Nieuws
24 mei 2019
DVDP-verslag: Samen verdichten, differentiëren en kwaliteit toevoegen
In de Utrechtse wijk Overvecht en de Haagse wijk Zuidwest zijn opmerkelijke allianties gesmeed. In beide verarmde wijken zetten een grote woningcorporatie en een grote ontwikkelaar samen de schouders onder de stedelijke vernieuwing.

In de Utrechtse wijk Overvecht en de Haagse wijk Zuidwest zijn opmerkelijke allianties gesmeed. In beide verarmde wijken zetten een grote woningcorporatie en een grote ontwikkelaar samen de schouders onder de stedelijke vernieuwing.

"Waar is de tijd gebleven dat de woningcorporatie de motor van de stedelijke vernieuwing was en corporaties en marktpartijen niet altijd vrienden waren?", opent moderator Jop Fackeldey de sessie. Vier jaar geleden zijn de corporaties financieel 'afgeroomd' en privaatrechtelijk aan banden gelegd. En toch, ook al kunnen en mogen ze wat minder, de corporaties zijn nog altijd belangrijke vastgoedeigenaren en woningbouwontwikkelaars. Dat geldt vooral voor de achterstandswijken met veel sociale woningbouw.

Het is vrijwel gemeengoed dat stedelijke vernieuwing van achterstandswijken alleen duurzaam effectief is als er differentiatie in het eenzijdige aanbod wordt gebracht. Lees: minder sociale huur, meer middeldure huur- en koop. Om deze dubbelslag te slaan hebben zowel in Utrecht als Den Haag een woningcorporatie en een commerciële ontwikkelaar de krachten gebundeld. Voor de vernieuwing van de Utrechtse wijk Overvecht gaan Mitros en BPD dit avontuur aan; voor Den Haag Zuidwest hebben Staedion en Heijmans elkaar gevonden.

Stadshuwelijk Overvecht
De samenwerking tussen Mitros en BPD is in 2018 gestart, vertelt Anemoon van Dijk, stadsontwikkelaar Utrecht bij BPD. Er wordt de benaming 'Stadshuwelijk' aan gegeven, al is de samenwerking niet in een privaatrechtelijke vorm gegoten. De intentie is om stadsbreed, langjarig, crisisbestendig en politiek-proof samen te werken. Langjarig en stadsbreed is belangrijk om delen van elkaars woonprogramma uit te kunnen ruilen, om een plan economisch haalbaar c.q. acceptabel te maken. Concreet gaat het dan om het compenseren van een min aan sociale huur op de ene locatie met een plus op een andere locatie. Verdunnen of verdikken per locatie, zogezegd.

Mitros is met 28.000 woningen in Utrecht en Nieuwegein de grootste corporatie van Domstad en regio, vertelt senior vastgoedontwikkelaar Jop van Buchem. In Overvecht bezit Mitros 6.000 woningen op een totaal van 16.000. 70% van de woningvoorraad is sociaal. In de naoorlogse wijkopzet domineren lage flats, omgeven door veel groen. De wijk scoort al een lange periode zwak op veiligheid en leefbaarheid. In 2010 is Mitros gestart met een langjarig renovatieproject. Inmiddels zijn 900 woningen duurzaam gerenoveerd, 1.000 stuks staan nog op het programma. De vitaal geachte differentiatie via sloop-nieuwbouw krijgt gestalte in de samenwerking met BPD. Tevens wordt een verdichtingsslag gemaakt, waarbij op stadsniveau – niet per se op wijkniveau – het aantal sociale huurwoningen toeneemt. Verdichting is nodig voor haalbare businesscases.

Om te beginnen hebben de twee partijen tien locaties (elk vijf) aangewezen waar ze onderling programmaonderdelen kunnen ruilen. Van Dijk en Van Buchem erkennen dat uitruilen tussen locaties – sociaal voor middelduur – ingewikkeld is. "Verrekenen van plussen en minnen is een uitdaging", aldus Van Dijk.

Den Haag Zuidwest
"De wijk is zo slecht dat ook bewoners niets liever willen dan een nieuwe woning", vertelt Dré Bodoin, directeur Onderhoud en Vastgoed Staedion, over Den Haag Zuidwest. Terwijl moeten vertrekken omdat je huis gesloopt wordt, heel ingrijpend is. Net als Overvecht is Zuidwest een naoorlogse stadsuitbreiding met veel lage en middelhoge flats maar ook veel groen. De benaming stadsdeel is overigens meer op zijn plaats voor een gebied met 200.000 inwoners (Overvecht 35.000). De herstructurering die Staedion inzet betreft in eerste instantie drie wijken van het stadsdeel. De vernieuwingsoperatie voert de corporatie door in nauwe samenspraak met haar huurders, benadrukt Bodoin. "Wilt u nog een gasrekening houden? Wilt u wat meer gaan betalen voor meer woonkwaliteit of niet?"

