Nieuws

 

​Lars van Engelen is projectdirecteur bij Snippe Projecten. Hij is één van vijf genomineerden voor de funda in business/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2019. Hij schreef een column n.a.v. zijn nominatie.

Sinds ik met mijn grootvader door de straten reed om gevels te bekijken van bijzondere gebouwen, heb ik mezelf voorgenomen om ooit een woningportefeuille op te bouwen, mede omdat dat volgens hem een vrijwel risicoloos pensioen zou zijn. De laatste tijd vraag ik mezelf af of hij er nu nog hetzelfde over zal denken en wat hij dan het grootste risico vindt.. ik schat in.. nieuwe regelgeving die men nooit had kunnen voorzien.

Liever een startknop dan een noodknop
Neem nu als voorbeeld de voorgestelde noodknop die er wellicht komt, waarbij de maximale huurprijs wordt gekoppeld aan de WOZ waarde. Als ontwikkelaar of investeerder kun je opbrengsten en grondwaarde enigszins inschatten.. bouwkosten is de laatste tijd lastiger, maar hier kun je op anticiperen. Nieuwe regelgeving komt ineens, als een nieuwe spelregel in een spel dat je al begonnen bent. Begrijp me niet verkeerd. Ik ben ook voor betaalbaar wonen, maar ik denk dat het zo niet werkt. Ondanks de goede bedoelingen die men heeft werkt additionele regelgeving averechts. Hier drie voorbeelden:

Als gebiedsontwikkelaar wil je huurwoningen maken in een gebied met een kantoorbestemming. Dan heb je te maken met een WOZ waarde die veel lager ligt door gebrek aan market evidence. Kortom de huurprijs die aan de WOZ waarde is gekoppeld, is dan nog lager dan in een bestaande woonomgeving.

Stel je bent een particuliere belegger en bij de volgende huurmutatie gaat je huurprijs omlaag. Dan ga je juist liever in de markt je winst verzilveren dan voor een lager rendement te verhuren. Kortom de huurwoning wordt een koopwoning.

Stel je bent een grote institutioneel belegger en je staat op het punt om een lange termijn investering te doen, maar ondanks dat je in het middensegment wil verhuren, word je rendement lager dan je aan de investerende pensioenfondsen hebt beloofd, dan stel je de investering nog even uit totdat er zekerheid is over de spelregels.

Het netto resultaat is dat er dus nog minder middeldure huurwoningen beschikbaar komen in plaats van meer. Als je betaalbaar wonen wil verbeteren, dan moet je dat vooral niet doen door investeerders te limiteren, maar door ze te belonen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan particuliere investeerders te belonen wanneer zij woningen aanbieden in het midden segment door ze vrij te stellen van vermogensbelasting voor hun tweede woning. Of beloon ontwikkelaars en (institutionele) beleggers vooral juist voor de lange termijn in het middensegment te investeren door bijvoorbeeld de BTW op woningen in het middensegment te verlagen.

In Nederland hebben we een woningtekort, terwijl er genoeg partijen zijn die in de woningmarkt willen investeren. Echter de onzekerheid van mogelijke nieuwe regelgevingen weerhoudt partijen om dit te doen. Als we meer betaalbare huurwoningen willen dan moet de overheid dat doen met positieve prikkels, of te wel belonen. Vandaar mijn stelling: de overheid kan beter méér waarderen dan reguleren. Oftewel in het geval van de noodknop.. liever een startknop dan een noodknop!