Het nieuwe kabinet lijkt ook op de woningmarkt geen gelukkige start te maken. Ze zijn koud een paar weken aan de slag en nu al staat de hele sector op de achterste benen. Corporaties en beleggers dreigen met een investeringsstop. Gemeenten en bouwers sturen brandbrieven. Iedereen die op de woningmarkt z'n geld verdient, roert zich. Zelfs de voorzitter van VNO-NCW die door de controverse tussen de voor- en tegenstanders van Wonen4.0 lang vleugellam was, roept het kabinet op om tot inkeer te komen. Hoe terecht zijn dergelijke reacties?
Dit kabinet heeft ervoor gekozen om zowel de koop- als de huursector fors aan te pakken. Het is een combinatie van hervormen en bezuinigen geworden. Jarenlang hielden de verschillende politieke partijen elkaar in de houdgreep en waren veranderingen nauwelijks mogelijk, dit ondanks oplopende maatschappelijke druk. De crisis en de noodzaak om het begrotingstekort terug te dringen brachten dit jaar de doorbraak: alle taboes werden geslecht. Eerst met het Kunduz-akkoord op de koopmarkt en een paar maanden later met het regeerakkoord ook bij het huren.
Ongelukkige timing
Het pakket dat er nu ligt, met als hoofdlijnen een forse beperking van de hypotheekrenteaftrek en een forse stap richting huurliberalisatie, in combinatie met stevige bezuinigingen, is op de lange duur zo gek nog niet. De timing is echter niet gelukkig, op onderdelen moeten de scherpe kantjes er vanaf, teveel is nog onduidelijk en er dienen compenserende maatregelen getroffen te worden. Grosso modo kan het nieuwe beleid op termijn een positieve ontwikkeling voor de woningmarkt betekenen; op de korte termijn leidt het echter tot een bloedbad.
In de koopsector verdwijnen met ingang van komend jaar de spaarhypotheken en de aflossingsvrije hypotheken; iedere nieuwkomer op de koopmarkt moet gelijk beginnen met aflossen. Ook wordt met ingang van komend jaar in stapjes van 1% de LTV in 6 jaar verlaagd naar 100%. De derde maatregel op de koopmarkt betreft het aftoppen van de hypotheekrenteaftrek, waarbij in stapjes van 0,5% het maximale IB-tarief waartegen de rente kan worden afgetrokken, wordt verlaagd van 52% naar 38%.
Ik denk dat iedereen moet toegeven dat we met de eerste en de tweede maatregel terugkeren naar een normale situatie. Een situatie die ten opzichte van het buitenland over het algemeen niet ongunstig is. De basis van het kabinetsbeleid wat betreft de hypotheekrenteaftrek is goed, maar de timing van deze maatregelen, middenin een diepe crisis, is zoals gezegd hoogst ongelukkig. Kennelijk is alleen dan het politieke draagvlak (nagenoeg kamerbreed) te vinden om dit soort knopen door te hakken.
Aanpassingen zijn nodig
Nog steeds vind ik de verplichting om 100% af te lossen absoluut onnodig; de NEPROM heeft steeds voor 50% aflossing gepleit voor oude en nieuwe gevallen en dan op forfaitaire basis. Ik begrijp dat ook DNB niet hecht aan volledige aflossing. Ik hoop dat het kabinet nog op haar schreden terugkeert of door de Eerste Kamer tot de orde wordt geroepen. De kortste klap zou zijn de aflossingstermijn van 30 naar 40 jaar te verlengen; dat zou voldoende soelaas bieden. Zo niet, dan zullen we ermee moeten leven.
De verlaging van de LTV in stapjes is ook begrijpelijk, maar zou gezien de waardedaling die op de woningmarkt heeft plaatsgevonden ook nog wel een aantal jaren achterwege mogen blijven. Ook de voorman van het CPB bepleitte dat onlangs.
