Op 28 januari jl. was Jan Fokkema namens de NEPROM uitgenodigd door de gemeenteraad van Delft om zijn visie te geven op het 'Toetsingskader woningbouwplannen Delft', dat nog voor de gemeenteraadsverkiezingen zou moeten worden vastgesteld. Dit toetsingskader is bedoeld om te sturen op beperking van het nieuwbouwaanbod in de marktsector, door middel van faseren en doseren.
Delft wil voorkomen dat gemeenten in de regio elkaar beconcurreren en dat sommige locaties slechts gedeeltelijk ontwikkeld worden. Voor zover wij weten is Delft een van de eerste gemeenten die gebruik willen maken van
een dergelijk toetsingskader. De gemeenteraad heeft een tweetal sessies georganiseerd met externen, om van hen te horen hoe zij hier tegen aan kijken. Jan Fokkema maakte graag gebruik van de uitnodiging en liet een helder geluid horen.
De gemeente Delft was gewend ongeveer 500 marktwoningen per jaar te programmeren, maar de laatste twee jaar is de afzet teruggevallen naar ongeveer 200 woningen per jaar. Dat lage aantal wil men ook als richtsnoer voor de komende jaren hanteren. Het aantal locaties en/of bouwplannen wil men daarop afstemmen.
In het toetsingskader zijn de volkshuisvestelijke doelstellingen vertaald naar een puntensystematiek. Men wil het toetsingskader tot aan 2020 hanteren, waarbij eens in de 2 jaar de prioritering kan worden bijgesteld. Bij de beoordeling of de gemeente een locatie een woonbestemming wil geven kijkt men voortaan eerst of de locatie of het project wel voldoende punten scoort.
Punten scoren
Projecten of locaties kunnen op een drietal aspecten punten scoren. Bijvoorbeeld als wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Delft. Dat betekent dat er punten te scoren zijn voor projecten die bijdragen aan de verdichting van de bebouwing aan belangrijke boulevards in de stad, voor projecten die lege plekken in de stad opvullen, of projecten waarbij oude panden worden hergebruikt. Uitleglocaties scoren daar dus juist niet op.
Ook voor de bijdrage aan het sociale klimaat in de stad en de wijk worden punten toegekend, denk bijvoorbeeld aan de bouw van (ouderen)appartementen nabij voorzieningen en de bouw van zorgwoningen. Tenslotte kunnen punten verdiend worden als een project bijdraagt aan het vestigingsklimaat voor kenniswerkers. Denk bijvoorbeeld aan projecten met CPO. Zo kunnen er op veel verschillende manieren punten worden gescoord. Een lage score leidt tot uitstel van het plan.
Kanttekeningen bij het toetsingskader
De NEPROM vindt het positief dat gemeenten goed kijken naar overprogrammering en zonodig ook maatregelen nemen. We plaatsen wél een aantal kritische kanttekeningen bij het Delftse toetsingskader. Zo verbaast het dat Delft op dit moment de nieuwbouw wil afremmen, terwijl er nu net weer enig herstel gloort op de woningmarkt. Door het absolute diepterecord van de afgelopen twee jaar tot ijkpunt te maken, doet Delft zichzelf te kort en wordt nieuwbouw onnodig afgeremd.
Het ziet ernaar uit dat er de komende jaren nog een behoorlijke bevolkingsgroei plaats zal vinden in het westen van het land, en dat geldt zeker ook voor de zuidvleugel boven Rotterdam. Dus hoe noodzakelijk is het om in deze regio al te veel te prioriteren? Vijfhonderd woningen jaarlijks zal wellicht niet snel gehaald worden, maar tweehonderd lijkt onnodig mager.
Ook mag het beperken van concurrentie tussen locaties niet een reden zijn om in plannen te gaan schrappen, terwijl dat wel veelvuldig in het toetsingskader als argument wordt aangevoerd. Concurrentie geeft keuzevrijheid aan de consument. Concurrentiebeperking tussen gemeenten om grondopbrengsten overeind te houden is zeer discutabel. De Autoriteit Consument & Markt zal daar weinig begrip voor hebben.
De gemeente moet keuzes maken
Het bevorderen van ruimtelijke kwaliteit, het voorkomen van 'half affe' wijken en het goed benutten van publieke investeringen zijn wél valide argumenten om ontwikkelingen op bepaalde locaties uit te stellen. Maar het is de vraag of je daar een ingewikkeld toetsingskader voor nodig hebt, waarin op heel veel verschillende manieren punten gescoord kunnen worden. In feite verhult het gecijfer de werkelijke keuzen van de gemeente. Het gaat gewoon om de vraag: “als we minder locaties kunnen ontwikkelen omdat de markt tegenzit, welke locaties hebben dan minder prioriteit?”
Voor die keuze moet de gemeenteraad niet weglopen. Puntenlijstjes waarbij het niveau van locatie, project, doelgroep en andere gemeentelijke hobby’s door elkaar heenlopen, vertroebelen alleen maar. De gemeente moet gewoon duidelijkheid geven. Dat maakt het ook mogelijk om als gemeente verder vooral uitnodigend naar de markt te zijn en de ruimte te bieden om in Delft te investeren.
Geen barrières maar organische ontwikkeling
En als er marktpartijen zijn die toch op een niet-prioritaire locatie willen investeren - en de gemeente loopt daar geen risico in en hoeft daar ook niet aan bij te dragen - geef dan die ruimte! Want uiteindelijk kan dat ertoe leiden dat meer consumenten bediend worden, waardoor de doorstroming in de stad wordt geholpen en de sociale voorraad beter benut kan worden door de doelgroepen die daar echt op aangewezen zijn. Uitnodigingsplanologie en organische ontwikkeling zijn meer van deze tijd, dan een gemeente die barrières opwerpt.
Het bevreemdt ook dat toepassing van het toetsingskader op de huidige, bekende plannen er in de periode tot 2020 toe leidt dat er 1225 meergezinswoningen gebouwd gaan worden en 750 eengezinswoningen, terwijl tegelijkertijd geconstateerd wordt dat er in Delft juist een enorm tekort is aan eengezinswoningen. Die uitkomst wekt de indruk dat de wensen van de Delftse consument onvoldoende leidend zijn geweest bij het opstellen van het toetsingskader.
