Vorige week maakte minister Dijsselbloem bekend dat hij de regeling voor hypothecair krediet aanpast, zodat voor nul-op-de-meter woningen die geen energie verbruiken een hogere hypotheek kan worden verkregen. Hoewel de inzet van de minister te prijzen valt, is de verruiming veel te karig om ook daadwerkelijk effect te kunnen hebben.
De regeling hypothecair krediet geeft de spelregels voor banken waarbinnen zij hypotheken kunnen verstrekken zonder door de AFM op de vingers te worden getikt. Jaarlijks worden de criteria op advies van Nibud naar aanleiding van de kostenontwikkeling aangepast. Sinds 1 januari van dit jaar biedt de regeling ruimte om voor energiezuinige (nieuwbouw)woningen met een A++-energielabel een koper € 8.000 extra hypotheek te verstrekken. Van overkreditering is in dat geval geen sprake, omdat zo’n woning een veel lagere energierekening heeft dan gemiddeld. Dat scheelt € 50 per maand vergeleken met een gemiddelde koopwoning uit de bestaande voorraad.
Nul-op-de-meter
De regeling wordt per 1 januari 2014 verhoogd naar € 13.500 voor woningen of appartementen die per saldo niet meer energie verbruiken dan opwekken. In de regeling heet dat een nul-op-de-meter woning. In zo’n woning betaal je dus geen cent voor energieleverantie. Dat scheelt nog eens €125 per maand die boven op de eerder genoemde € 50 komt.
Wij prijzen de minister dat hij de regeling heeft uitgebreid naar nul-op-de-meter woningen, maar het bedrag van € 13.500 is onvoldoende, omdat het de kosten van ontwikkelaars en bouwers voor dergelijke zeer energiezuinige nieuwbouw in de meeste gevallen (lang) niet dekt. Bovendien wordt een veel grotere besparing op de energiekosten verhoudingsgewijs veel minder beloond. Dat stimuleert niet.
Nibud
De minister heeft bij de regeling gebruik gemaakt van advies van Nibud. De methodiek die Nibud daarbij hanteert heeft als algemeen uitgangspunt dat als een huishouden meer verdient dan een bepaald basisinkomen, dat slechts de helft van dat hogere inkomen besteed mag worden aan de hypotheek. Wonen is in dat model een sluitpost. Nibud veronderstelt dat huishoudens met hogere inkomens een deel van het inkomen boven het basisbedrag ook aan andere zaken willen spenderen. Die redenering heeft Nibud ook gehanteerd bij de besparingen op de energiekosten. Daardoor komt slechts de helft van de vrijvallende energiekosten (de energiebesparing) in een nul-op-de-meter woning beschikbaar voor een extra hypotheek, die nodig is om die dure energiebesparende voorzieningen te bekostigen. Daarmee leidt deze methodiek dus slechts zeer beperkt tot de zo noodzakelijke extra hypotheekruimte.
Alternatieve methodiek
In hetzelfde advies heeft Nibud ook een alternatieve redenering opgenomen en doorgerekend. In die redenering mogen wel de totale uitgespaarde energiekosten aangewend worden voor de hypotheek. Nibud heeft berekend dat dan voor de nul-op-de-meter woning een extra hypotheekbedrag van € 21.555 beschikbaar komt en voor de A++woning € 11.929. Het Nibud vindt die redenering ook valide en spreekt in haar rapport geen voorkeur uit voor een van beide methoden.
In zijn brief aan de Tweede Kamer rept de minister niet over deze alternatieve redenering en ook niet waarom hij die niet heeft overgenomen. De Tweede Kamer zou vandaag de minister moeten oproepen om alsnog beide regelingen (voor nul-op-de-meter én voor A++) aan te passen, gebruik makend van de alternatieve methode binnen de systematiek van Nibud. Daarmee is de verduurzaming van de woningbouw in Nederland zeer gediend en in het verlengde daarvan de bouwproductie.
Ook banken moeten bewegen
Meer hypotheekruimte voor energiezuinige woningen is mooi, maar als banken die ruimte niet benutten dan helpt zo’n regeling niet. En dat is op dit moment helaas nog de realiteit. Bij ons weten heeft nog geen enkele bank de ruimte voor energiezuinige nieuwbouw benut. Veel hypotheekadviseurs kennen de regeling bovendien niet. Wij roepen de banken op om hun verantwoordelijkheid te nemen en daar waar dat nodig is, binnen de grenzen van de wet en het toezicht van de AFM, huishoudens een ruimere hypotheek te verstrekken in het geval van zeer energiezuinige woningen. Die huishoudens, de bouw en het milieu zijn daarmee gediend!
Auteurs: Bas van de Griendt en Jan Fokkema
De auteurs zijn respectievelijk manager MVO en Duurzaam Ontwikkelen bij Bouwfonds Ontwikkeling en directeur NEPROM, vereniging van projectontwikkelaars.
