Minister De Jonge heeft met zijn recente Kamerbrief de eerder geschetste contouren voor de regulering van de middenhuur nader ingevuld. De regels gaan ook gelden voor de nieuwbouw van huurwoningen. De NEPROM verwacht dat een fors aantal in ontwikkeling zijnde nieuwbouwprojecten hier hinder van zal ondervinden. Mogelijk zullen zelfs projecten daardoor niet doorgaan.
Eerder reageerde de NEPROM voorzichtig positief op de door de minister aangegeven contouren. De invulling die De Jonge daaraan nu geeft, vraagt volgens de ontwikkelaars veel van marktpartijen in een toch al turbulente tijd. Het is volgens hen zaak om de komende tijd de vinger aan de pols te houden om te zien hoe de nieuwbouw reageert op de nieuwe regels.
Bouwen voor iedereen
"Wij voelen ons verantwoordelijk om woningen te bouwen voor iedereen," zegt Desirée Uitzetter, voorzitter van de NEPROM. "Dus ook voor verpleegkundigen, politieagenten, onderwijzers en anderen met een middeninkomen. Wij onderschrijven dan ook de doelstelling van de minister om voldoende betaalbare middenhuurwoningen voor deze doelgroep beschikbaar te krijgen en om excessen in de huurmarkt te bestrijden. Middelen voor handhaving bij bestaande woningen zijn daarbij volgens ons minstens zo belangrijk als wat er bereikt wordt met de aanpassing van het WWS." De NEPROM verwacht dat middenhuurwoningen ondanks de regulering op lange termijn een aantrekkelijk product blijven voor beleggers. Maar het vraagt tijd, aandacht en bereidheid van ontwikkelaars, bouwers, beleggers, gemeenten, corporaties en andere partners om zich aan de nieuwe regels aan te passen en de benodigde investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Daarvoor is het ook noodzakelijk dat er bijvoorbeeld aangepaste grondprijzen voor het middensegment tot stand komen, aldus Uitzetter.
Overgangsregeling voor nieuwbouw
Ontwikkelaars, beleggers en gemeenten hebben op dit moment veel projecten in ontwikkeling waarover zij vaak gedetailleerde afspraken hebben gemaakt, waarbij nog geen rekening is gehouden met de nieuwe huurregels. De NEPROM heeft bij de minister vooral voor deze projecten aandacht gevraagd. De landelijke regulering doorkruist de gemaakte afspraken, waardoor een deel van de huurwoningen in deze projecten voor een lagere huur moet worden aangeboden dan waarmee gerekend was. De kans is groot dat die projecten door de nieuwe huurregels financieel onhaalbaar worden en dat ze herontwikkeld moeten worden, met jarenlange vertraging of afstel tot gevolg. Om dat te voorkomen heeft de minister zich bereid verklaard om een overgangsregeling in het leven te roepen waarbij tijdelijk een opslag van 5% op de WWS-huur gevraagd mag worden.
Timing uiterst ongelukkig
De overgangsregeling die de minister voor ogen heeft, verzacht de gevolgen van regulering, maar neemt deze volgens de ontwikkelaars niet geheel weg. Uitzetter waarschuwt: "Vergis je niet: forse huurverlagingen zijn prettig voor de huurder, maar het betekent wel dat een belegger zomaar een paar miljoen euro minder kan betalen aan de ontwikkelaar voor een heel complex met middenhuurwoningen. Dat is veel geld, zeker voor projecten die toch al ernstig onder druk staan door de sterk gestegen bouwkosten, inflatie en rente. Ik maak me oprecht zorgen of de overgangsregeling voldoende is om deze projecten te laten doorgaan." Ook het psychologische effect van ingrijpen in de huren is niet te onderschatten, volgens Uitzetter. "De timing is uiterst ongelukkig. In de vorige crisis zagen we dat de aanscherping van de hypotheekregels de neergaande cyclus versterkte. De regulering van de middenhuur zou nu eenzelfde effect kunnen hebben."
Elkaar vasthouden
"Vertraging kunnen we ons niet veroorloven, we zijn het aan alle woningzoekenden verplicht om de lopende projecten door te zetten, de bouw te starten en zo snel mogelijk op te leveren." Uitzetter doet dan ook een zeer dringend beroep op iedereen – marktpartijen, gemeenten, het Rijk: "We moeten elkaar echt vasthouden om te zorgen dat het ook kan."
Onderzoeksrapport
De NEPROM heeft samen met IVBN opdracht aan Brink gegeven om de gevolgen van huurregulering voor nieuwbouw en de bestaande voorraad huurwoningen in beeld te brengen. Uit dit onderzoek is af te leiden dat de regulering die het kabinet nu voorstaat aanzienlijke gevolgen zal hebben.
