De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ligt bij de Eerste Kamer. Het laatste bericht is, dat de wet per 1 januari 2018 (gefaseerd) in werking treedt, als alles tijdig rond komt. Grondgebonden woningen komen als eerste aan de beurt. Deze samenvatting is daarop gericht. Meer risicovolle gebouwen komen later onder het nieuwe regime te vallen.
De wet laat de bouwbesluittoets en het toezicht op de bouw aan private partijen over. Zij moeten daarbij gebruik maken van een onafhankelijke kwaliteitsborger. Die werkt volgens een goedgekeurd instrument, dat toegelaten is door een daartoe op te richten organisatie.
De kwaliteitsborger verklaart aan het einde van de rit dat het object voldoet aan het bouwbesluit. Bouw- en woningtoezicht trekt zich terug, met behoud van handhavende taken en bevoegdheden. Details (bijv. t.a.v. de Toelatingsorganisatie en de verklaring van de kwaliteitsborger) worden nog uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur en een Ministeriële Regeling.
Samenvatting
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste aspecten van de wet. Daarbij is geen volledigheid beoogd.
Onderhandelen
1. Aansprakelijkheid
2. Afspraken kwaliteitsborger
3. Waarschuwingsplicht aannemer |
Informeren
1. (Consumenten- en gemeente)dossier
2. Risicobeoordeling
3. Verzekeringsgegevens |
Controleren
1. 5%-regeling
2. Instrumentaanbieder
3. Leges |
Committeren
1. Consument
2. Kwaliteit
3. Procescontrole |
Onderhandelen
1. Aansprakelijkheid – de wet bevat een nieuwe aansprakelijkheidsregeling. Daarvan kan in een contract met consumenten niet afgeweken worden.
Artikel 7:758 lid 4 BW
In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
2. Afspraken kwaliteitsborger – onder welke voorwaarden doet de kwaliteitsborger zijn werk?
3. Waarschuwingsplicht aannemer – de wet bevat een aangescherpte waarschuwingsplicht voor aannemers (voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij die kende of behoorde te kennen). Zij moet voortaan schriftelijk, ondubbelzinnig en onder verwijzing naar de gevolgen gebeuren. Ook deze eis is bij particuliere opdrachtgevers van dwingend recht.
Informeren
1. (Consumenten- en gemeente)dossier – er is een amendement aangenomen met betrekking tot een overdrachtsdossier; voor het publieke deel/bevoegd gezag en het private deel (nakoming overeenkomst). De uitwerking volgt nog.
2. Risicobeoordeling - bij de vergunningaanvraag voor het bouwen moet een risicobeoordeling gevoegd worden. Bij AMvB worden hieraan nadere regels gesteld.
3. Verzekeringsgegevens - de aannemer is verplicht is om de (particuliere) opdrachtgever (voor een nieuwbouwwoning) te informeren of, en zo ja hoe, de aannemer verzekerd is danwel een andere financiële zekerheid biedt ten behoeve van de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en ter dekking van zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen. Deze informatie ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering dan wel de financiële zekerheid is afgesloten.
Controleren
1. 5%-regeling – De aannemer moet actie ondernemen om de laatste/gebruikelijke 5% van de consument uitgekeerd te krijgen (door de notaris). Hij moet de koper (van een nieuwbouwwoning) in een briefje (c.c. notaris) tijdig vragen of hij/zij een beroep wil doen op zijn/haar opschortingsrecht.
Artikel 7:768 lid 2 BW.
De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.
2. Instrumentaanbieder – de Toelatingsorganisatie moet nog opgericht worden. Zij heeft nog geen instrumenten ‘goedgekeurd’. Wel wordt er door sommige bedrijven of instellingen geëxperimenteerd met een (mogelijke) aanpak. Oriënteer en verkijk je niet.
3. Leges – Nu er minder werkzaamheden bij de overheid uitgevoerd hoeven te worden, kunnen de leges substantieel dalen. De Minister zal een bestuursakkoord met gemeenten sluiten over verlaging van de leges. Controleer of er in de praktijk echt iets van terecht komt. En geef tijdig een signaal als dat niet zo is.
Committeren
Het wetsvoorstel beoogt 1. de positie van de consument en 2. de kwaliteit van de bouw te verbeteren. Probeer je werkzaamheden zo in te richten (3. procescontrole) dat het traject ook daadwerkelijk sneller, beter en goedkoper uitpakt.
Handige websites
Meer weten? Raadpleeg dan:
www.stichtingibk.nl
www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bouwregelgeving
www.ibr.nl
https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/34453_wet_kwaliteitsborging_voor
Voorburg, 24 februari 2017
