Nieuws

 

​De gemeente Utrecht kwam recent naar buiten met plannen om meer ruimte te geven voor kantoorontwikkeling op risico. Naar aanleiding van een verzoek van Vastgoedmarkt (i.v.m. een artikelenreeks hierover) geeft de NEPROM graag haar reactie. Wij zijn zeer te spreken over de stap die de gemeente Utrecht heeft gezet en wij hebben hierbij enkele aanbevelingen.

Inspelen op de vraag
De NEPROM en haar leden hechten belang aan een gezonde kantorenmarkt en een (internationaal) concurrerend vestigingsmilieu. In de afgelopen jaren lag de focus in het hele land op het terugdringen van leegstand en het voorkomen van overprogrammering. Vanuit de NEPROM hebben wij dit onderschreven en hebben wij tegelijkertijd consequent aandacht gevraagd voor het inspelen op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. Wij hebben steeds benadrukt dat de sturing niet moet worden beperkt tot een kwantitatieve match van vraag en aanbod, maar dat ook de kwaliteit van aangeboden gebouwen en/of locaties moet passen bij de vraag en dat er ruimte moet blijven voor vernieuwing van de voorraad om aan veranderende wensen te kunnen voldoen.

Verstandig beleid
Wij juichen het dan ook toe dat de gemeente Utrecht maatregelen neemt om op de meest gewilde locaties van de stad sneller te kunnen inspelen op de vraag van gebruikers nu er tekorten (dreigen te) ontstaan aan goede kantoren op deze locaties. Het is positief dat de gemeente kantoorontwikkeling op risico mogelijk maakt op de beste locaties. Het beleid blijft gericht op het voorkomen van overaanbod en het uitsluitend ontwikkelen van kantoren op de locaties die, nu en naar verwachting ook in de toekomst, het beste aansluiten bij de vraag. Dat vinden wij verstandig beleid, net als het betrachten van terughoudendheid met transformatie op goede locaties waar kantorenaanbod schaars is.

Te voorzichtig
Volgens ons is de restrictie dat de voorverhuureis alleen vervalt zolang de leegstand onder de 2,5% blijft te stringent, in ieder geval voor het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Er zijn verschillende ontwikkelingen die het in onze optiek nodig maken deze grens naar boven bij te stellen. Veel gebruikers hebben niet de mogelijkheid om 2,5 tot 3 jaar te wachten op een nieuw kantoor. Hun horizon is veel korter dan de gemiddelde doorlooptijd van het ontwikkelen en realiseren van een kantoor. Er is dus voldoende voorraad nodig om deze gebruikers op kortere termijn te accommoderen. Daarnaast gaan veel nieuwe kantoorconcepten uit van meerdere gebruikers in één gebouw. In de praktijk blijkt het erg lastig om meerdere huurders op hetzelfde moment te contracteren. Een (te hoge) voorverhuureis belemmert dit soort concepten waaraan wel degelijk behoefte is. Een percentage van 5 à 6% lijkt ons een realistische grens waaronder op risico ontwikkeld kan worden, aangezien dit percentage algemeen wordt gezien als noodzakelijke (frictie)leegstand voor een goed functionerende kantorenmarkt. Wel moet bij de toetsing aan dit percentage rekening gehouden worden met zowel de actuele leegstand in de kantorenvoorraad, als de onverhuurde meters in ontwikkeling. Zo wordt voorkomen dat door gelijktijdige ontwikkeling van meerdere kantoren op risico het leegstandspercentage alsnog tot onacceptabele hoogte stijgt.

Focus en zorgvuldigheid
Het uitruilen van niet gebouwd, gesloopt of getransformeerd programma naar andere locaties in de stad kan eraan bijdragen dat kantoorontwikkeling plaatsvindt op de juiste locaties. Hier zijn wij voorstander van. De gemeente maakt nu echter niet duidelijk welke locaties, aanvullend op de drie aangewezen kantoorlocaties, dit zijn. De kracht van het kantorenbeleid van de gemeente Utrecht in de afgelopen jaren was de focus op een beperkt aantal locaties. Wij bevelen aan om te blijven inzetten op concentratie op de beste plekken en slechts in uitzonderingsgevallen programma mogelijk te maken op andere locaties. Natuurlijk moet er naast hoogwaardig kantooraanbod ook genoeg aanbod blijven in een lager segment ten behoeve van het MKB. Ons beeld is echter dat voor deze bedrijven vooralsnog voldoende ruimte beschikbaar is.