Woensdag 8 januari 2014 - Auteur: Claudia Bouwens
Minister Blok heeft in een Kamerbrief op 27 november 2013 aangegeven hoe hij van plan is om de kwaliteitsborging van nieuwe bouwwerken te verbeteren. Dit wil hij doen door de bouwplantoetsing door gemeenten (als onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning) vanaf 2015 te vervangen door private kwaliteitsborging bij oplevering van het bouwwerk. De opdrachtgever moet zelf aantonen dat het bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. De opdrachtgever doet dit door een instrument in te zetten dat is goedgekeurd voor private kwaliteitsborging. De eerste drie jaar van invoering zullen de twee stelsels nog naast elkaar bestaan: duale invoering. In 2017/2018 volgt evaluatie en een definitief besluit.
Hoe gaat dit alles eruit zien? Hoe gaat het werken? In de eerste NEPROM bijeenkomst over dit onderwerp (er zullen er zeker meer volgen) wordt de nu beschikbare informatie gedeeld. NEPROM-bestuurslid Ton Hillen treedt op als dagvoorzitter. Hij benadrukt dat hij vooral kansen ziet: minder regeldruk voor de ondernemer en meer toegevoegde waarde voor de consument. Hij heeft ook zitting in het bestuur van SWK en ziet in die rol regelmatig het klachtendossier van kopers langskomen. Het einddoel is volgens Hillen een betere kwaliteitsborging in het belang van de consument: daar kan niemand het mee oneens zijn.
Noodzaak
Waarom moet de kwaliteitsborging worden versterkt? Een analyse van het huidige bouwproces levert de volgende aandachtspunten op:
- Het huidige bouwproces is door een sterke focus op kostenminimalisatie steeds meer versnipperd geraakt. Voor veel verschillende onderdelen van het bouwproces worden aparte onderaannemers ingezet en het ontbreekt aan integraal management op het totale bouwproces en integrale verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit. De hieruit voortvloeiende faalkosten en gevolgen voor de bouwkwaliteit zijn aanzienlijk en dienen uiteindelijk door de klant/gebruiker te worden opgebracht.
- Gemeenten houden toezicht op de bouwkwaliteit, maar staan onder druk van bezuinigingen, waardoor zij steeds minder in staat zijn op een goede wijze toezicht te houden. In het huidige toezicht ligt de nadruk op de preventieve bouwplantoets, en daarmee op de toets van de papieren plannen voor dat met de bouw wordt gestart. Minder aandacht is er voor de bouwkwaliteit tijdens het bouwproces en bij oplevering van het gerede bouwwerk.
- Veel van de opgeleverde bouwwerken wijken af van de oorspronkelijk ingediende bouwplannen en de klant krijgt niet altijd waar hij recht op heeft en waar hij voor heeft betaald.
- Doordat bouwende partijen verantwoordelijk zijn voor de bouwkwaliteit, maar gemeenten tegelijkertijd een toezichthoudende taak hebben is in de praktijk onvoldoende duidelijk wie waarvoor verantwoordelijk is.
- In geval van gebreken wijzen bouwende partijen en de toezichthoudende overheid te vaak naar elkaar en is voor klanten/gebruikers onvoldoende helder wie waarvoor verantwoordelijk is.
Taken overheden
Niet alle taken in het kader van de omgevingsvergunning worden bij de gemeente weggehaald. Ruimtelijke ordening, welstand, omgevingsveiligheid en handhaving voor bestaande bouwwerken blijven taken van de gemeente. Vooral de technische bouwkwaliteitstoets gaat privaat, denk aan constructieve veiligheid en brandweervoorschriften. Het is de bedoeling dat de markt zelf borgingsinstrumenten ontwikkelt. De (Rijks)overheid stelt de criteria voor deze instrumenten op.
Er zal onderscheid worden gemaakt in risicoklassen en in proportionaliteit. Zo kan voor een eenvoudig bouwwerk met een eenvoudig instrument worden volstaan, maar zal bij bijvoorbeeld een ziekenhuis een ‘zwaarder’ instrument vereist zijn met meer waarborgen dat het uiteindelijke gebouw veilig en gezond is. Er kunnen verschillende vormen van borging komen, afhankelijk van de risicoklasse. Een toelatingsorganisatie toetst de door de markt ontwikkelde borgingsinstrumenten voordat ze erkend worden. Deze adviseert naar verwachting ook over gelijkwaardigheid. Dit instituut komt onder verantwoordelijkheid van het ministerie.
