Nieuws
26 mei 2019
DVDP-verslag: Hoogbouw is eredivisie voor projectontwikkelaars
“Er is een hype ontstaan rondom hoogbouw” vindt Ronald Huikeshoven (directievoorzitter AM). “En dit onderwerp maakt tegelijkertijd ook veel discussie los, want in de Lage Landen zit hoogbouw niet echt in onze genen."

Op 16 mei 2019 gaf Ronald Huikeshoven (directievoorzitter AM) tijdens de Dag van de Projectontwikkeling een presentatie over hoogbouw. Voor een overvolle zaal. Tegelijkertijd gebeurde er in Rotterdam iets bijzonders. Vanaf een openbare tribune aan de Houtlaan bekeken honderden enthousiaste toeschouwers een 36 uur durende tour de force: het storten van 3600 kuub beton voor de fundering van de 215 meter hoge Zalmhaventoren, vooralsnog de hoogste toren van Nederland.

“Er is een hype ontstaan rondom hoogbouw” vindt Ronald Huikeshoven, zelf een praktiserend lid van de Stichting Hoogbouw. “En dit onderwerp maakt tegelijkertijd ook veel discussie los, want in de Lage Landen zit hoogbouw niet echt in onze genen. We hebben het vandaag onder andere over de vraag of hoge woontorens een goede oplossing zijn voor binnenstedelijke verdichting. Daarover kun je van mening verschillen. Onze steden zijn aan het veranderen, net als de mobiliteit, en er is een enorme vraag naar woningen. Ik denk zelf dat hoogbouw een oplossing kan zijn. Aan de andere kant kwam architect Sjoerd Soeters vorige maand nog royaal in de publiciteit met zijn kritiek op de Amsterdamse Sluisbuurt. Hoogbouw werkt in Nederland op de emotie. Dat zie je ook aan de discussie over de LEAD in Leiden.”

“Voor projectontwikkelaars is hoogbouw zo’n beetje de eredivisie”, vindt Huikeshoven. Hij laat indrukwekkende en inspirerende beelden zien van de resorts Parkroyal en Marina Bay Sands in Singapore. De ideale backdrop voor een hi-tech actiefilm, maar dergelijke projecten passen (nog) niet in de Nederlandse bouwcultuur.

Oplossing voor verdichting?
“Er moeten in de komende tien jaar een miljoen woningen worden bijgebouwd. Hoogbouw is dan misschien niet de oplossing, maar het is in ieder geval in opkomst.” Dat illustreert Huikeshoven met een rondje langs de velden. Waar in Nederland vinden we torens van boven de 70 meter? Eindhoven heeft er inmiddels 5, waarvan slechts één kantoor; Utrecht telt 12 stuks (2 woontorens) en heeft er 4 in de planning; Den Haag staat op 34 torens (een derde woningen) en 10 gepland; Amsterdam heeft 36 torens (8 woningen) en circa 25 gepland. Rotterdam tenslotte is zonder twijfel hoogbouwstad nummer één met 74 torens (meer dan de helft woningen) en circa 20 gepland (ca. 6.000 appartementen). Samenvattend telt Nederland op dit moment 202 torens hoger dan 70 meter. Tot 2025 staan er in de G5 zo’n 70 torens gepland, waarvan 80% voor wonen.

Zalmhaventoren
Ronald Huikeshoven sluit zijn presentatie af met een korte geschiedenis van het project Zalmhaventoren. “De eerste gesprekken zijn begonnen in 2001. AM en Amvest doen gezamenlijk de ontwikkeling. Mede doordat Amvest 200 woningen afneemt voor de huur is het een haalbaar project geworden. ABN AMRO financierde de aankoop van het kantoorpand en de aanloopkosten. In 2011 ging er een plan naar de gemeente, maar het duurde tot 2016 voordat dit werd opgenomen in het bestemmingsplan. Er werd bezwaar aangetekend door omwonenden, maar er was ook een lobbygroep met voorstanders. Dat was enorm positief en heel bijzonder om mee te maken. In oktober 2018 was de start bouw.”

“Vanaf 2017 zijn we begonnen met marketing. We voelden dat het momentum er was. Op 15 december 2018 startte de verkoop van fase 1. Ons team van 30 makelaars moest vijf uur lang driehonderd kopers per uur bedienen. Binnen een kwartier stond het aantal inschrijvingen op 200.”

“De communicatie met de omgeving tijdens de bouw is heel belangrijk. Zaken als materiaalaanvoer, geluidsoverlast en veiligheid krijgen extra aandacht. Om het gebouw heen moeten we 29 meter vrij houden tijdens de bouw. Daarom hebben we gekozen voor glijbekisting in plaats van steigers. Dat kost twee miljoen meer, maar het is wél veilig.”

