Dit opinieartikel van Jessie Wagenaar verscheen op 1 juli op Vastgoedmarkt.
Als we het hebben over de toekomst van de woningmarkt, draait het vaak om de vraag: hoe groot is de koek en hoe kunnen we die verdelen?
Bevolkings- en huishoudensprognoses (met al hun onzekerheden) en aannames over sloop (vaak gebaseerd op historische gegevens) vormen de basis voor deze kwantitatieve discussie. Die wordt vaak gekoppeld aan de ruimtelijke (on)mogelijkheden: verdichting in de stad en transformatie van bestaand vastgoed staan daarbij voorop, daarachter volgt – na het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking – nieuwbouw. Ondanks een periode van crisis wordt er dus nog altijd vanuit het aanbod gedacht. Ik mis aandacht voor de kwalitatieve behoefte: hoe willen mensen eigenlijk wonen?
Er is sprake van grote demografische veranderingen en veranderingen in verstedelijkings- en leefpatronen. Algemeen wordt aangenomen dat de vraag dan ookl flink zal verschuiven. De praktijk wijst echter anders uit. Alleenstaanden willen wel iets kleiner wonen, maar niet in mini-appartementen. Ouderen blijven liever wonen waar ze al wonen; de massale vraag naar kleine zorgappartementen blijft uit. Nieuwe Nederlanders hebben – op een voorkeur voor moderne architectuur met platte daken na – niet zoveel andere wensen dan autochtone Nederlanders. En ook stedelingen wonen het liefst in een grondgebonden woning.
Verandert er dan helemaal niets? Of mogen we op een simpele vraag (hoe wilt u wonen?) ook een simpel antwoord verwachten (in een tweekapper in retrostijl)? Ik vind het belangrijk om dieper te graven, naar de waarden die ten grondslag liggen aan de woonbehoefte. Uit onderzoek van BPD in samenwerking met Rabobank (2014), blijkt dat – en dat zal niemand verbazen – het thuisgevoel de belangrijkste waarde is in het wonen. Wel opvallend: het thuisgevoel heeft niet zoveel met de woning te maken, maar alles met de kenmerken van de leefomgeving. Het gaat dan om aspecten als woonsfeer, woonmilieu en – vanuit de bewoner gedacht – woonbeleving.
Dat de verdichting in de stad en transformatie van (leegstand) vastgoed de komende tijd een belangrijke plek innemen bij de realisatie van de woonopgave (RO Magazine, april 2016) is vanzelfsprekend. Dat deze opgave (geheel) voorziet in de woningvraag, is dat niet. De doelgroep die zich in de verdichte en getransformeerde stad niet thuis voelt, moet zijn weg vinden in de bestaande voorraad en in nieuwbouw. Weten hoe mensen willen wonen alleen is niet genoeg. Door te sturen op de kwalitatieve voorkeur van verschillende doelgroepen, ontstaat op (middel)lange termijn een breder palet aan keuzes en een betere woningvoorraad.
Jessie Wagenaar
(Directeur Verkoop & Gebiedsmarketing BPD Gebiedsontwikkeling)
Wagenaar is genomineerd voor de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2016. Het slotdebat vindt plaats op 9 juni tijdens de Provada op het Transformatieplein. Breng hier uw stem uit.
