Begin van dit jaar heeft de provincie Zuid Holland de Ontwerp-Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) met de daarbij behorende Verordening ter visie neergelegd. Naar aanleiding daarvan organiseerde de NEPROM een bijeenkomst met leden en vertegenwoordigers van de provincie om scherp te krijgen waar kansen en knelpunten lagen.
Op 21 en 23 mei vonden er hoorzittingen plaats, waarbij indieners hun zienswijze kunnen toelichten. Ook de NEPROM en een aanzienlijk aantal leden maakten van die gelegenheid gebruik.
De NEPROM had in februari al een uitvoerige, formele zienswijze ingediend. Daarin naam de NEPROM behoorlijk scherp stelling tegen de visie, die naar haar mening niet faciliterend en uitnodigend is maar remmend en ontmoedigend. De NEPROM was niet de enige; in totaal werden ruim 400 zienswijzen ingediend, waaronder een groot aantal afkomstig van NEPROM-leden. Ook inhoudelijk logen die reacties er niet om. Naar aanleiding daarvan heeft de provincie de Visie aanzienlijk bijgesteld. Een aantal bezwaren van de NEPROM werden door de provincie erkend en gehonoreerd. De concept-Visie verscheen 6 mei jl.
Jan Fokkema, directeur NEPROM, sprak op 21 mei. Tijdens zijn bijdrage heeft hij naast algemene kritiek een aantal concrete verbeterpunten naar voren gebracht. Zijn provocerende inbreng leverde pittige discussies op met de aanwezige Statenleden. Hieronder zijn inbreng:
Mondelinge inbreng NEPROM op de Visie Ruimte en Mobiliteit Provincie Zuid-Holland, 21 mei 2014
In de eerste plaats wil ik u danken voor de gelegenheid die u de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, biedt om haar zienswijze mondeling toe te lichten. Ik doe dat met genoegen.
De NEPROM waardeert het voornemen van de provincie om ontwikkelingsgericht te werk te gaan, in plaats van eindbeelden te hanteren. De sturingsfilosofie die de provincie wil hanteren is daar ook op geënt, die onderschrijven wij dan ook op hoofdlijnen. In de uitwerking gaat er echter toch heel veel mis en getuigt de visie te veel van de wens van de provincie om ontwikkelingen gedetailleerd te blijven bepalen. De facto werkt dit stelsel in veel gevallen niet faciliterend en uitnodigend maar remmend en ontmoedigend.
In dat verband vind ik het debatje illustratief dat zich vanochtend ontspon naar aanleiding van de zienswijze van mevrouw Van Bommel die namens de GOM Zuidplaspolder het woord voerde. Zij wees er op dat de provincie juridisch uit de bocht schiet door het te realiseren topsegment woningen te definiëren als “duurder dan zes ton”.
Dan concreet, want in dit stadium kunt u hier niet zoveel meer mee. Ik richt mij vooral op het wonen en pak een paar punten er uit.
Bestaande woningbouwplannen
Ik begin met de onduidelijkheid ten aanzien van bestaande woningbouwplannen. Dat zijn plannen die onder de vorige visie van de provincie, binnen bestaande rode contouren ontwikkeld zijn, maar die nu nog niet de bestemmingsplanstatus hebben. (Of wel die status hebben, maar niet binnen drie jaar tot realisatie komen.) Wij hebben in onze zienswijze om duidelijkheid voor die plannen gevraagd, omdat daar al heel veel in geïnvesteerd is. Wij vinden het tijd- en geldverspilling als die plannen opnieuw de hele cyclus door moeten van de regionale woonvisies met al het gedoe er om heen. Dat geeft veel vertraging en onzekerheid, leidt tot extra kosten en wellicht grotere spanning op de woningmarkt.
In de concept-VRM is daar nu kennelijk aan tegemoet gekomen door het opnemen van een kaart met harde en zachte plannen; dus ook plannen zonder bouwtitel. Niet duidelijk is hoe die kaart precies tot stand is gekomen. Het moet om plannen gaan waar gemeentelijke besluiten over zijn genomen. Mijn vraag is: zijn alle plannen wel aangemeld/opgenomen? En wat is de status van die kaart? Ik pleit er bij u voor dat zeker wordt gesteld dat alle plannen daadwerkelijk worden opgenomen.
Dan de status van de kaart. Ik begrijp uit de Nota van Beantwoording dat plaatsing op de kaart niet automatisch betekent dat voldaan is aan de ladder van duurzame verstedelijking. Maar er staat ook in die Nota dat met die kaart overgangsbeleid wordt gemaakt en dat alle ruimtelijke afspraken uit het verleden worden geëerbiedigd.
In de Concept Visie staat geen enkele toelichting op de status van deze kaart. Er staat alleen dat met de kaart invulling wordt gegeven aan de bestuurlijke continuïteit. Wel staat in hoofdstuk 4 bij Planreductie dat bij het ontbreken van een woonvisie of bij een woonvisie waar het betreffende plan niet in is opgenomen, dat dan het plan uit het Provinciale programma wordt verwijderd.
