NEPROM-directeur Jan Fokkema nam het vandaag tijdens de PROVADA op voor de local hero: de ondernemende winkelier die een tegenwicht vormt tegen de onpersoonlijke kant van online winkelen.
MKB-Nederland organiseerde op dinsdag 5 juni tijdens de PROVADA een bijeenkomst om detailhandelbranche en vastgoedpartijen dichter bij elkaar te brengen. Het officiële programma werd geopend wordt door MKB voorzitter Hans Biesheuvel. Vervolgens richtte NEPROM-directeur Jan Fokkema het woord tot de aanwezigen, waarbij hij inging op het belang van 'local heroes'.
"Er ligt een grote uitdaging voor de professionele vastgoedsector om de meerwaarde van de ondernemende, zelfstandige winkelier beter op waarde te schatten en te benutten. Juist door het gesprek aan te gaan, elkaar beter te leren kennen, kunnen de barrières doorbroken worden. Vandaar dat ik ontzettend trots ben op het feit dat Multi een NEPROM-lid is en dat Multi, als een van de leiders op het gebied van winkelontwikkelingen, heeft laten zien hoe met extra aandacht juist heel veel bereikt kan worden om local hero’s de ruimte te geven."
Op de stand van Multi Vastgoed werd vervolgens een boekwerkje gepresenteerd waarin tien 'local heroes' centraal staan.
Integrale toespraak Jan Fokkema
"Dames en heren,
Ik voel me bijzonder vereerd dat ik vandaag kort het woord mag voeren tijdens deze netwerkbijeenkomst voor de detailhandelsbranche en de vastgoedwereld. De PROVADA biedt daarvoor natuurlijk een uitgelezen kans. Ik vind deze netwerkbijeenkomsten, waarvan dit de tweede is, een bijzonder goed initiatief van MKB Nederland. Het is heel goed om de detailhandelsbranche en de vastgoedbranche dichter bij elkaar te brengen, elkaar beter te leren kennen en het daardoor gemakkelijker te maken om meer samen op te werken. Het thema van vandaag, de local hero, past daar bijzonder goed in.
We staan op de drempel van enorme veranderingen in retail, die grote invloed hebben op de fysieke verschijningsvorm van de winkel en daarmee op de stad en het stedelijk gebied in haar geheel. Die veranderingen worden door tal van organisaties geanalyseerd en besproken. Zo kent CBW-Mitex in samenwerking met het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) het Retail2020 project, met daarin het toonaangevende onderzoek Restructure. Ook de NRW heeft recentelijk een aantal belangwekkende scenariostudies uitgewerkt en gepubliceerd.
Cross Chanel, Multi Channel, Total Acces. De verwevenheid tussen online en fysiek winkelen groeit. Het MKB speelt daar goed op in met het initiatief “Nederland Verdient Online”. Hiermee helpt zij Nederlandse ondernemingen hun online aanwezigheid te verbeteren, zodat ze meer uit het web kunnen halen.
Juist met de groei van online aanwezigheid ontstaat ook een groeiende behoefte aan ontmoeting en beleving in de fysieke wereld. De local hero neemt daarbij een belangrijke positie in, als tegenwicht tegen het onpersoonlijker worden van het winkelen. Ik wil vandaag graag de relatie tussen de local hero en de vastgoedsector en dan met de name de ontwikkelaar, wat verder verkennen en verstevigen.
“Ik consumeer, dus ik besta.” Dat lijkt tegenwoordig wel het adagium. Winkelen is een niet meer weg te denken onderdeel van het dagelijks leven geworden. Winkelen is verbreed en verdiept. Winkelen is vooral ook beleven geworden. Winkelen is een essentieel onderdeel van het stedelijk leven geworden. En winkels en winkelgebieden zijn een essentieel onderdeel van de stad en de stedelijke kwaliteit.
Culturele en technologische veranderingen zullen de komende jaren een enorme invloed hebben op het winkelen en daarmee op de wijze waarop we onze steden gebruiken en op de kwaliteit van het stedelijk leven.