Voor de broodnodige differentiatie van het woningaanbod gaat Staedion in zee met Heijmans. De keuze voor deze ontwikkelaar is gebaseerd op goede ervaringen bij een eerder herstructureringsproject in de wijk Transvaal. Naast het 'kantelen van de voorraad' werken de twee partijen aan het opkrikken van het voorzieningenniveau. Dat betekent onder meer verbeterd winkelaanbod in de plinten maar ook de vestiging van een gymnasium. Bodoin: "In heel Zuidwest is geen gymnasium te vinden. Normaal zijn onderwijsvoorzieningen de verantwoordelijkheid van de gemeente maar hier pakken wij het op. Eigenlijk bizar."

Instroom middeninkomens
Volgens Esther Fleers, directeur Heijmans Vastgoed, "zitten er voldoende goede dingen in de wijk, het is niet alleen kommer en kwel." Met name het vele groen biedt een basis voor een geslaagde stedelijke vernieuwing die zowel ruimtelijke, economische als maatschappelijke aspecten omvat. De instroom van middeninkomens waarvoor woningen worden toegevoegd, zal de wijk sterker maken.

De gemeente Den Haag heeft voor Zuidwest teams opgeschaald om een goede faciliterende rol te kunnen spelen. Ze zal investeren in openbare ruimte en leefbaarheid. Het politieke draagvlak is groot, aldus Bodoin. "Bij de coalitieonderhandelingen kwamen de partijen bij ons langs om te vragen wat er precies in het akkoord moest staan."

Het plan voorziet in een verdichting met 2.500 extra woningen (voor Zuidwest in totaal 10.000). Uitgangspunt is dat het aanbod sociale huur gelijk blijft. Het is niet mogelijk op project- en wijkniveau te voldoen aan het quotum voor sociaal. Maar dit valt op stadsniveau goed recht te trekken. Voor een aantrekkelijk woongebied is ook verbetering van de ov-verbinding nodig. Realisatie daarvan zal helaas nog een tijd op zich laten wachten, want de rijksgelden voor infrastructuur en ov zijn tot 2032 grotendeels vergeven.

Herontwikkeling van een vervallen wijk is niet mogelijk zonder een imagoshift, zegt Fleers. Branding en marketing moet een positiever imago opwekken. Een uitstekend voorbeeld daarvan is hoe Katendrecht in Rotterdam een uitdagend imago is bezorgd. "Je moet je met het juiste prijsniveau richten op het verleiden van stadspioniers. In Transvaal is dat ook gelukt."

Niet-DAEB geen probleem
Vernieuwd woningaanbod moet gelijk opgaan met vernieuwd voorzieningenaanbod, weet Bodoin. "Woongebouwen met een commerciële plint doen andere corporaties misschien niet meer, wij zien het als noodzakelijk." In de rondvraag onderschrijft Van Buchem dit punt: "In sommige wijken is meer nodig dan nieuwe woningen." Commercieel vastgoed is weliswaar niet-DAEB en valt buiten de kernactiviteit van corporaties, maar die kunnen daar nog altijd voor zorgen. Hetzij door deze activiteit in een aparte BV onder te brengen, hetzij deze weg te zetten bij een commerciële partij. Bodoin verzekert: "De Woningwet biedt corporaties de mogelijkheid om die investeringen te doen waar marktpartijen niet toe bereid zijn."

Wat drijft de commerciële ontwikkelaars eigenlijk in deze samenwerking? Van Dijk zegt dat BPD het bedienen van het middeldure segment al van oudsher als missie heeft. Een langjarige samenwerking, zoals met Mitros, is ook bedrijfseconomisch interessant. "Vanwege de continuïteit kun je op projectniveau met minder rendement genoegen nemen." Fleers zegt dat Heijmans eveneens de drijfveer en de visie heeft om in langjarige stedelijke vernieuwingstrajecten te investeren waarbij de integrale aanpak essentieel is om echt gebiedskwaliteit toe te voegen.

Harde afspraken
Over het ruilen van programmaonderdelen (grond en bouwclaim) moeten Mitros en BPD nog tot harde afspraken komen, zegt Van Dijk. Uitruilen in de tijd is nog weer een slag lastiger. Projecten kunnen vertraging oplopen. Van Buchem merkt op dat in een ruilsysteem in ieder geval een prikkel zit om als partijen gelijktijdig ontwikkellocaties in te brengen en programmaonderdelen gelijktijdig te realiseren.

Particuliere eigenaren vormen in Zuidwest geen bijzonder complicerende factor, zegt Bodoin. Hun aantal is beperkt en ze maken meestal deel uit van een VvE. Desnoods kun je er omheen werken. Uitkopen of onteigenen, panden vervolgens opknappen en weer exploiteren via een WOM is ook een optie.

Tekst: Kees Hagendijk