Een verslag van de op 2 oktober gehouden bijeenkomst, naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek NIEUW Commercieel Vastgoed 2013.
“Stuur niet op branches, maar op branchegroepen of – beter nog – op concepten. Een goedkope drogist en een gespecialiseerde winkel in zeep vallen beide onder persoonlijke verzorging, maar er is een levensgroot verschil tussen die twee,” zo betoogt Ingrid Janssen van TiasNimbas. De beleving is totaal anders, wat dat begrip dan ook precies inhoudt. Een toverwoord is het in ieder geval niet. Jos Sentel (Third Place) stelt voor om ‘beleving’ uit ons vocabulaire te schrappen en het weer gewoon ‘gezelligheid’ te noemen. Wat dat dan precies is? Daarover moeten we in gesprek met elkaar, en vooral met de consument. “Trek erop uit en praat met de bezoekers van winkelgebieden! Daarvan leer je in een kwartiertje meer over hun behoeften en verwachtingen dan van allerlei onderzoeken.”
In alle typen winkelgebieden zullen winnaars er verliezers zijn, daarover waren sprekers en panelleden het wel eens. Je ontkomt er niet aan om op bepaalde plekken de winkelvoorraad af te bouwen. “Beleggers kijken naar gemeenten die restrictief zijn en die dit probleem goed weten op te lossen. Dat is geen retail issue, maar een stedelijk issue,” benadrukte René Vierkant van Syntrus Achmea. Dat vond ook Yvonne van Mierlo van de gemeente Helmond. “Je moet kijken naar het profiel van de stad en wat daarbij past aan functies. Het gaat niet alleen om ruimtelijke ordening, de kwalitatieve invalshoek is ook uiterst belangrijk.” Marianne van Hagen ziet als voorzitter van de Adviescommissie Detailhandel van de provincie Noord-Holland nog te weinig consensus over waar wel en waar niet ontwikkeld moet worden. “Het is belangrijk om te kijken waar het economisch gezien de beste kans van slagen heeft. Nu is het vaak zo dat de sterke wethouders winnen.”
Moeilijke afweging
Het verwachte economische succes als uitgangspunt nemen, lost niet alle discussie op. Leidschenhage kan door de investeringen van Unibail-Rodamco verder uitgroeien tot een heel mooi centrum. Maar dat kan wel effect hebben op bijvoorbeeld de binnenstad van Zoetermeer. Moet dat een argument zijn om de uitbreiding tegen te houden? De 150 deelnemers aan de kennisbijeenkomst zijn verdeeld. Als we herontwikkeling en vernieuwing belangrijk vinden en willen dat uitbreiding plaatsvindt in aansluiting op bestaande winkelgebieden, dan zijn er weinig argumenten om dit af te keuren, vindt een deel. Bescherming van bestaande winkelcentra moet zwaarder wegen dan ruimte maken voor internationale retailers, waar de consument misschien na een tijdje wel weer op uitgekeken raakt, vinden anderen. Panellid Jaco Meuwissen durft zich niet direct als voor- of tegenstander uit te spreken. “We moeten het er wel over hebben. Investeren moet je zeker blijven doen. Het gaat om de schaal en om het effect van de uitbreiding op de zorgvuldig opgebouwde winkelstructuur,” is zijn genuanceerde antwoord.
Niets doen kan niet
“Leegstand is een scherprechter, het laat feilloos zien in welke gebieden geen retailer en geen consument meer wil komen,” aldus Arno Ruigrok van Multi. Niets doen kan dat proces versterken. Sommige gebieden zijn te kwetsbaar om het maar te laten gebeuren. Ook al is er geen enkel verdienmodel; je moet toch iets doen. Dat beseft de gemeente Haarlem ook. Wethouder Ewout Cassee heeft met de eigenaren van winkelcentrum Schalkwijk afspraken gemaakt over de dringend noodzakelijke herontwikkeling. Nu het op verlies nemen aankomt, blijkt het moeilijk om de eigenaren in actie te krijgen. De gemeente heeft zelf geen geld om de ontwikkelingen op gang te helpen. Een ondernemer van buitenaf wil wel aan de slag. “Maar,” vraagt de wethouder zich af, “als we deze ondernemer de kans geven de krenten uit de pap te pikken, wordt het dan voor de bestaande eigenaren nog onaantrekkelijker om te investeren?”
Leren van experimenten
Ook Winschoten worstelt met een gebrek aan geld. Toch heeft de gemeente er nadrukkelijk voor gekozen om het centrum niet te laten doodbloeden maar actief te investeren. Onder begeleiding van Platform31 loopt er een experiment met ‘tax increment financing’. Adriaan Visser legt uit: “Als je investeert in een gebied ontstaat er een waardestijging. Dat resulteert in een stijging van de OZB-opbrengsten. Die gebruikt de gemeente om straks de lening terug te betalen die ze nu afsluit voor de verbetering van het centrum.” Platform 31 wil met deze en andere voorbeelden partijen inspireren. “We moeten af van ‘het kan niet’ en moeten we veel meer experimenteren om te kijken hoe het wel kan.”
Zie ook het artikel Restrictief planningsbeleid redding voor Nederlands winkellandschap op de PropertyNL website.
Download de bijbehorende presentaties
ingrid janssen - planning branches en beleving
jos sentel - aantrekkelijke winkelgebieden
adriaan visser - aanpakken van winkelleegstand
jan fokkema - kansen in de bestaande winkelvoorraad