De maatregel om het maximale IB-tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken geleidelijk te verlagen komt tegemoet aan het rechtvaardigheidsgevoel van de meeste Nederlanders. Het helpt de koopmarkt absoluut niet, maar is politiek gezien noodzakelijk. Daarbij moeten we wel bedenken dat de aftopping in stapjes van een half procent een stuk gunstiger is dan wat de samenstellers van Wonen4.0 voor ons in gedachten hadden, want daarbij ging het om 3,33% per jaar! Overigens zorgt het IB-tarief van 38% nu weer voor veel onduidelijkheid. Zou dat toch niet 42% moeten zijn? Het kabinet dient daar snel uitsluitsel over te geven.
Al met al wordt in een periode van 30 jaar toegegroeid naar een bezuiniging van ruim 6 mld op de hypotheekrenteaftrek. Die prestatie wordt pas op den duur geleverd, maar een groot deel van het effect ervan is wel meteen vanaf volgend jaar merkbaar, omdat starters op de koopmarkt onmiddellijk 100 tot 200 euro netto per maand meer moeten betalen voor hun woning. Dat is vreselijk zuur. Ik vertrouw erop dat we het hiermee voorlopig wel gehad hebben wat betreft ingrepen in de hypotheekrenteaftrek. Gezien het brede politieke draagvlak voor deze ingrepen mag de burger nu toch op minstens een decennium rust aan het hypotheekfront rekenen.
Als het kabinet niet bereid is om aanpassingen door te voeren, dan mag toch minstens gevraagd worden om stimulerende maatregelen te treffen om de pijn niet onnodig te vergroten. De problematiek van de restschuld heeft de minister voortvarend opgepakt. Maar er zal meer moeten gebeuren, met name aan de financieringskant. We moeten alles op alles zetten om alternatieve hypotheekbanken in het zadel te helpen, om zo de rantsoenering op de hypotheekmarkt aan te pakken. Ook is er ruimte voor het verlagen van de LTI voor starters aan het begin van hun carrière en voor een ruimere LTV voor energiezuinige woningen (nieuwbouw met het A++-label). Ook het budget voor de startersleningen dient te worden verruimd, wil de maatregel daadwerkelijk effect hebben.
Onrust op de huurmarkt
Dan de huurmarkt; daar is recentelijk de onrust nog veel groter geworden. Ook daar kiest het nieuwe kabinet voor een ingrijpende hervorming en bezuiniging. In de basis wil dit kabinet naar een meer geliberaliseerd huurbeleid. Verhuurders krijgen de mogelijkheid om voor woningen in het gereguleerde deel de huren fors te verhogen. De snelheid waarmee dat mag hangt af van het inkomen van de huurder. Bij lagere inkomens mag die huur veel minder snel stijgen en bovendien blijft voor deze groep ook het systeem van huurtoeslag in stand.
Inkomens boven de 33.000 euro, en helemaal boven de 43.000 euro, zullen moeten wennen aan een meer marktconforme huur, ook in het gereguleerde deel. Dit principe wordt - neem ik aan - door alle verhuurders toegejuicht. Ook in Wonen4.0 zat de maatregel dat alle huren met 2% boven inflatie verhoogd zouden mogen worden. Het kabinet heeft dit, met dank aan de PvdA, gedifferentieerd. Voor de laagste inkomens mogen de huren minder worden verhoogd, voor de hoge meer. Huurders met (iets) hogere inkomens betalen voor hetzelfde product meer dan lagere inkomens. Maar anders zou dat helemaal door een hogere huurtoeslag gecompenseerd moeten worden. En de PvdA vreest dat een hoge huurtoeslag een gemakkelijk slachtoffer van een volgend kabinet kan worden. Begrijpelijk, maar niet optimaal. Maar corporaties hoeven natuurlijk niet de volledige huurruimte te benutten!