Kwartiermakers
Om de markt voor te bereiden op private kwaliteitsborging zijn er drie kwartiermakers aangesteld, waarvan Harry Nieman er een van is. Zijn taak is de markt voorbereiden door voorlichting en uitleg over dit onderwerp en zodoende draagvlak creëren, informatie ophalen uit de markt en dit vertalen naar criteria voor private kwaliteitsborging.
Experimenten
In vijf gemeenten worden binnenkort de eerste ervaringen opgedaan met private kwaliteitsborging. De gemeenten Rotterdam, Den Haag Eindhoven, Delft en Sint Anthonis zullen vanaf medio 2014 de grondgebonden woningen die onder het Keurmerk Garantiewoning worden gebouwd, niet meer toetsen. De waarborginstelling (SWK, Woningborg of Bouwgarant) voert dan de kwaliteitsborging uit. Bij de kwaliteitsborging wordt veel nadruk gelegd op energie (EPC) en binnenmilieu. Dit experiment duurt 5 jaar. SWK wil zien hoe hun lid-bedrijven hun monitoringsystemen inrichten. SWK onderscheidt drie risicoklassen: standaard rijwoningen, hoogbouw en een tussencategorie.
Voorbeeld: eerste ervaringen gedeeld
Ontwikkelaars Synchroon en Bouwfonds vertellen over hun ervaringen met de bouwplanontwikkeling van een groot complex bouwwerk in Rotterdam. Zij willen grip en invloed hebben op de RO-procedure als onderdeel van de planning, om uiteindelijk het bouwwerk op de vastgestelde (snelle) opleverdatum aan de afnemer te kunnen leveren. In juli 2013 is een vooroverleg met de gemeente gevoerd, waarin de bereidheid werd uitgesproken om gezamenlijk dit traject in te gaan.
Het experiment behelst het privaat toetsen van het plan op ontwerpproces tot en met aanvraag omgevingsvergunning. Hiervoor is door de VOF bureau Nieman ingeschakeld als onafhankelijke plantoetser. Nieman toetst planinhoudelijk op basis van Bouwbesluit en gelijkwaardigheid, en bewaakt de afzonderlijke disciplines als ook de samenhang tussen deze disciplines, en fungeert als ‘luis in de pels’ naar de adviseurs van de VOF.
Na beoordeling geeft Nieman een akkoord of afwijzing af aan de betreffende adviseur. Bureau Nieman houdt ook periodiek overleg met de gemeente. Als de uiteindelijke vergunningsaanvraag wordt gedaan, is hier al overeenstemming over en kan twee weken na indiening de vergunning worden verleend. Dit betekent een aanmerkelijke tijdswinst. De kosten voor de opdracht aan Bureau Nieman bedragen € 75.000. De leges (jaarlijks vastgesteld, niet onderhandelbaar, geen korting verkregen) bedragen ca. € 770.000. Dit is dus bijna het tienvoudige van de kosten van de plantoetser.
Dit maakt inzichtelijk dat grote bouwwerken verhoudingsgewijs te veel leges moeten afdragen. Dit discussiepunt speelt al langer en wordt door NEPROM als belangenbehartiger voor haar leden waar mogelijk bij gemeenten en rijksoverheid onder de aandacht gebracht.
Discussiepunten
De betaalbaarheid is een belangrijk discussiepunt. Private plantoetsing zou moeten leiden tot lagere leges. Het ministerie van BZK meldt dat zij dit wil onderzoeken en een bredere discussie wil starten om op langere termijn tot een ander stelsel te komen.
Andere vragen betreffen de monitoring: kun je dat ook binnen je eigen organisatie doen? Wat dat betreft zitten we nog in de fase waarin 'duizend bloemen bloeien'. Als dit goed in een instrument wordt uitgewerkt zou dit moeten kunnen.
Sprekers
• Ton Hillen, Concerndirecteur bij Heijmans Vastgoed B.V.;
• Bart Dunsbergen, Sr. Programmamanager bij Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
• Harry Nieman, Kwartiermaker Private kwaliteitsborging bij Instituut voor Bouwkwaliteit;
• René de Wit, Projectontwikkelaar bij Synchroon B.V.;
• Michel Leferink, Sr. Projectmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Regio Zuid-West;
• Hans Kroon, Hoofd technische afdeling bij Stichting Waarborgfonds Koopwoningen.
Meer lezen
Brief: Kamerbrief Minister Blok van 27 november 2013
Infoblad: Private kwaliteitsborging en onderzoeken
Rapport: Routekaart naar private kwaliteitsborging
Rapport: Motieven van marktpartijen voor de toepassing van een privaat stelsel in het bouwtoezicht
