In het woonbeleid is een duidelijke verschuiving zichtbaar: naast nieuwbouw krijgt het beter benutten van de bestaande woningvoorraad steeds meer aandacht. Splitsen, optoppen en transformeren worden vaker genoemd als manieren om sneller extra woningen toe te voegen. Deze beweging kwam recent nadrukkelijk naar voren tijdens de Dag van de Volkshuisvesting en in het bredere politieke debat.
Volgens NEPROM-directeur Fahid Minhas is die aandacht terecht, maar vraagt zij wel om realisme. Het beter benutten van bestaande gebouwen kan bijdragen aan de woningbouwopgave, maar is geen wondermiddel. “De effecten worden vaak overschat, terwijl wordt onderschat wat er nodig is om dit daadwerkelijk te realiseren," stelt Minhas. Veel berekeningen zijn te eenvoudig en houden onvoldoende rekening met eigendomsverhoudingen, bereidheid van bewoners en de uitvoeringspraktijk.
Een belangrijk knelpunt is bovendien de beperkte capaciteit bij gemeenten. Het realiseren van woningen via splitsing of transformatie vraagt vaak veel maatwerk en ambtelijke inzet. In dat licht kan nieuwbouw, per ingezette ambtelijke capaciteit, in veel gevallen juist meer woningen opleveren. Ook gemeenten herkennen deze afweging.
NEPROM benadrukt daarom dat nieuwbouw en beter benutten geen tegenstelling vormen, maar elkaar aanvullen. Beide zijn nodig om het woningtekort aan te pakken. Daarbij vraagt beter benutten om gerichte keuzes, passende regelgeving en ondersteuning waar dat effectief is. Het laaghangend fruit – zoals eenvoudig te transformeren kantoren – is op veel plekken al geplukt, waardoor nieuwe stappen complexer worden.
Tegelijkertijd ziet NEPROM kansen om het beter benutten van de bestaande voorraad te ondersteunen, bijvoorbeeld door realistische parkeernormen, het wegnemen van fiscale belemmeringen en het benutten van ervaringen die in verschillende regio's zijn opgedaan. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging tussen ambitie en uitvoerbaarheid.
De boodschap van NEPROM is helder: beter benutten is een waardevolle aanvulling, maar alleen in combinatie met voldoende nieuwbouw, uitvoeringskracht en realistische verwachtingen kan het daadwerkelijk bijdragen aan het oplossen van het woningtekort.