In plaats van het oude woningwaarderingsstelsel wil het kabinet bovendien een nieuw systeem invoeren, waarbij de maximaal toegestane huur (meer) wordt gerelateerd aan de marktwaarde. Het kabinet kiest voor een systeem gekoppeld aan de WOZ-waarde, omdat die waarde een redelijke indicatie zou zijn voor de markthuurwaarde. Een aanpak die overigens door de corporatiesector en de huurdersorganisatie ook is voorgesteld in Wonen4.0.
Forse rekenfout
Het kabinet is echter de fout in gegaan door de maximale huurgrens van 4,5% van de WOZ-waarde uit Wonen4.0 over te nemen. Iedereen is aan het rekenen geslagen en nu blijkt dat die grens – afhankelijk van de aannamen - tot allerlei onbedoelde gevolgen leidt. De belangrijkste conclusie is wel dat in heel veel situaties deze grens niet tot méér ruimte voor huurverhogingen leidt, maar juist tot minder. Geheel tegen de hervormingsdoelstelling van het kabinet.
Om een voorbeeld te geven: een grote institutionele belegger heeft berekend dat op basis van de WOZ-waarde het grootste deel van zijn portefeuille straks in het gereguleerde deel zou vallen, ook de woningen die nu 100 tot 200 euro boven de liberalisatiegrens zitten. Dat is natuurlijk absoluut niet de bedoeling van dit kabinet. Het kan niet anders dan dat straks in de wettelijke regeling dat probleem zodanig getackeld wordt dat die huurruimte echt gaat ontstaan. De NEPROM heeft er bij de minister op aangedrongen om hier snel helderheid over te verschaffen. Helaas heeft hij dat in de brief die hij gistermiddag naar de Kamer stuurde niet gedaan. Het lijkt mij zeer voorbarig en contraproductief om op basis van die 4,5%-WOZ nu alle investeringen stop te zetten of de borging van leningen te stoppen. Helaas is dat wel wat er nu op grote schaal gebeurt. Daardoor ontstaat erg veel onrust in de sector.
Meer controverse: de verhuurdersheffing
De belangrijkste controverse op de huurmarkt betreft de verhuurderheffing en het feit dat de politiek de corporatiesector onder curatele wil stellen. Het is opmerkelijk dat de eerste fase van de verhuurderheffing nagenoeg kamerbreed gesteund werd. Het kabinet is voornemens met ingang van 2014 de heffing verder te verhogen tot in totaal 2 miljard euro jaarlijks. De redenering van het kabinet is, dat als in de gereguleerde sector meer huurruimte komt, een groot deel van die huurverhoging kan worden afgeroomd. Deels om te besteden aan de huurtoeslag en deels om elders in te zetten. De 2 miljard aan structurele bezuinigingen in de huursector zijn wat dat betreft te vergelijken met de ruim 6 miljard aan bezuinigingen op jaarbasis in de koopsector, zij het dat die pas op lange termijn gerealiseerd wordt.
In beide segmenten wordt het wonen hierdoor fors duurder. Dat is heel vervelend, zo midden in deze crisis. Voor de corporaties, voor ontwikkelaars, voor bouwers en voor de hele sector die daar achteraan komt. Juist omdat de nieuwbouw in eerste instantie het hardst geraakt wordt door die grote veranderingen. Veel bedrijven hebben al het loodje gelegd en de komende periode zullen nog veel meer bedrijven ophouden te bestaan. Wat dat betreft is er echt sprake van shocktherapie.
Klap voor de corporatiesector
De corporatiesector geeft aan dat de invoering van het nieuwe huurbeleid in combinatie met de verhuurdersheffing tot faillissementen zal leiden en dat investeringen tot stilstand zullen komen. Als de minister met een goed huurbeleid komt dat daadwerkelijk ruimte biedt aan corporaties om de huur te verhogen (dus de grens van 4,5% WOZ-waarde in elk geval loslaat) zal het aantal faillissementen wellicht meevallen. Maar het zal wel een enorme klap voor de sector zijn en voor de investeringen in de bouw. Met alle nadelige gevolgen van dien. Bij een heffing van 2 miljard jaarlijks zullen corporaties ook op grote schaal woningen moeten verkopen om aan hun verplichtingen te kunnen voldoen. Maar het is niet het einde van de sociale huursector. Wel de opstap naar een veel kleinere sector met een beperkte taak. Daar heeft de politiek nu kennelijk voor gekozen. Het is de sector zelf in de afgelopen jaren niet gelukt om met een alternatief te komen dat in de ogen van de politiek genade kon vinden.