Winkelen is dus niet alleen een belang van aanbieder en vrager, maar vooral ook een collectief belang. De snelle veranderingen waar we midden in zitten en die de komende jaren verder in een stroomversnelling zullen raken, vragen van alle betrokken partijen een goede, gezamenlijke strategie. Want alleen dan kunnen we de kansen benutten en de bedreigingen keren.
Nu de rijksoverheid zich wat betreft het winkelen en de ruimtelijke allocatie van winkels en winkelconcentraties grotendeels van het toneel heeft teruggetrokken, is het aan de betrokken partijen op decentraal niveau om de handen ineen te slaan. Retailers, gemeenten, projectontwikkelaars en winkelbeleggers moeten gezamenlijk een antwoord en een aanpak formuleren, waarmee we die veranderingen in het winkelen tegemoet kunnen treden.
Die gezamenlijke strategie, gericht op de collectieve belangen, kan niet anders en moet ook de consument, de klant als vertrekpunt hebben. De consument is de drijver van alle veranderingen. Die kracht moet zodanig gericht en gekanaliseerd worden dat hiermee de kwaliteit van de stad, het stedelijke leven en de stedelijke economie optimaal gestimuleerd worden.
In die strategie dient maximale ruimte voor dynamiek hand in hand te gaan met het benutten van bestaande investeringen en de herontwikkeling en transformatie van bestaande winkelvoorzieningen. Dat is waar de NEPROM, als vertegenwoordiger van professionele ontwikkelaars met kennis van zaken en groot vakmanschap, zich voor inzet.
De ontwikkelaar en herontwikkelaar van winkels heeft vele klanten. Primair is dat de belegger, de afnemer van de nieuwe of herontwikkelde winkel. Die stelt zijn eisen en die betaalt uiteindelijk voor het product. Maar indirect is ook de gemeente een klant. De gemeente heeft in het proces van ontwikkeling en herontwikkeling eisen en wensen en ook de gemeente levert uiteindelijk haar bijdrage. Daarnaast is de retailer onze klant. De retailer die zijn de winkel gebruikt om zijn producten zo goed mogelijk aan de consument te presenteren en de consument te verleiden tot aankopen. Die retailer is vaak de levenslijn van de ontwikkelaar naar de uiteindelijke consument. Degene waar we het met z’n allen in de keten voor doen. De klant als de drijvende kracht achter al ons handelen. Dat zou in elk geval zo moeten zijn.
Ontwikkelaars komen zelf helaas maar heel weinig direct in contact met de consument. Dat gaat in feite steeds via de winkelier. Toch is het essentieel dat ook de ontwikkelaar de consument kent en van de richtinggevende kracht van de consument gebruik maakt. Daar ligt een opgave voor de vastgoedsector, maar ook een kans. De retailer kan daarbij een perfecte rol vervullen. En dat betreft de nationale en internationale winkelketen, maar ook en misschien wel juist de local hero. De zelfstandige winkelier, de ondernemer die de lokale markt perfect kent, die weet hoe de doelgroepen in elkaar zitten, voor welke trends ze gevoelig zijn en voor welke niet.
Innovatieve ondernemers hebben een neus voor trends en zij zijn bij uitstek in staat de latente behoeften van de consument vroegtijdig te herkennen en daarop in te spelen door nieuwe diensten en producten aan te bieden. Zij zijn bij uitstek in staat om de consument te motiveren om zijn of haar winkel te bezoeken en daarmee een gebruiker van de stedelijke ruimte te laten zijn.
Juist door fysieke ruimte te bieden aan dergelijke ondernemers, aan alternatieve concepten en diensten, kunnen kansrijke vernieuwingen zich in de praktijk bewijzen. Overheden moeten de kaders creëren waarbinnen professionele eigenaren van winkelvastgoed en de (her)ontwikkelaars, daarvan optimaal in de gelegenheid worden gesteld om die ondernemende, creatieve retailers te faciliteren en te binden aan een plek. Dat is voor de komende jaren essentieel om succesvol te zijn in het behoud en de versterking van stedelijke kwaliteit.
