Zo’n vijftig deelnemers bezochten op donderdag 26 september de excursiebijeenkomst ‘Samenwerken aan stedelijke vernieuwing’ in het Haagse Transvaal. Speciale aandacht was er voor het project De Oriënt, dat eerder dit jaar werd uitgeroepen tot winnaar van de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling. Aanleiding om ter plekke op zoek te gaan naar de succesformule van het project en die kennis te delen met vakgenoten die zich bezighouden met locatieontwikkeling.
De NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling wordt uitgereikt aan overheden en marktpartijen die door goede samenwerking een hoogwaardig project hebben opgeleverd. De Oriënt, een stedelijk woonblok in de Haagse ‘aandachtswijk’ Transvaal, betreft een samenwerking tussen de gemeente Den Haag, ERA Contour, Staedion en Syntrus Achmea Real Estate & Finance en DEXA Groep.
De geslaagde samenwerking was ook tijdens de bijeenkomst zichtbaar. Met direct betrokkenen van de verschillende partijen wandelden de deelnemers door Transvaal en bezochten ze De Oriënt. Onderweg ontmoetten de deelnemers een aantal bewoners en ondernemers die hun ervaringen deelden over wonen en werken in De Oriënt. De positieve impuls die het project de wijk Transvaal oplevert kwam duidelijk naar voren.
“Projectontwikkelaars zijn co-workers bij gebiedsontwikkeling”
Voorafgaand aan de rondwandeling bespraken enkele direct betrokkenen in de aanpalende Julianakerk de kansen en perspectieven voor stedelijke ontwikkeling in de nabije toekomst. De Haagse wethouder stadsontwikkeling Marnix Norder opende de bijeenkomst met zijn kijk op samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen bij locatieontwikkeling: “De overheid schept goede condities, zodat de private partijen kunnen instappen: dat is de succesformule van De Oriënt. Een private partij kan alleen met zo’n project slagen als publieke partijen – en de woningcorporaties – de voorwaarden scheppen waaronder anderen commerciële risico’s kunnen nemen”, zo hield hij zijn gehoor voor. Verder ging hij in op de rol van ontwikkelaars die de laatste jaren sterk veranderd is: “De stad verandert. De helft van de bevolking heeft nu een niet-Nederlandse achtergrond. Dat leidt tot een andere vraag naar het woonproduct. Dat stelt eisen aan private partijen. Het zijn essentiële investeerders geworden, co-workers bij gebiedsontwikkeling”, aldus de wethouder.
“Sterke woningcorporaties zijn nodig voor succes van dit soort projecten”
Marcel Bayer, hoofdredacteur van mediapartner ROmagazine, ging vervolgens in gesprek met Henk Jagersma (Syntrus Achmea Real Estate & Finance), Willem Krzeszewski (Staedion) en Job van Zomeren (ERA Contour). Centraal stond de vraag in hoeverre de aanpak bij de De Oriënt als voorbeeld kan worden gezien voor succesvolle locatieontwikkeling in kwetsbare wijken als Transvaal en wat dat vraagt van de verschillende partijen. Cruciaal is volgens Willem Krzeszewski dat je je voor lange tijd aan elkaar verbindt. “Dat vereist een goede selectie van de betrokken partners. Want vertrouwen moet groeien”, aldus de bestuurder van Staedion. Gevraagd naar de rol van de corporatie antwoordde hij: “Een vliegwiel om instappers te verleiden mee te doen is hard nodig. Een corporatie met een stevige positie in de wijk kan de nek uitsteken om anderen over de streep te krijgen. Kunnen corporaties dat niet meer doen, dan blijven ze achter als simpele beheerders van sociale woningen en is hun rol als partner in de stedelijke vernieuwing uitgespeeld.” Ontwikkelaar Job van Zomeren viel Krzeszewski bij: “Sterke woningcorporaties zijn nodig om van dit soort projecten een succes te maken.”
Nieuwe rol van belegger
Henk Jagersma benadrukte de nieuwe rol die de belegger speelt in locatieontwikkelingen in dergelijke wijken: “Dit was de eerste wijk waarin wij als belegger op deze manier te werk zijn gegaan. Voor 2008 deden we überhaupt niets op dit gebied. Sindsdien doen we een grote stroom aan vergelijkbare projecten in andere wijken en steden. Deze samenwerking zou wel eens de toon kunnen gaan zetten. We gaan naar een compleet nieuwe markt. Samenwerking wordt nog harder nodig. Net als een consistente overheid en een sterke woningcorporatie. We gaan hoe dan ook niet meer terug naar de situatie van vóór 2008.” Opvallend is ook de rol van DEXA Groep die als belegger van de commerciële ruimtes in de plint een belangrijke rol speelde. “Wij kennen hier de stad, de wijk, de doelgroep. We durfden daardoor op risico te investeren. Groot pluspunt vonden wij dat ERA echt iets aan de wijk wilde toevoegen. Dat schept vertrouwen”, aldus Rieshie Baboeram Panday, directeur van DEXA Groep.
Grote betrokkenheid van bewoners en ondernemers
Naast de geslaagde samenwerking tussen betrokken partijen heeft ook de intensieve samenwerking en betrokkenheid van bewoners en ondernemers een belangrijke rol gespeeld bij het succes van het project. Al in een vroeg stadium zijn zij bij het proces betrokken, zo lichtte Job van Zomeren toe:
“Voordat we hier gingen ontwikkelen, ben ik interviews gaan houden met geïnteresseerde ondernemers en bewoners. Een wijk als Transvaal is eigenlijk minder risicovol voor een ontwikkelaar dan een anonieme naoorlogse wijk. Je weet wie hier woont en werkt en waaraan men behoefte heeft. Klantenpanels leveren precies de informatie op die je nodig hebt om aan de vraag te voldoen. Je elimineert daardoor de risico’s. Het product waarmee je komt, beantwoordt aan een behoefte.”
Natuurlijk zijn er nog verbeterpunten en ging heus niet alles altijd even gemakkelijk, zo benadrukten de betrokkenen in het gesprek. Maar dat De Oriënt heeft bijgedragen tot de verbetering van de leefbaarheid in Transvaal lijkt evident. Tijdens de rondwandeling werd de betrokkenheid van bewoners en ondernemers bevestigd. Zo verzorgden de enthousiaste ondernemers van het Turks eethuis Mevlana met hun pides een smakelijke afsluiting.
Kijk hier voor meer informatie over De Oriënt en de NEPROM-prijs.