Investeerders worden kopschuw
Overigens valt ook een fors deel van het bezit van beleggers, pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren onder de heffing. Voor hen betekent de heffing een extra hobbel om meer kapitaal uit de markt te trekken. Investeerders worden daardoor kopschuw. Als de overheid zo makkelijk zo'n heffing oplegt op de gereguleerde huurwoningen, dan zou die ook wel eens uitgebreid kunnen worden naar het geliberaliseerde deel. Of de heffing zou zomaar weer eens verhoogd kunnen worden als de staat meer geld nodig heeft. Een hoogst onzeker perspectief dat dodelijk is voor investeringsbereidheid bij pensioenfondsen en andere private investeerders. Het gaat niet zozeer om de hoogte van de heffing, maar om het principe en de daarmee samenhangende onzekerheid. Daar ligt nog wel een breinbreker voor het kabinet, want Rutte II wil een grotere private huursector, maar vooralsnog ontbreekt daar het private kapitaal voor en ik zie daar op deze wijze eerder een verslechtering dan een verbetering in optreden. Geen wonder dat private beleggers ook wat betreft de heffing erg onrustig worden. Ook hierover moet het kabinet snel duidelijkheid geven.
Investeringen on hold
Onder druk van de discussie in de Tweede Kamer heeft minister Blok zeer recent in een brief aan de Kamer geschreven dat alle doorrekeningen van het nieuwe huurbeleid en de inschatting van de gevolgen van de verhuurderheffing voorbarig zijn. Hij stelt dat eerst de nadere invulling en uitwerking door het kabinet moet worden afgewacht. Tegelijkertijd laat hij weten dat het financieel kader, de 2 miljard opbrengst, vaststaat. Een dergelijk antwoord in algemene bewoordingen is zeer onbevredigend.
Het kabinet heeft door het expliciet benoemen van de 4,5%-grens en de 2 miljard opbrengst van de heffing zeer veel onduidelijkheid en daarmee onrust gecreëerd, zowel bij de corporaties als aan de marktkant. Corporaties en beleggers zetten daardoor op grote schaal hun investeringen on hold. En het WSW heeft met onmiddellijk ingang nagenoeg alle borging stopgezet, waardoor corporaties zich genoodzaakt zien om projecten uit- of af te stellen.
Of deze reacties nou voorbarig zijn of niet, of vooral bedoeld om de minister onder druk te zetten, de consequentie van dit alles is dat veel projecten, waar vaak sprake is van een combinatie van (sociale) huurwoningen met koopwoningen en soms ook winkels, worden stilgelegd. Bouwondernemingen zien zich daardoor op korte termijn voor problemen geplaatst; hoe om te gaan met mijn planning? Kan ik over een paar maanden mijn mensen nog wel aan het werk houden of moet ik nu al maatregelen nemen? Het kabinet kan zich gewoon niet veroorloven om nog een paar maanden te wachten met het geven van die duidelijkheid. Een paar maanden uitstel van investeringsbeslissingen zal voor veel bouwbedrijven de doodsklap betekenen.
Conclusie
Het kabinet heeft gekozen voor een integrale hervorming van de woningmarkt. Er wordt zeer fors bezuinigd aan de koop- en aan de huurkant. De timing van de invoering van een aantal maatregelen is uiterst ongelukkig. We moeten als gevolg daarvan door een zeer diep dal, dat veel slachtoffers vergt. Het kabinet moet er alles aan doen om dat dal niet nog dieper te maken. We kunnen veel van het nieuwe kabinet zeggen, maar het zijn in ieder geval geen zachte heelmeesters.
