ook voor projecten buiten de Randstad krijgen ze weer belangstelling.
Kopers zien het snelle herstel van de Amsterdamse woningprijzen en willen direct instappen, met als risico dat ze wat minder kritisch worden. Beleggers zijn geestdriftig op zoek naar projecten voor de gelden die pensioenfondsen en verzekeraars hen toevertrouwen. Door de ongezond lage rente worden ze gedwongen genoegen te nemen met steeds lagere rendementen. En hogere risico's. Gaat dit niet opnieuw ten koste van de consument?
Bij oplopende schaarste op de woningmarkt moet je als ontwikkelaar en belegger wel heel sterk in je schoenen staan. Wie gaat er tijd en geld vrijmaken om uitgebreid met de consument in gesprek te gaan, te co-creëren, of degelijk woningmarktonderzoek te doen? Een weg die we juist nu, meer dan voorheen, waren ingeslagen. Omdat dit leidt tot woningen die beter aansluiten op de woonwensen van de consument. Maar als je niet overbiedt dan heb je geen positie. En geen klant om te bedienen...
Het oplopen van de temperatuur op de woningmarkt heeft zich tot nu toe voornamelijk beperkt tot Amsterdam. Een beetje euforie kan geen kwaad. En bovendien: de hypotheekverstrekking aan de consument is nog steeds gerantsoeneerd. De verkoopprijzen buiten Amsterdam stijgen vooralsnog zeer beperkt en lang niet overal. Het CBS voorspelt tot 2017 een gemiddelde stijging van 4%. Dus we moeten niet overdrijven.
Behoefte aan stabiliteit
Toch kan het geen kwaad even stil te staan bij wat er gebeurt. Een boom-and-bust economie is niet goed voor de burger - en ook niet voor serieuze bedrijven die de consument zo goed mogelijk willen bedienen. De overreactie van de rijksoverheid op de financiële crisis heeft tot een dieper dal op de woningmarkt geleid dan nodig was. Het beleid van de centrale banken kan er nu gemakkelijk toe leiden dat delen van de huurwoningmarkt oververhit raken. Bedrijven die echt meerwaarde aan de consument willen leveren hebben behoefte aan een stabiele financiële omgeving, waarin ook consumenten voldoende vertrouwen krijgen om weer te gaan besteden.
Gemeenten en marktpartijen kunnen hun bijdrage leveren aan een stabiele woningmarkt. De gemeenten drongen in de afgelopen jaren bij beleggers aan om toch vooral bij hen te investeren. Alle eisen werden losgelaten. Er was niets meer te bekennen van de bekende regelzucht. Iedereen die geld had mocht bouwen. Maar de grondprijzen verlagen om de tijdelijke dip op te vangen en de productie op een wat lager peil aan de gang houden was er niet bij. Nu schiet het weer de andere kant op. De hoogste bieder krijgt de locatie gegund en tegelijkertijd beginnen her en der de 'gemeentelijke hobby’s' weer de kop op te steken.
Het minste dat gemeenten zouden kunnen doen, is bij tenders en ontwikkelcompetities ook eisen stellen ten aanzien van het aandeel middeldure huurwoningen. En samen met ontwikkelaars en beleggers inzetten op kwaliteit en risicoreductie, niet op de hoogst haalbare grondopbrengsten.
Ook ontwikkelaars en beleggers kunnen een bijdrage leveren. Het zou de stabiliteit op de woningbouwmarkt ten goede komen als zij langlopende afspraken maken om een deel van de productie in de vorm van (middeldure) huurwoningen af te zetten. Natuurlijk met de nodige flexibiliteit en tegen scherpe rendementen, maar toch. En ze moeten vasthouden aan consumentgericht ontwikkelen en aan het leveren van een hoge woonkwaliteit, hoe hoog de druk soms ook kan oplopen om dit principe los te laten.
Extra ruimte
Dan de schaarste aan locaties. Tijdens de crisisjaren hebben provincies en gemeenten hard gewerkt aan het reduceren van woningbouwplannen. In de regio’s buiten de Randstad was dat in een aantal situaties wellicht verstandig, maar in het westen van het land en in veel stedelijke gebieden niet. Gemeenten vreesden dat er anders geen locatie meer van de grond zou komen, en dat de grondopbrengsten verder onder druk zouden komen te staan.
Nu lopen we het risico dat we niet snel genoeg locaties gereed kunnen krijgen, waardoor de productie geremd gaat worden. Dat kan opnieuw leiden tot schaarste en te snel stijgende prijzen. Natuurlijk realiseer ik me heel goed dat we binnenstedelijk een grote opgave hebben, en dat herontwikkeling en transformatie van verouderd vastgoed en verouderde binnenstedelijke gebieden de hoogste prioriteit verdienen. Maar dit soort projecten zijn taai, kostbaar, zeer tijdrovend en bovendien bieden ze onvoldoende soelaas.
Hoe noodzakelijk ook om daar tijd en energie in te steken, in de 'hogedruk-gebieden' zal er daarnaast ook extra ruimte beschikbaar moeten komen. Provincies en gemeenten staan daarvoor aan de lat.
Zie ook Dolle, dwaze dagen deel 1, een blog dat in Cobouw verscheen op 1 juni.
