Met een enthousiaste groep van bijna 40 vastgoedontwikkelaars, aangesloten bij de NEPROM New Generation, zijn we 2 dagen naar Brussel en Antwerpen geweest. Deze 5 opmerkelijke zaken leerden we over het ontwikkelen in België.
Auteur: Manon Schotman
1: 15% voorverkoop is heel normaal
We bezochten in Brussel de woontoren ‘Cosmopolitan’, ontwikkeld door BesixRed. Uit het verhaal van de ontwikkelaar bleek dat een voorverkoopnorm van 70% zoals in Nederland, hier absoluut niet de standaard is. Hier wordt al bij een verkooppercentage van 15% of 20% begonnen met de bouw, of soms zelfs bij 0%. Institutionele beleggers zijn niet actief op de Belgische vastgoedmarkt, en private beleggers willen liever niet kopen van een tekening. ‘Wat gebeurt er als het product dan niet aanslaat?’, vraagt een ontwikkelaar in de zaal. De ontwikkelaar van Besix legt uit dat tijdens de bouw het ontwerp dan alsnog dusdanig wordt aangepast tot het wel aan de vraag voldoet.
Belgische huizenkopers, die ‘geboren worden met een baksteen in hun maag’, hebben sowieso vrij weinig met projectmatige bouw. Als het niet mogelijk is om zelf een eigen huis te bouwen, willen ze graag een huis dat zich onderscheidt van de andere. Ontwikkelaars zullen dus veel verschillende typen woningen moeten aanbieden om aan deze wens tegemoet te komen.
• ‘The Cosmopolitan’
• residentieel, 15.100 m2
• BesixRed (ontwikkelaar) Bogdan & Van Broeck (architect)
2: Enclave in de stad is geen taboe
Bij het project ‘Cosmopolitan’ had architect Bogdan & van Broeck in eerste instantie de intentie het gebouw te doorsnijden en zo het stedelijk weefsel meer te openen en doorwaadbaar te maken. Uiteindelijk is dit, tot teleurstelling van de architect, niet gelukt. Blijkbaar is dit een vaker gevoerde discussie in België, want bij het project ‘Tour & Taxis’, een grote multifunctionele gebiedsontwikkeling in het oude distributie- en douanecentrum in het centrum van Brussel, waar winkels (een shopping experience, met foodcourt), een evenemententerrein en woningen worden ontwikkeld, komen we hetzelfde thema tegen. Het gebied ligt naast de wijk Molenbeek, een Belgische ‘vogelaarwijk’. Er is al een barrière tussen de twee gebieden, namelijk 4 meter hoogteverschil. De ontwikkelaar wil deze barrière versterken door het plaatsen van een hek, waardoor de luxe woningen definitief worden gescheiden van de probleemwijk Molenbeek. Individuele omwonenden die bezwaar hiertegen aantekenen, hebben in België geen kans van slagen. Er is meer organisatiegraad nodig om zoiets voor elkaar te krijgen. Laat nu net in deze wijk de organisatiegraad laag zijn. De kans dat het hek er dus komt en de wijken definitief van elkaar scheidt, is groot.
• ‘Tour & Taxis’
• grootschalige gebiedsontwikkeling, commercieel en wonen, 271 appartementen en 14.000 m2 winkelruimte
• Extensa (ontwikkelaar)
3: De auto kan best op afstand
De gebiedsontwikkeling ’t Groen Kwartier is een groene woonomgeving in en naast de gebouwen van het voormalige militair hospitaal. Opvallend aan deze ontwikkeling is dat het een rustige groene oase in de stad is. De belangrijkste oorzaak van deze rust is dat het 8 hectare tellende park volledig autovrij is. Parkeren gebeurt aan de randen van het gebied. Ook de dure appartementen hebben geen parkeerplek bij of onder het appartement. Blijkbaar is men, ook de kopers in het hoge segment, bereid om een stukje verder te lopen naar de auto.
• ’t Groen Kwartier en PAKT
• park met residentieel vastgoed en creatieve ondernemers en stadslandbouwers
• Vanhaerents en Matexi City Projects (ontwikkelaar)
4: Indirect als norm
Delva landscape architecture | Urbanism is een Nederlands bureau met een Belgische oprichter. Het bureau heeft ervaring in Nederland en België. Tomas Degenaar van Delva vertelt over de enorme cultuurverschillen.
Langdurige relaties zijn in België de norm. Als buitenstaander kom je er niet gemakkelijk tussen. Er is een grote verwevenheid in de politiek met de bouwwereld: opdrachten worden vaak aan bekenden gegund. In Nederland wordt dit vaak als vriendjespolitiek gezien, in België is dit zoals het werkt. Een strikte scheiding tussen zakelijk en privé bestaat in België dan ook niet.
Waar de Calvinistische Nederlandse handelssteden van oudsher relaties hadden met Noord-Europa, waar men direct, snel en oplossingsgericht is, hadden de Belgische steden meer handelsrelaties met Londen en de Zuid-Engelse steden. Het indirecte dat de Engelse cultuur kenmerkt, is ook kenmerkend voor het katholieke België. Zaken worden vaak niet tijdens overleggen op tafel gelegd en openlijk besproken, en wat uiteindelijk wordt besloten wordt vaak pas ná een vergadering duidelijk.
Ook qua ontwerp zijn de normen anders. Waar Nederlanders erg van een opgeruimd en aangeharkt landschapsontwerp houden, mag het in België best wat losser. Er is een grotere tolerantie voor rommeligheid. In België bestaat geen welstandscommissie, waardoor gebouwen en gebouwcombinaties mogelijk worden die in Nederland ondenkbaar zouden zijn.
• presentatie DELVA Landscape Architecture | Urbanism over projecten en verschillen NL – België
5: Een landmark als Visitekaartje
Het Antwerpse Havenbedrijf, een bedrijf met de stad Antwerpen als 100% aandeelhouder, heeft starchitect Zaha Hadid gevraagd om het Havenhuis te ontwerpen. Dit Havenhuis bestaat uit twee gedeelten: de vroegere brandweerkazerne en het futuristische gebouw dat hier bovenop is geplaatst. Het havenhuis is zo een prachtig visitekaartje van de haven van Antwerpen. Een echt visitekaartje mag ook wat kosten: dit 6.200 m2 tellende gebouw kostte 64 miljoen. Maar het uitzicht wanneer je in de punt van het gebouw staat, is onbetaalbaar.
• Havenhuis
• Port of Antwerp (eigenaar/ opdrachtgever)
• Zaha Hadid (ontwerp)