Meebewegen met de consument wil overigens niet zeggen dat elke wens of gril van de klant heilig is. Net zo min als dat de wens van individuele ontwikkelaars of detailhandelsketens om te vernieuwen leidend moet zijn. Het gaat erom structurele wijzigingen in het gedragspatroon van de consument vroegtijdig op te sporen en die de ruimte te geven.
Maatwerk is daarbij steeds geboden. Op het niveau van de winkel, de locatie en op het niveau van de gemeente en de regio moet steeds worden gezocht naar de meest geschikte aanpak en de beste formule die inspeelt op lokale behoeften. En bij voorkeur een oplossing die bestaande voorzieningen zoveel mogelijk aanvult en versterkt.
Het kan gaan om uitbreiding van de winkellocatie met grotere units voor nieuwe winkelformules, om het creëren van nieuwe ontmoetingsplekken en het bieden van ruimte aan publieksevenementen of om de keuze voor een ingrijpende wijziging in de branchering. Andere keren is een aanpassing van de plattegrond en de looproutes van een winkelcentrum vereist, of vereisen de regionale ontwikkelingen dat functieverandering moet worden ingezet.
Hoe het ook zij, vernieuwing – ook op basis van maatwerk – leidt ongetwijfeld op veel plaatsen ook tot verdringing van bestaande winkels en winkelconcentraties. Dat kan niet anders in een markt die richting verzadiging, vervanging en herontwikkeling gaat. Maar verdringing op zich is niet het probleem. Tenslotte is het zo dat alleen onder de druk van de concurrentie, werkelijke vernieuwingen plaatsvinden. Dan kan het ook zijn dat een nieuwe local hero de gevestigde hofleverancier van de markt drukt, omdat hij wel met de tijd en met de eisen van de consument meegaat. Dat is dan sneu voor de hofleverancier, maar voor de klant werkt het uiteindelijk goed uit. En daar doen we het voor.
Zolang verdringing maar niet tot kannibalisme leidt. Daar waar door kannibalisme onevenredige schade wordt toegebracht aan de leefbaarheid en de waarde van het bestaande stedelijke weefsel, wordt een grens overschreden. Dan is bijsturing – bijvoorbeeld door ruimtelijk beleid - noodzakelijk. Grote uitbreidingen in het buitengebied, waar lagere grondkosten een belangrijk concurrentievoordeel bieden, leiden vaak – niet altijd – tot kannibalisme. Vandaar dat wij van mening zijn dat met dergelijke ontwikkelingen uiterst zorgvuldig en terughoudend moet worden omgegaan.
Een ruimtelijke visie op een goede winkelstructuur, die ook steeds aan de tijd wordt aangepast, is dus wat ons betreft voor decentrale overheden een absolute noodzaak. Dat is de basis voor een gezamenlijke strategie.
Een goede balans tussen ruimte geven aan vernieuwing en beschermen van het bestaande, vereist dus ook een visie op de veranderende wensen en behoeften van de consument. Welke vernieuwingen komen er de komende jaren aan en hoe kunnen deze in goede banen worden geleid? Overheid en markt moeten in dat kader een zorgvuldige afweging maken tussen de belangen van de bestaande en de nieuwe retailers, vastgoedeigenaren, consumenten en de gemeenschap. Als een ontwikkeling werkelijk een positieve aanvulling biedt op wat er al is, moet deze doorgang kunnen vinden. De klant wordt dan echt bediend. Wanneer er slechts sprake is van meer van hetzelfde, dat bovendien op een sub-optimale locatie wordt gerealiseerd, dan is grote terughoudendheid geboden.
Wat ons betreft staat voorop dat binnen bestaand stedelijk gebied de dynamiek van de veranderende consument zoveel mogelijk de ruimte wordt geboden. En de succesvol daarop inspelende local hero, moet een plaats geboden worden. Zijn investerend vermogen is een versterking voor de stad. In een tijd waarin het DPO achter ons ligt en de klant werkelijk koning is en met slechts een muisklik ons stadshart de rug kan toekeren, moeten we met elkaar dus wel in staat zijn om snel op die veranderingen in te spelen. Zeker voor winkelvastgoed is dat lastig.
