Op pad met de NEPROM Masterclass Conceptontwikkeling in Rotterdam
De crisis mag dan min of meer voorbij zijn, de tijden van vroeger komen nooit meer terug. Gebieds- en projectontwikkelaars kunnen niet meer vanzelfsprekend rekenen op succes. De afgelopen jaren hebben geleerd dat een goed concept van doorslaggevend belang is voor slagen of mislukken. In Rotterdam staan twee sterke concepten vlak bij elkaar: De Rotterdam en de vernieuwde wijk Katendrecht. Op 14 maart gingen deelnemers aan de NEPROM Masterclass Conceptontwikkeling hier op onderzoek uit: wat is ervan te leren?
‘If you’re going to be thinking anyway, you might as well think big’, is een bekende uitspraak van Rem Koolhaas (OMA). Groot is de zeker de eerste indruk die De Rotterdam maakt. Op een kavel ter grootte van een voetbalveld staan op een gedeelde, brede sokkel drie torens dicht op elkaar. Het bovenste deel van elke toren is steeds iets verschoven ten opzichte van het onderste. Met zijn 160.000 vierkante meter vloeroppervlak en 150 meter hoogte is De Rotterdam het grootste gebouw van Nederland dat in één keer is ontwikkeld. Het imposante gebouw op de Wilhelminapier is nu al een icoon.
Toch is ‘groot’ niet het dragende concept achter De Rotterdam, zegt architectuurgids Jack Hoogeboom, de rondleider. Koolhaas heeft dit gebouw ontworpen als een verticale stad. Een grote variatie aan functies en diensten is in één gebouw ondergebracht: naast elkaar, maar vooral boven elkaar. Op de begane grond zijn de entree van een hotel, horeca en (straks) winkels te vinden: de publieke functie. Via een openbare centrale hal, de Rotterdam Square, zijn de woningen en kantoren toegankelijk: de private functie. Wie zou willen, kan 24 uur per dag in het gebouw verblijven, zoals je dat in een ‘horizontale’ stad ook doet.
De middelste toren van de drie is verhuurd aan de gemeente Rotterdam. De toezegging van de gemeente om een groot aantal vierkante meters af te nemen, maakte voor ontwikkelaars OVG en MAB (verenigd in De Rotterdam CV) de sprong in het diepe mogelijk. Inmiddels is zo goed als alle ruimte in het gebouw verhuurd of verkocht, met uitzondering van een deel van de woningen.
Horizontaal, diagonaal, verticaal
Dankzij het vele glas zijn dwars door het gebouw horizontale en diagonale doorzichten mogelijk. Vanaf de roltrap in de centrale hal heb je bijvoorbeeld zicht op geparkeerde auto’s, en in de parkeergarage onder het gebouw kun je de gehele lengte van De Rotterdam overzien. Dit gebouw verstopt niets, zoals een stad dat ook niet doet. Logistiek stelt dit concept enorme eisen, die in het ontwerp dan ook diep zijn doordacht. (Hoewel de rondleider wel een punt heeft als hij zegt: hoe moet dat straks, als honderden gemeenteambtenaren om negen uur ’s ochtends door één draaideur in de centrale hal naar binnen willen?)
De schaal en het programma van De Rotterdam zijn uitzonderlijk. Ze stellen dan ook uitzonderlijke eisen. In de dagelijkse praktijk zal een ontwikkelaar die niet zo snel tegenkomen. Maar dit gebouw met zijn bijzondere concept opent wel de ogen bij de masterclass-deelnemers. Het idee zet aan het denken. Het roept interessante vragen op: hoe zit het hier met de menselijke maat? Zo’n verticale stad, werkt dat wel?
‘Dit is heel bijzonder en heel on-Nederlands,’ zegt deelnemer Mireille Knape (Amvest). ‘Zo’n ongebruikelijk concept helpt je om met een verfrissende blik naar je eigen werk te kijken.’ Tomas Schütz (Woonstad Rotterdam) heeft dezelfde ervaring: ‘De tijd zal leren of dit gebouw het houdt. Echt iets voor deze masterclass om een gebouw als dit te bezoeken: het laat zien dat het ook anders kan, en hoe! Zo’n gebouw confronteert je met andere denkbeelden en daarvan kun je weer profiteren in je eigen werk.’
Katendrecht
Wie vanuit De Rotterdam naar het zuiden kijkt, heeft Katendrecht aan zijn voeten. In 2007 een van de slechtste wijken van de stad: hoge werkloosheid, veel overlast, criminaliteit, weinig eigen woningbezit. Een wijk die alle verkeerde lijstjes aanvoerde. Wat daarna gebeurde, is bekend. Het behoort tot de grootste successen van de Nederlandse gebiedsontwikkeling. De transformatie van de verloederde havenwijk tot een boeiend stedelijk woon- en leefgebied kreeg allerlei prijzen, waaronder de Gulden Feniks 2012. Katendrecht was ook genomineerd voor de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2013.
