Nieuws
31 oktober 2013
Géén overtuigend herstel verkoop nieuwbouw
In het 2e kwartaal van 2013 zijn 3165 nieuwbouwwoningen verkocht. Bijna 200 woningen minder dan in hetzelfde kwartaal in 2012. Dit blijkt uit de vandaag gepubliceerde Monitor Nieuwe Woningen.

In het tweede kwartaal van 2013 zijn 3165 nieuwbouwwoningen verkocht. Bijna 200 woningen minder dan in hetzelfde kwartaal in 2012. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 is wel sprake van een stijging, maar dat kwartaal kende een extreem laag aantal woningverkopen als gevolg van de per 1 januari 2013 aangescherpte hypotheekregels. Dit blijkt uit de Monitor Nieuwe Woningen; een onderzoek dat in opdracht van het ministerie van BZK en de NEPROM door het OTB wordt uitgevoerd.

In de markt van de bestaande woningen lijkt in het derde kwartaal het einde van de prijsdalingen in zicht. De NVM spreekt al van herstel van de woningmarkt. De leden van de NEPROM signaleren ook dat in de laatste twee maanden de belangstelling voor nieuwbouwwoningen aanzienlijk toeneemt. Men meldt dat het opvallend is dat woningzoekers veel serieuzer en gerichter zoeken dan in de periode daarvoor. Sommige leden zien dit terug in stijgende verkopen, maar dat geldt zeker niet voor allemaal. Ook tijdens de Landelijke Nieuwbouwdag van 26 september jl. bleek er veel en serieuze belangstelling te zijn, vooral voor woningen die voor starters bereikbaar zijn. Kortom, herstel lijkt er aan te komen maar we zien het nog niet terug in de cijfers.

De afgelopen jaren zijn de prijzen van de woningen in de bestaande voorraad aanzienlijk gedaald. Die daling neemt in het laatste kwartaal af, maar is nog niet tot stilstand gekomen. De nieuwbouw heeft die daling steeds gevolgd, waardoor de prijs-kwaliteitsverhouding uiterst concurrerend is gebleven ten opzichte van de bestaande woningbouw. Voor de nieuwbouw lijkt echter de grens bereikt om nog verder mee te kunnen dalen.

Huurmarkt is in opmars
De Monitor Nieuwe Woningen heeft uitsluitend betrekking op koopwoningen. Sinds het uitbreken van de crisis is het belang van de nieuwbouw huurwoningenmarkt voor ontwikkelaars fors toegenomen. Op basis van de signalen van onze leden schatten wij dat door ontwikkelaars inmiddels ruwweg evenveel huurwoningen als koopwoningen ontwikkeld worden; cijfers zijn hierover helaas niet beschikbaar. In een aanzienlijk aantal gevallen maakt de combinatie van huur- en koopwoningen in één complex het voor de ontwikkelaar mogelijk om eerder met de bouw te starten. De invoering van de verhuurdersheffing leidt er echter toe dat ook de nieuwbouwinvesteringen in het gereguleerde deel van de huursector sterk afnemen.

Vergunningen als indicator voor vergelijken koop- en huurmarkt
Voor de nieuwbouw huurmarkt zijn veel minder goede cijfers beschikbaar dan voor de nieuwbouw koop. We gebruiken hier de verstrekte omgevingsvergunningen met activiteit bouwen (voorheen bouwvergunning), omdat daarvan gegevens bij het CBS beschikbaar zijn. Kanttekening is wel dat het verlenen van een vergunning niet zegt dat de woning ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.

Aantal vergunningen liep al voor crisis terug
Opvallend is dat de piek in het aantal verleende omgevingsvergunningen reeds in 2006 plaatsvond met een aantal verleende vergunningen van 96.400. De daling in het aantal verleende vergunningen voor koopwoningen zette al in ver voor het uitbreken van de crisis. Voor de huurwoningen bleef het aantal vergunningen langer op peil; de piek daar werd pas in 2009 bereikt. Sindsdien is het aantal vergunningen voor huurwoningen gestaag gedaald. Voor 2013 is opnieuw een daling te verwachten (geschat op basis van de resultaten van het eerste halfjaar), maar het verwachte aantal ligt nog altijd boven het niveau van 2001. Voor de koopwoningen lag het aantal vergunningen in 2009 al onder het niveau van 2001. Het geschatte niveau voor 2013 ligt onder de 15.000, dat is slechts 20% van het topniveau van 2006.

Snelste daling vergunningen bij koopwoningen van bouwers voor de markt
Over de jaren vanaf 2009 is ook een uitsplitsing naar opdrachtgever beschikbaar. Bij de bouwers/ontwikkelaars voor de markt heeft zich de grootste terugval in omgevingsvergunningen voor koopwoningen voorgedaan. In de periode 2009 tot en met 2012 gaat het om meer dan een halvering! Opvallend is dat het aantal vergunningen voor huurwoningen van deze groep opdrachtgevers maar heel beperkt is gedaald. Op basis van de cijfers voor het eerste halfjaar van 2013 valt te verwachten dat in 2013 het aantal vergunningen voor huurwoningen van overheid en woningcorporaties zakt tot onder het aantal van bouwers/ontwikkelaars voor de markt.

De afgelopen jaren hebben ontwikkelaars, maar ook corporaties, geïnvesteerd om de klant sneller te bedienen. Na aankoop van een woning hoeft de klant minder lang op de oplevering te wachten doordat het bouwproces efficiënter is ingericht, én door de steeds kleinere omvang van de projecten. Dat betekent ook dat de tijd tussen vergunningverlening en oplevering is verkort en dat het aantal woningen dat nog in de pijplijn zit, sterk is teruggelopen. De daling in het aantal afgegeven vergunningen is dan ook sneller terug te zien in het aantal opleveringen dan in het verleden en dat betekent dat de kans groot is dat het aantal opgeleverde woningen in 2014 of 2015 daadwerkelijk onder de 40.000 zal zakken.