Het stapelen van stenen is kostbaar en tijdrovend; partijen investeren enorme bedragen om een plek kwaliteit en belevingswaarde te geven. Gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en last-but-not-least ook winkeliers. Bij verdringing gaan dergelijke investeringen geheel of deels verloren. Daar kunnen we niet lichtzinnig over denken. Tegelijkertijd, als we uitsluitend oog hebben voor de gedane investeringen en de zittende belangen, dan stopt de innovatie en verliezen we vroeger of later – en tegenwoordig steeds vroeger – de klant. We staan met elkaar voor de opgave om de sector ook wat dat betreft flexibeler en dynamischer te maken. Dat betekent dat we moeten durven om oude gewoonten, regels en wetten tegen het licht te houden en opnieuw op hun merites te beoordelen in deze veranderende tijd.
Vaak leggen local hero’s het af tegen internationale ketens, als ontwikkelaars en beleggers aan de slag gaan met de uitwerking van een nieuw of vernieuwd winkelconcept, met de branchering en met de daadwerkelijke verhuur. De risico’s van de zelfstandige winkeliers worden soms te hoog ingeschat. Men is bang dat de huuropbrengsten uiteindelijk niet gerealiseerd worden, dat kleine winkelier de beleggingswaarde drukt of men ziet andere problemen. Soms gaat het gewoon om de hoogte van de huur die voor de zelfstandige winkelier niet is op te brengen.
Er ligt een grote uitdaging voor de professionele vastgoedsector om daar anders mee om te gaan en de meerwaarde van de ondernemende, zelfstandige winkelier beter op waarde te schatten en te benutten. Juist door het gesprek aan te gaan, elkaar beter te leren kennen, kunnen de barrières doorbroken worden. Vandaar dat ik ontzettend trots ben op het feit dat Multi een NEPROM-lid is en dat Multi, als een van de leiders op het gebied van winkelontwikkelingen, het voorbeeld heeft laten zien hoe met extra aandacht juist heel veel bereikt kan worden om local hero’s de ruimte te geven.
Maar we zullen op meer plaatsen oude regels en gewoonten ter discussie moeten durven te stellen. Daar waar regels dynamiek en vernieuwing in de weg staan en er uiteindelijk er toe kunnen leiden dat de slag om de consument verloren wordt, moet ook bereidheid zijn tot verandering. En bereidheid tot het verlaten van de loopgraven. Ontwikkelaars en beleggers moeten de ruimte krijgen om met retailers –de local hero’s voorop - afwijkende huurafspraken te maken, zonder dat daarmee meteen concurrenten een beroep kunnen doen op die zelfde voorwaarden. Met wederzijds goedvinden moeten we kunnen afwijken van de wettelijke mogelijkheden. Natuurlijk niet met de bedoeling om daar misbruik van te maken, maar juist om de klant sneller en beter te kunnen bedienen zodat het geheel daar beter van wordt.
Ook daar waar veranderingen fysieke aanpassingen met zich meebrengen, moeten oude knellende regels tegen het licht gehouden worden. Fysieke aanpassingen zullen steeds sneller nodig zijn om de klant te bedienen, daar kunnen we niet de ogen voor sluiten. Uiteraard moet dat met begrip van elkaars belangen; maar vaak gaan die ook veel meer samen op dan we soms geneigd zijn te denken. Ik vind dat we daarover niet de strijd moeten aangaan met de rug naar elkaar toe, maar dat we de krachten moeten bundelen. Samen knokken we voor een leefbare stad en een tevreden consument.
De NEPROM, als vereniging van professionele ontwikkelaars, wil zich er voor inzetten om de contacten tussen retail- en vastgoedsector te verbeteren, met als doel de tevredenheid van de klant en de kwaliteit en leefbaarheid van de stad te vergroten. Die maatschappelijke meerwaarde, die we gezamenlijk kunnen genereren, betaalt zich uiteindelijk dubbel en dwars terug. Essentieel daarin is samen veranderingsgezind en vernieuwingsgezind naar de opgave te kijken, elkaar te versterken waar mogelijk en barrières op te ruimen met oog voor wederzijds belang van retailer en vastgoedsector en dat van de consument! Ik dank u voor uw aandacht."