De gemeente Rotterdam, ontwikkelaar Heijmans Vastgoed (vroeger als Proper-Stok) en woningcorporatie Woonstad Rotterdam brachten hier samen een metamorfose op gang. Wie er rondwandelt, ziet dat die gelukt is, al zijn we pas op de helft. Het Deliplein en het Kaappark liggen er schitterend bij. Ouders parkeren bakfietsen voor gerenoveerde eengezinswoningen aan de Sumatraweg of de Brede Hilledijk. Er is een nieuwe school gekomen, een Chinese kerk, een theater. De gemiddelde WOZ-waarde steeg explosief. Het aantal koopwoningen nam toe, het aantal huurwoningen juist af. Bewoners zijn tevreden en de veiligheidsindex steeg van 3,8 in 2003 naar 9 in 2012. En de ontwikkelingen gaan nog door met de herontwikkeling van de oude Fenixloodsen tot prachtige lofts aan het water van de Rijnhaven. De kopers staan in de rij.
‘Jong en oud willen weer in de stad wonen’, zegt Peter van der Gugten (Heijmans Vastgoed), die al jaren bij Katendrecht betrokken is. ‘Dat is al een tijdje zo. Het is geen hype, maar een blijvend fenomeen. Wij spelen daarop in. Wij kiezen nadrukkelijk voor binnenstedelijke ontwikkeling, vanuit de overtuiging dat daar de toekomst ligt.’ In Katendrecht was het wel spannend, erkent hij. ‘Op de dag van onze eerste verkoopactie, in een tent, was het hondenweer met stortregen. Ik hield mijn hart vast. Maar de verkooptent zat bomvol.’
Succes
Inmiddels komen jaarlijks vijftienduizend mensen naar Katendrecht voor een ‘theatrale wandeling’. Een wielerronde is een groot succes. Tijdelijke initiatieven haken aan, zoals de Wereldhavendagen en de Rotterdamse Oogst. De campagne Kun jij de Kaap aan?, een schoolvoorbeeld van de inzet van social media voor woningverkoop, is inmiddels van karakter veranderd: mensen voeden de campagne nu zelf. Ze bedenken zelf T-shirts of laten weten waarom ze in de Fenixlofts willen wonen.
Wat kun je als ontwikkelaar van Katendrecht leren? Veel, maar niet alles. Het succes van deze gebiedsontwikkeling kun je niet zomaar overplanten naar een andere plek, zegt ontwikkelingsmanager Christiaan Cooiman, die voor Heijmans Vastgoed al jaren bij de wijk betrokken is. De kracht is misschien juist dat je het niet elders kunt herhalen. Maar je kunt wel allerlei leereffecten gebruiken, houdt hij de masterclassdeelnemers voor. Om te beginnen elders in Rotterdam-Zuid, waarvoor de komende jaren veel geld beschikbaar komt. Van der Gugten zegt daarover: ‘Zulke grote budgetten doen mij altijd aan een soort Marshall-hulp denken. Maar als je iets van Katendrecht kunt leren, is het dit: begin nou eens klein. Ga uit van een theatertje, een school, van winkels, kleine dingen die creatieve ondernemers zelf al doen. Kijk bij elk pleintje in Rotterdam-Zuid – en elders natuurlijk – of het zich voor zo’n aanpak leent.’
Het woord ‘concept’ zou hij voor Katendrecht niet eens willen gebruiken. ‘Dit was geen masterplan, geen conceptontwikkeling. Het was visie op gebiedsontwikkeling.’ Christiaan Kooiman heeft die visie puntsgewijs samengevat:
- Vreet je in!
- Zoek, vind en onderhoud coalities.
- Vertel wat je doet en doe wat je vertelt.
- Hou vol!
- Geen in beton gegoten plan, maar organisch en dynamisch.
- Geen conceptontwikkeling, maar context met visie!
Tijdelijke plekken
Cooiman laat vervolgens een stuk van Katendrecht zien. Aan het water van de Rijnhaven staan de Fenixloodsen, die in 2016 zullen zijn getransformeerd tot vrij indeelbare loftwoningen aan het water. De belangstelling is enorm. Jongeren nemen nu al opties op woningen voor henzelf én hun ouders. Vlakbij ligt het theater Walhalla, dat een katalysator was voor de ontwikkeling van de buurt.
Het Deliplein en de Katendrechtsestraat laten goed zien hoe sterk het hier is veranderd. Even verderop, hoek Tolhuisstraat-Veerlaan, staat Cooiman stil op een braakliggend terrein. ‘Hier wordt binnenkort gebouwd, maar tot voor kort stonden hier de stadsvarkens Slome Japie en Vlugge Arie. Zo maken we nieuwe verhalen.’ Slim invulling geven aan tijdelijke plekken – braakliggend land of plaatsen waar pas later wordt gebouwd – is staande praktijk op Katendrecht, zo blijkt.