Enige scepsis
Arno van der Voort (managing partner Provast) is wat sceptischer over de vraag of hoogbouw een goede oplossing is voor stedelijke verdichting, maar hij vindt het wél een van de mooiste elementen van het vak projectontwikkeling, mede vanwege de complexiteit. Bekende argumenten tegen hoogbouw zijn de behoefte aan een ‘menselijke maat’ en de impact op de omgeving. “Je moet niet het gevoel hebben dat je erin verdwijnt”, aldus Van der Voort. “Maar een plan moet ook gewoon haalbaar zijn. En de haalbaarheid is een lastig punt dat van heel veel onderdelen afhankelijk is.”

“Het moet om te beginnen altijd een mooi gebouw zijn, want hoogbouw springt in het oog, en daarom vindt iedereen wat van de architectuur. Maar het hele ontwerp luistert nauw. Wij sturen daarbij heel sterk op de verhouding bruto:netto, die bij hoogbouw verslechtert met 2%. Dat is een flinke hap uit de winst. Het aantal appartementen en de oppervlakte van de appartementen is ook van belang voor onder andere de parkeernorm. Over het algemeen zullen rankere torens dan 500 m2 vrij snel sneuvelen op haalbaarheid. Je moet vooral goed nadenken over dingen als repetitie, differentiatie en aanpasbaarheid.”

“Hoger bouwen betekent ook hogere bouwkosten. Je gaat dieper de grond in, en hoger de lucht in. Dat betekent bijvoorbeeld verkeersmaatregelen, en er is meer maatwerk nodig wat betreft de brandveiligheid. De bouwkosten van torens boven de 70 meter stijgen zo’n 15% ten opzichte van lagere gebouwen. De haalbaarheid komt nog verder in het gedrang door een stapeling van duurzame ambities (BENG, circulariteit, groene gevels, lokale regelgeving). Ook is de voorverkoop van koopappartementen lastiger in verband met de doorlooptijd, terwijl lokale regelgeving over inclusiviteit sommige beleggers afschrikt. En daarnaast zijn er gewoon minder beleggers met interesse in hoogbouw.”

Ondertussen in Eindhoven 
De Eindhovense wethouder Yasin Torunoglu sluit de sessie af met een reflectie op de twee presentaties. “In de afgelopen zes jaar is de markt enorm veranderd. In het eerste jaar dat ik wethouder was hadden we maar één start bouw. Toen zijn we maar weer eens naar München en naar de Provada gegaan. Op dit moment wordt er flink gebouwd in Eindhoven. We willen vooral goede lange termijnplannen, ook om daarmee zekerheid te bieden aan ontwikkelaars.”

“We moeten vooral de vraag beantwoorden: waarom willen we hoogbouw? We zijn enerzijds groen meer gaan waarderen, en anderzijds willen we ook mensen naar de binnenstad trekken om daar de voorzieningen betaalbaar te houden. Beeldkwaliteit is ook een belangrijk punt, hoogbouw moet passen in het ecosysteem. Wij zijn niet de meest historische stad, dus we willen ook iconische gebouwen en dat kan ook hoogbouw zijn.”

“Ik had een leerzame les in Rotterdam waar gebouwen op de laagste vijf verdiepingen helemaal dood waren. Daar beginnen we niet aan. We willen bijvoorbeeld altijd genoeg groen hebben; op loopafstand een plek waar je met de kinderen naartoe kan, en andere voorzieningen.”

Inclusiviteit
“Het punt waar het vooral wrijft tussen gemeente en markt is de doelgroep. Eindhoven stelt steeds meer eisen aan de programmering vanuit de inclusiviteitsgedachte: veel verschillende groepen bij elkaar in de stad, en hoogbouw niet alleen voor de happy few met een grote portemonnee.”

“En tijdens een jarenlang bouwproces moet je ook de mensen in de buurt goed meenemen. Ze moeten begrip krijgen voor de mogelijke overlast. Dus bijvoorbeeld niet heien. Als je dat goed doet krijg je geen bouwstop, geen zienswijzen, en uiteindelijk ben je dan sneller denk ik.”

Gespreksleider Klaas de Boer (voorzitter Stichting Hoogbouw) wil graag weten van de wethouder of Eindhoven een hele ‘kerstboom’ aan eisen heeft. “Ja, we hebben eisen”, riposteert Torunoglu, “En dat heeft ook een reden, we willen kwalitatief goede bouw waar de bewoners trots op zijn. Ik neem mezelf maar als voorbeeld: ik ben Eindhovenaar en toen ik ging studeren kon ik niet wachten om te vertrekken naar Amsterdam, omdat mijn eigen stad me niks te bieden had. Dat is waar we aan werken. Wij willen dat Eindhovenaren trots kunnen zijn op hun stad.”

Een uurtje na afloop van de DVDP-sessie over hoogbouw mag Yasin Torunoglu samen met ontwikkelaar VolkerWessels en de woningcorporaties Sint Trudo en het Woonbedrijf de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2019 in ontvangst nemen voor de locatieontwikkeling Strijp-S.

Tekst: Anton Coops