Dag van de Projectontwikkeling 2022, sessie 1
Waarom beleggers toch afhaakten in Carnisse
Er zit wat licht tussen de ambities van ontwikkelaars en beleggers en die van Marco Pastors om Rotterdam Zuid in de vaart der volkeren op te stomen met betere woningen. Toch zijn beide partijen het erover eens dat investeren op de langere termijn voor iedere profijtelijk is.
Maar liefst 5 marktpartijen schoven in november 2017 tijdens een feestelijke bijeenkomst op de SS Rotterdam aan om de ontwikkeling van de wijk Carnisse op Rotterdam-Zuid tot aantrekkelijk woongebied kracht bij te zetten.
In de overeenkomst spraken de 5 ontwikkelaars en beleggers toentertijd samen met de corporaties in het gebied en de gemeente af om gezamenlijk tweeduizend particuliere woningen grondig aan te pakken door middel van renovatie, samenvoegingen en sloop/nieuwbouw. De marktpartijen gingen een business case opzetten in de wijk Carnisse om te bepalen op welke manier de investeringen van de grote marktpartijen een bijdrage kunnen leveren aan het verbeteren van de particuliere woningvoorraad op Rotterdam Zuid.
Het benodigde fonds kwam er uiteindelijk niet en de specifieke ontwikkeling blijft vooralsnog beperkt tot 502 nieuwe woningen -sociaal, middenhuur en betaalbare koop- en een nieuw onderkomen voor zorginstelling Humanitas op het zogeheten Carnisse-eiland. Tijdens de Dag van de Project Ontwikkeling blikte Marco Pastors, baas van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), samen met Boris van der Gijp (Syntrus Achmea) en Job van Zomeren (EraContour) terug op 10 jaar NPRZ onder de titel: 'Het beloofde land op Rotterdam Zuid.'
De uitdagingen waren en zijn tot op dag van vandaag enorm. 'Wij zijn er niet met het stapelen van stenen', aldus Pastors die schetste dat er ook op sociaal terrein veel winst valt te boeken door gezinnen integraal te ondersteunen en door het regelen van stage- en werkervaringsplaatsen bij werkgevers in de omgeving.
'Mensen die het gevoel hadden dat de ze geen stap vooruit konden zetten in hun leven trokken vroeger weg. De mensen die vast zaten in een slechte situatie bleven zitten waardoor het eigenlijk steeds slechter met een wijk ging. Je merkt nu dat dat aan het kenteren is. Ondanks de weerstand tegen de sloopplannen en de nieuwbouw in de Tweebosbuurt is 85% van de bewoners op Zuid gebleven. Het deel dat wel vertrokken is naar een andere plaats, had daar al plannen voor.'
Pastors stelt beleggers (en ontwikkelaars) hard nodig te hebben, om nog meer bestaande woningen op te kopen en deze ofwel te slopen voor nieuwbouw of er en nieuwe kwalitatief hoogwaardiger toekomst aan te geven. Daarvoor is het volgens hem onder meer belangrijk dat beleggers bereid zijn om woningen duurzaam betaalbaar (in de middenhuur) te houden maar ook dat ze bijvoorbeeld bereid zijn het optimale rendement te laten liggen en bij woningtransacties zaken te doen met dubieuze partijen.
Dat laatste ligt gevoelig, zeker bij beurs-en pensioenfondsen, erkent Pastors maar is in Rotterdam wel realiteit. '50 procent van de drugsuithalers woont op Zuid en laatst werd een man aangehouden met € 40.000 in zijn onderbroek. Ja, dat past blijkbaar'. Die compliance factor valt volgens Van der Gijp wel mee te dealen, ook voor een pensioenfonds, als de bal wordt opgepakt met andere maatschappelijk betrokken investeerders in een aparte entiteit. Hij verwees naar de situatie waarbij de gemeente Amsterdam panden in het Wallengebied opkoopt, om die vervolgens door te zetten naar 1012Inc, waarin twee pensioenfondsen participeren. Zo investeren de fondsen wel in het Wallengebied, maar zitten ze niet aan tafel met mensen die 40k in hun onderbroek kunnen vervoeren.
'Marktpartijen zijn niet per definitie afkerig van investeren in moeilijke buurten', stelt Van Zomeren. 'Je investeert niet alleen daar.' In aansluiting daarop noemde Van der Gijp een vergelijkbare opgave in Amsterdam: 'Voor iedere euro die we daar investeren in het probleemgebied van de Wallen krijgen we 3 euro aan ontwikkelingsrechten elders in de stad terug.' Van der Gijp: 'Ook het langdurig houden van woningen in de middenhuur is geen issue meer, het past ook prima bij de lange termijndoelstellingen van pensioenfondsen.'
Dat desalniettemin de fondsen voor een grotere gebiedsontwikkeling niet van de grond kwamen, wijt Pastors aan een gebrek aan wendbaarheid bij de beleggers. 'Als je als belegger geen genoegen kunt nemen met een rendement van 2%, zeg ik blijf dan weg. Ik denk dat je als pensioenfonds ook de verantwoordelijkheid hebt dat jouw deelnemers goed en betaalbaar kunnen wonen.'
Van der Gijp: 'Wij ondersteunen de vraag naar betaalbare woningen maar aan het eind van de dag ben ik ook mede verantwoordelijk voor het pensioen van alle deelnemers van een fonds, niet alleen voor een specifieke doelgroep die woonruimte zoekt. Bovendien dragen alle deelnemers ook al op andere manieren bij aan een beter betaalbare woningvoorraad, bijvoorbeeld door de belasting.'
Verslaglegging door PropertyNL