Cooiman staat tot slot stil bij een binnenvaartschip. Het ligt bij de Brede Hilledijk, ter hoogte van de Karwei, op het land (en is daar nog niet op Google Earth te zien). ‘Zo krijgt deze plek zin,’ zegt hij. ‘Op initiatief van buurtbewoners hebben we er met hen een soort amfitheater omheen gelegd, zodat je hier in de zomer voorstellingen kunt houden. Heijmans Vastgoed doet de komende vijf jaar niets met deze locatie. Maar daarbij willen we het niet laten.’
Het denken gaat al verder. Cooiman: ‘Aan de overkant van de Maashaven ligt de Tarwewijk. Die verdient ook een opknapbeurt. Dat kan gebeuren als de plannen voor een brug over het water doorgaan. Mogelijk dat in de Maashaven zelf woningen op palen kunnen worden gebouwd die de verwachte zeespiegelstijging aan kunnen.’ Zoveel is duidelijk: vanuit Katendrecht verspreidt zich een positieve olievlek. Conceptueel denken staat niet stil.
Deelnemers enthousiast
Bij de deelnemers aan de masterclass is de waardering voor de het programma van de masterclass en het leereffect al jaren hoog. Een aantal van hen vroegen wij naar hun bevindingen.
‘In deze masterclass leer je veel. Je kijkt naar andere concepten, naar werk en ideeën van anderen, naar wat daar goed en minder goed ging. Daardoor kijk je ook veel scherper naar jezelf. Vooral omdat je afstand neemt van je dagelijkse praktijk. Wat me vooral bijbleef, is dat je de tijd moet nemen om tot een goed concept te komen. Je moet niet denken dat je dat binnen één minuut lukt. De masterclass gaf me daardoor ook vertrouwen en rust: dat concept, dat komt wel – als je maar de tijd neemt en goed nadenkt. En dan nog iets: het is een diverse groep deelnemers, met verschillende opvattingen en achtergronden. Het is gewoon erg leuk om een tijdje in een groep met vakgenoten te zijn en te leren van uitstekende docenten.’
Yorick Meefout, ontwikkelingsmanager Stadgenoot
‘Deze masterclass is inspirerend en leerzaam. Je leert je open te stellen voor nieuwe ideeën, sterker nog: je leert overboord te gooien wat je gewend was. Dat is hard nodig, vind ik. Ik ben van mening dat wij als ontwikkelaars echt van de gebaande paden af moeten. Ons oude trucje werkt niet meer. Ons contact met de klant verandert, net als onze manier van ontwikkelen en verkopen. En we zullen met andere producten moeten komen. Wil je dat goed kunnen doen, dan moet je openstaan voor nieuwe ideeën. Dat begint met naar buiten gaan en observeren: wat zie je nu eigenlijk? Wat gebeurt er écht? Door de masterclass bereik je dat inzicht. Je laat je werk achter je, stapt in een totaal andere context. Die kennis en inzichten kun je gebruiken voor je eigen opgave.’
Martin van Nuland, ontwikkelingsmanager AM
‘Deze masterclass was voor mij een unieke ervaring. Mijn beeld op het vak conceptontwikkeling is erdoor veranderd. Dat komt door het bijzondere programma, met excursies naar gerealiseerde concepten en presentaties van praktijkmensen over toekomstscenario’s met trends en marktontwikkelingen. Daardoor is mijn horizon aanzienlijk breder geworden. De masterclass reikt je handvatten aan. Daardoor kun je anders kijken naar de toekomstige opgave en naar de kansen die zich in de markt voordoen. Met deze verruimde blik ben ik nu in staat vanuit meerdere invalshoeken een opgave te benaderen en een gedragen concept te bouwen.’
René de Wit, projectontwikkelaar Synchroon
Aan het bezoek in Rotterdam deden mee: Mireille Knape (Amvest), Niek Verveen (Stadgenoot), Jordy Kramer (VORM Ontwikkeling), Yorick Meefout (Stadgenoot), Rob van Aarem (OVG Projectontwikkeling), Kiki Meijerink (Bouwfonds Ontwikkeling), Tom Draisma (ASR Vastgoed Ontwikkeling),René de Wit (Synchroon), Tomas Schütz (Woonstad Rotterdam), Martin van Nuland (AM), Floor Marree (gemeente Pijkacker-Nootdorp), Remon Lutterman (Woningstichting Den Helder) en begeleiders Jos Sentel (ThirdPlace) en Paul Splinter (NEPROM) .
Tekst: Edwin Lucas
Over de Masterclass Conceptontwikkeling
De Masterclass Conceptontwikkeling is de topopleiding van de NEPROM, bedoeld voor de high potentials. Het biedt een hoogwaardig leerprogramma rond ontwikkeling van vastgoed- en gebiedsconcepten voor wonen, werken, winkelen en recreëren. Er is zowel aandacht voor nieuwe ontwikkelingen als voor herontwikkelingsopgaven. Hiervoor worden topdocenten uit het vastgoed en van daarbuiten aangetrokken. In het najaar van 2014 start een nieuwe ronde. Kijk voor meer informatie op www.neprom.nl/mcco.
