De situatie op de nieuwbouw koopwoningenmarkt was in 2012 slecht; er werden ongeveer 20% minder nieuwe woningen verkocht dan in 2011. Die lijn zette zich in het eerste kwartaal van 2013 voort.
Het voortduren van de economische crisis, de oplopende werkloosheid, het lage consumentenvertrouwen, de slechte verkrijgbaarheid van hypotheken, de verhoging van de btw en de onrust in Den Haag rond de hervorming van de woningmarkt zijn er debet aan dat de woningverkoop in 2012 en het eerste kwartaal van 2013 verder is gedaald.
In 2012 zijn in de Monitor Nieuwe Woningen 15.000 verkochte nieuwbouwwoningen geregistreerd. In 2011 waren dat er nog ruim 19.000 en in 2010 ging het nog om 27.500 verkochte nieuwe woningen. Het betreft nieuwbouw koopwoningen die door een van de garantieverlenende instellingen (SWK en Woningborg) geregistreerd zijn. Naar schatting wordt hiermee 75 tot 80% van de nieuwbouwkoopmarkt gedekt. Download het volledige rapport voor gedetailleerde analyses.
Conjunctuurgevoelige nieuwbouwmarkt relatief zwaar getroffen
Toen de crisis losbrak in 2008 werd de nieuwbouwmarkt veel sterker getroffen dan de markt voor bestaande koopwoningen. De relatief zwakke positie van de nieuwbouw in een dalende markt is onder meer het gevolg van het als eerste wegvallen van het dure segment, dat in de nieuwbouw relatief sterk is vertegenwoordigd. In de loop van 2009 en 2010 herstelde de nieuwbouwmarkt sneller dan de markt voor bestaande woningen, mede door de aanpassing van het aanbod van nieuwbouw woningen door ontwikkelaars aan de gewijzigde marktomstandigheden.
Het in 2011 sterk gedaalde consumentenvertrouwen heeft de nieuwbouwmarkt opnieuw relatief zwaar getroffen. De verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2% in 2011 had uitsluitend positieve gevolgen voor de verkoop van bestaande woningen. De afzet van nieuwe koopwoningen daalde in 2011 sterk, terwijl de verkoopaantallen in de bestaande bouw ongeveer op hetzelfde niveau bleven.
In 2012 werd de nieuwbouw geconfronteerd met een btw-verhoging van 2%, waardoor opnieuw de concurrentiepositie werd geschaad. Al met al daalde de nieuwbouw in 2012 met 20% t.o.v. 2011, terwijl de woningverkopen in de bestaande voorraad op hetzelfde niveau bleven als in 2011. De verkoop van nieuwbouwwoningen bedraagt in het eerste kwartaal van 2013 nog slechts 10% van de bestaande bouw, tegen 22% voor de crisis.
Vooruitzichten op korte termijn niet rooskleurig
De beperking van de hypotheekrenteaftrek die vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken, heeft opnieuw negatieve invloed op de doorstroming en mobiliteit op de koopwoningmarkt. Een verdere prijsdaling op de markt van bestaande woningen, is voor de nieuwbouw niet te volgen als de grondprijzen niet drastisch omlaag gaan. Tot nu toe doen de gemeenten nog (veel) te weinig wat dat betreft. Gevolg zal zijn dat de nieuwbouw in aantal transacties nog verder zal teruglopen, en ook in verhouding tot de transacties in de bestaande voorraad. Voor veel huishoudens geldt bovendien dat het besteedbaar inkomen niet toeneemt of zelfs daalt, terwijl de uitgaven stijgen, waardoor ook daardoor de koopbereidheid daalt.
De verdere verlaging van de NHG-grens per 1 juli 2013 van € 320.000 naar € 290.000 zal ook negatieve gevolgen hebben voor de woningverkopen. Hoewel het aantal verkopen vorig jaar in het gebied tussen oude en de nieuwe NHG-grens relatief beperkt was, zal dat zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw zeker haar effecten hebben, omdat veruit het grootste deel van die woningen op dit moment nog met NHG wordt verkocht. Wanneer geen NHG beschikbaar is zal het voor de kopers lastiger zijn om een hypotheek te verkrijgen.
Vooruitzichten middellange termijn hoopgevend
Voor de middellange termijn zijn de vooruitzichten voor de nieuwbouwkoopmarkt – voor de bedrijven die de crisis overleven - niet ongunstig. De (latente) woningtekorten lopen in de huidige crisisjaren verder op, terwijl de bouw- en grondprijzen (wat dat laatste betreft nog mondjesmaat) verlaagd worden.
Volgens cijfers van het ministerie van BZK (Cijfers over wonen en bouwen, 2013) groeit de behoefte aan woningen in de periode 2010-2020 met gemiddelde 57.000 per jaar. Dat is dus los van een eventuele vervangingsbehoefte. Volgens hetzelfde ministerie zal het woningtekort eind 2015 ongeveer 195.000 bedragen. De verwachting is dat dit tekort nog verder op zal lopen. Hoewel dit slechts kale cijfers zijn, die weinig zeggen over de werkelijke vraag van de consument, is wel duidelijk dat de druk op de woningmarkt verder zal toenemen.
