Het winkellandschap in Nederland verandert snel en ingrijpend, onder andere als gevolg van de economische crisis, de vergrijzing en het groeiende succes van webwinkels. NEPROM-leden willen – in samenwerking met betrokken partijen - graag adequaat inspelen op gewijzigde behoeften en wensen van winkeliers, consumenten en gemeenten. De rol van NEPROM-leden is als gevolg van bovengenoemde ontwikkelingen meer toegespitst op het verduurzamen en het moderniseren van de bestaande winkelvoorraad.
Het accent van hun toegevoegde waarde zal naar verwachting de komende jaren liggen bij renovaties en verbeteringen. Daarbij kan het project niet los gezien worden van het gebied en de omgeving waar het vastgoed in staat. Het gaat vaak om gehele stadsdelen of wijken die centraal staan bij renovatie- en herontwikkelingsprojecten. Deze projecten worden dikwijls uitgevoerd om verloedering en leegstand te voorkomen of tegen te gaan. Meerdere betrokken partijen zoals gemeenten, winkeliers, consumenten, vastgoedeigenaren en omwonenden hebben er een gezamenlijk belang bij dat bestendige verbetering wordt bereikt.
Geen beëindiging meer mogelijk
In het licht van deze (toegenomen en sterk groeiende) dynamiek hebben wij gekeken naar het Voorstel van wet van de leden Gesthuizen, Smeets, Blanksma-Van den Heuvel en Van Gent tot wijziging van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek houdende verbetering van de huurbescherming van huurders van bedrijfsruimte. Het ligt op het moment van afronding van dit stuk voor advies bij de Raad van State.
Het wetsvoorstel maakt een einde aan de mogelijkheid om na ommekomst van vijf jaar een huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor renovatie. Dit betekent dat een verhuurder die wil renoveren de huurovereenkomst pas na tien jaar kan beëindigen op grond van een algemene belangenafweging. Als gevolg hiervan wordt uitvoering van veel van de hierboven omschreven projecten zowel financieel als qua planning abrupt geremd of haast onmogelijk.
Op basis van het wetsvoorstel moet immers een periode van tien jaar overzien worden. In het algemeen zijn plannen voor een periode van tien jaar al nauwelijks vastomlijnd te maken. Wie weet immers op voorhand wat er allemaal in zo een ruim tijdsbestek kan en gaat gebeuren?
Dit geldt specifiek in complexe situaties zoals die in deze vastgoedpraktijk spelen. Hoewel het wetsvoorstel lijkt te zijn geschreven voor situaties waarin de individuele (kleine) middenstander het middelpunt is, is dit wetsvoorstel ook van toepassing op (grote) winkelcentra. Het voorstel verhoudt zich niet met de complexiteit van de situaties die daar spelen. Aangezien niet alle huurcontracten dezelfde einddatum hebben, wordt het vrijwel ondoenlijk dergelijke samengestelde processen in goede banen te leiden. Het voorstel maakt het voor de verhuurder lastiger en gecompliceerder om te anticiperen. Mogelijk dwingt het juist verhuurders zekerheidshalve eerder op te zeggen omdat men anders het risico loopt om een termijn te laten verlopen of anderszins een misrekening maakt bij het in- en doorzetten van het (renovatie)traject.
Wat daarbij een belangrijke rol speelt is het volgende. In de praktijk gaan dingen vaak goed en komen partijen in onderling overleg tot een voor iedereen aanvaardbare oplossing.
Gedurende het proces is er echter soms (vaak in het laatste stadium) een huurder die zich bewust is van zijn positie en eigenlijk ten koste van overige huurders, consumenten, gemeenten en de eigenaar de zaak belemmert. Hoewel zijn rechtspositie onder het huidige recht al goed geborgd is, faciliteert de risicoverzwaring die het wetsvoorstel behelst dergelijk obstakel opwerpend gedrag. En dat betreuren wij omdat dit het gezamenlijk belang van partijen bij een aantrekkelijk winkelcentrum sterk ondermijnt.
Veel van deze plannen vergen bovendien al dat verhuurders een zekere mate van strategische leegstand dienen te accepteren. Als het om een overzichtelijke periode gaat valt nog te beoordelen of dit reëel en haalbaar is. Als straks alleen na tien jaar pas de mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst (op grond van een algemene belangenafweging) te beëindigen, is onze verwachting dat een substantieel deel van dergelijke projecten geen aanvang of doorgang vindt.
Minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten
Daarnaast is in het wetsvoorstel bepaald dat indien de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst renoveert, hij verplicht is bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. De hoogte van de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wordt in een ministeriele regeling vastgesteld. Hiermee lijken de initiatiefnemers het huurrecht voor bedrijfsruimten –ten onrechte- gelijk te willen schakelen met dat voor bewoners van woonruimte. Het gevaar dat dreigt is dat van een dergelijke regeling een onwenselijke schaduwwerking uitgaat. Ten onrechte wordt in het feit dat het om minimumbedragen gaat aanleiding gezien om het meerdere (en soms disproportionele en irreële bedragen) te vragen. Van evenwichtige wetgeving hoort een dergelijke stimulans niet uit te gaan.
Bovendien is het bij het opstellen van de genoemde ministeriele regeling moeilijk om rekening te houden met de grote variëteit aan bedrijfsruimten die er (bijvoorbeeld qua omvang en soorten) bestaat.
Overgangsrecht
Tot slot constateren wij dat het wetsvoorstel onmiddellijke werking heeft. Dit is onwenselijk. Wij vinden dat in behoorlijke overgangsregeling voorzien dient te worden. Er straks anders namelijk bijvoorbeeld sprake van opzeggingen waarvan niet duidelijk is of zij onder het nieuwe recht rechtsgeldig zijn.
Oplossingsrichting
Wij begrijpen dat er een spanningsveld bestaat tussen enerzijds het gerechtvaardigde belang van de huurder bij zekerheid en de urgente behoefte aan meer flexibiliteit bij verhuurders anderzijds. Zoals het wetsvoorstel nu geformuleerd is, neigt de focus te veel op het eerste te liggen. Het is overigens opvallend dat dit richtpunt al relatief snel na invoering van het huidige stelsel (september 2003) wordt verschoven. Onder het huidige stelsel is de rechtspositie van de huurder echter goed geborgd. Als het wetsvoorstel al kracht van wet zou moeten krijgen, stellen wij de volgende oplossing voor.
Het huidige artikel 7:296 lid 1 BW zou uitgebreid kunnen worden met een bepaling waaruit volgt dat indien sprake is van renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, de rechter de vordering tot beëindiging slechts kan toewijzen indien de renovatie dermate dringend is dat van verhuurder, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
Dit is een oplossingsrichting die in publicaties over dit onderwerp steun vindt en ook het meeste aan lijkt te sluiten bij huidige jurisprudentie.
Conclusie
Het wetsvoorstel sluit niet aan bij de vastgoedpraktijk en de actuele uitdagingen waar zij voor staat. De veranderende markt staat met gemeenten, winkeliers, consumenten en omwonenden voor een grote herontwikkelingsopgave die tot modernisering en verduurzaming van een gebied leidt.
Er dreigt een catch-22 situatie te ontstaan. Van onze leden wordt verwacht dat zij investeren in een mooiere, duurzame leefomgeving. En daar staan zij ook voor. Maar op deze manier wordt hen dat haast onmogelijk gemaakt. Als wijziging van de huidige huurbescherming al nodig is, biedt de hierboven geschetste oplossingsrichting meer ruimte voor investeringen en kwaliteit. Zij biedt alle betrokken partijen een redelijke en billijke oplossing.