Kortom, niets is zeker voor de gemeente en voor de betreffende marktpartijen. Deze kaart met zachte plancapaciteit is een wassen neus. Het blijft mogelijk dat deze plannen die in het verleden wel pasten binnen de provinciale visie en waar miljoenen in zijn geïnvesteerd, alsnog sneuvelen omdat omliggende gemeenten niet mee willen werken aan opname in de regionale woonvisie.
Wij verzoeken de provincie als toelichting op de kaart op te nemen dat alle locaties op deze kaart integraal onderdeel zullen gaan uitmaken van het programma ruimte van 2015 tot en met 2030, zolang de betreffende gemeente niet expliciet gevraagd heeft om het plan af te voeren.
Fundamentele onzekerheid
De ontwikkeling en realisatie van nieuwe woningbouwlocaties van enig formaat neemt vele jaren in beslag; twintig jaar is geen uitzondering. In de nieuwe sturingsfilosofie moeten elke drie jaar de regionale woonvisies geactualiseerd worden. Dat moet plaatsvinden conform de provinciale behoefteraming. Dat betekent dat elke drie jaar alle plannen opnieuw ten principale ter discussie worden gesteld. Daarmee ontbreekt in feite elke basis voor gemeenten en marktpartijen om langjarige plannen te ontwikkelen. Dat is ongewenst.
Daar komt bij dat de provincie de door haar bepaalde woningbehoefte als harde randvoorwaarde oplegt voor de regionale woningvisies. Daarmee worden in feite de contingenten van vroeger weer ingevoerd, maar nu door gemeenten onderling te verdelen. Bovendien moeten de visies en de bouwprogramma’s gelijk weer aangepast worden als de conjunctuur even mee of tegenzit. Daarmee wordt het procesvereiste van de ladder voor duurzame verstedelijking – het toetsen of in een behoefte wordt voorzien – veel te sterk ingeperkt.
Wij verzoeken de provincie in de VRM op te nemen dat woningbouwplannen die eenmaal in een provinciaal programma zijn opgenomen en waarin reeds fors is geïnvesteerd, uitsluitend op instigatie van de betreffende gemeente weer uit het programma verwijderd kunnen worden.
Toepassing Ladder voor Duurzame verstedelijking
Met de invoering van de Ladder voor Duurzame verstedelijking wordt het verplicht om bij vaststelling van elk bestemmingsplan eerst te toetsen of het een nieuwe stedelijke ontwikkeling is, en zo ja of die voorziet in een regionale behoefte. De ladder wijkt daarmee af van de SER-ladder die uitsluitend betrekking had op ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.
Dit betekent heel praktisch dat als een gemeente een in onbruik geraakt bedrijventerrein binnen bestaand stedelijk gebied willen laten herontwikkelen tot woningbouw, eerst met andere gemeenten onderhandeld moet worden om het in de regionale woonvisie te laten landen. Dat is volstrekt ongewenst. En het leidt tot onnodige vertraging en het niet door laten gaan van gewenste ontwikkelingen.
Wij verzoeken de provincie in de VRM de bepaling op te nemen dat binnenstedelijke woningbouwplannen met een bepaalde omvang (bijvoorbeeld minder dan 10 ha of minder dan 200 woningen) de Ladder niet doorlopen hoeft te worden en dat opname in de regionale woonvisie niet als vereiste geldt.
Maatschappelijke tegenprestatie
In de Nota van beantwoording wordt gemeld dat de maatschappelijke tegenprestatie is verdwenen. Maar in de concept-Verordening wordt daar wel degelijk weer de deur voor open gezet. Dat wordt in artikel 2.2.1 lid 3 sub c gedaan:
“In afwijking van sub b (daar ging het om het feit dat eventuele kwaliteitsmaatregelen in hetzelfde plangebied getroffen moeten worden) kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van storting in een kwaliteitsfonds, etc.”
Hier gaat het niet langer om kostenverhaal, maar om baatafroming. Onze wetgeving staat dit niet toe. Minister Schultz schrijft in haar brief over grondbeleid aan de TK op 14 maart het volgende:
“De Wet ruimtelijke ordening bevat geen instrumenten die baatafroming mogelijk maken. Baatafroming is in strijd met de uitgangspunten van de wet. De Wro is er op gebaseerd dat de winst van een bestemmingswijziging aan de grondeigenaar toekomt en niet aan de overheid. De gemeente mag bij een bestemmingswijziging geen heffing opleggen. Dat betekent dat geen instrumenten kunnen worden gecreëerd om de mogelijkheden tot baatafroming te vergroten.”
Wij verzoeken de provincie dan ook lid 3c van het betreffende artikel te schrappen.
Jan Fokkema
NEPROM
Hebt u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met Nicolette Zandvliet (070 – 3370335)
