Nieuws
27 mei 2019
Terugblik DVDP 2019
De 8e Dag van de Projectontwikkeling: wederom in de prachtige entourage van het Congrescentrum Den Bosch en met een recordaantal deelnemers (ruim 800). Met een mooi filosofisch thema – Be Real – en een sterk programma van 30 workshops.

De achtste Dag van de Projectontwikkeling: wederom in de prachtige entourage van het Congrescentrum Den Bosch en met een recordaantal deelnemers (ruim 800). Met een mooi filosofisch thema – Be Real – en een sterk programma van 30 workshops.

Na de muzikale aftrap van Jack and the Weatherman met het stemmige ‘Till the sun comes up’ opent NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter de dag met een uitleg van het thema: ‘Het gaat over jezelf zijn, authentiek zijn en laten zien wie je bent. Maar ook over realistisch zijn: we kunnen het vaak wel ontwerpen, maar kunnen we het ook maken en betalen?’ Voor Uitzetter zelf heeft Be Real te maken met feiten, actie en sfeer: ‘Het gaat in de eerste plaats om vakkennis, data, het verdiepen in achtergronden en historie. Daarna komt het in gesprek gaan over belangrijke thema’s, zoals de woningbouwproductie, gevolgd door concrete acties. Dat zijn we verplicht vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. En sfeer betekent voor mij samenwerking. Dit vak is mensenwerk, hoe kunnen we komen tot een integratie van belangen zodat de beste oplossingen ontstaan? Dit vak is een voorrecht: we mogen leefomgevingen voor de toekomst maken.’

Als voorzitter van de NEPROM zet Uitzetter in op het vergroten van de diversiteit en het betrekken van mannen, vrouwen, ouderen en jongeren bij het vak projectontwikkeling. ‘New Gen is een voorbeeld waarbij we jongeren en hun verfrissende ideeën erbij betrekken. Wat we nu maken is voor onze kinderen en kleinkinderen; het is goed de nieuwe generaties mee te laten denken over de opgaven waar we voor staan.’ De toekomstige verstedelijking is zo’n thema: de strategie ‘Thuis in de Toekomst’ die NEPROM met een groot aantal andere partijen in 2018 presenteerde krijgt inmiddels volop uitwerking. ‘We hebben een brede coalitie opgetuigd van organisaties die hierover willen meedenken. En daarnaast vinden ook regionale uitwerkingen plaats waarbij publieke en private partijen samen stappen zetten. Het leidt tot meer zicht op en zekerheid over plannen en investeringen. Ook dat is dus Be Real.’


Hoge eisen

De eerste key note speaker is Lammert Kamphuis, auteur van ‘Filosofie voor een weergaloos leven’ (De Bezige Bij). Hij neemt de aanwezigen mee in het thema ‘zingeving in het werk’. Een eerste enquête in de zaal wijst uit dat een groot deel van de deelnemers aan het begin van de week zin heeft om aan de slag te gaan. Daarbij spelen zaken als uitdaging, creativiteit, collega’s, betekenis, passie en vrijheid een belangrijke rol. Kamphuis concludeert daaruit dat we hoge eisen stellen aan een baan. ‘Dat was eeuwenlang helemaal niet het geval. Bij de oude Grieken stond werk niet in hoog aanzien; je deed er pas toe als je niet hoefde te werken.’ Anno nu is dat heel anders: wanneer mensen de vraag krijgen wie zij zijn, beginnen ze meestal over het werk dat ze doen. Werk bepaalt een groot deel van onze identiteit. Daar kunnen we echter ook in doorslaan, zoals filosoof Alain de Botton duidelijk maakt: er worden te hoge verwachtingen gesteld aan werk en carrière. Daardoor wordt veel potentieel verspild, zo laat Kamphuis met een fragment uit de film Fight Club zien: ‘We doen saai werk om dingen te kopen die we niet nodig hebben.’



Hij vraagt het de zaal: herkennen de deelnemers zich in deze beelden? Voor een deel wel; zo wordt gewezen op het hoge aantal burnouts bij jonge mensen. Daar staat tegenover dat sommigen het als een plicht zien om de talenten die ze hebben ook maximaal in te zetten (‘Mijn oma zei al: koester wat je hebt en wat je kunt.’).

De snelste oplossing volgens Kamphuis om onze tevredenheid met werk te vergroten is het omlaag brengen van de verwachtingen die mensen daarbij hebben. ‘Laten we daarin meer real zijn. Niet alleen maar juichverhalen op LinkedIn maar ook aangeven als het werk eens minder leuk is.’ Daarnaast kan het helpen om het spelelement in het werk meer ruimte te geven: doe ook dingen die niet per se noodzakelijk zijn maar die wel plezier geven. Leuke oefeningen zijn bijvoorbeeld het vermijden van bepaalde jargon-woorden tijdens een vergadering of routinematige handelingen heel anders uitvoeren (zoals deze steward laat zien). Het van rol wisselen (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die op de stoel van de wethouder gaat zitten en andersom) is ook een goede formule. Een derde manier om zingeving in het werk te creëren is om een koppeling te maken tussen de ‘behoeften van de wereld’ en de eigen talenten. ‘Hoe vind je die behoeften? Bijvoorbeeld door je eigen ergernissen in de samenleving 180 graden te draaien. En vraag jezelf vervolgens af: hoe kan ik mijn werk me meer inzetten voor die waarde? Draai verspilling om in duurzaamheid en eenzaamheid in ontmoeting en cohesie.’

Strategische keuzes
Tijdens de eerste ronde met inhoudelijke sessies komt een veelheid aan interessante onderwerpen voorbij. Zo passeren de resultaten van de studie ‘Stad van de Toekomst’ de revue, wordt de identiteit van Breda belicht en gaat het over betaalbaar bouwen en de inclusieve stad. Innovatie speelt eveneens een belangrijke rol, met aandacht voor nieuwe technologie, de kansen van industrieel bouwen en het anders omgaan met parkeren en stedelijke mobiliteit.

Op het hoofdpodium staat de Nationale Omgevingsvisie van de Rijksoverheid centraal. Op 20 juni wordt de ontwerp-visie gepresenteerd en projectdirecteur Emiel Reiding licht alvast een tipje van de sluier op. Het Rijk wil zich ervoor inspannen om alle ruimtevragende ontwikkelingen die de komende tijd op ons afkomen zo goed mogelijk te laten landen in de schaarse ruimte. En dat vraagt strategische keuzes. Daarvoor zijn vier prioriteiten benoemd (duurzame economie, wonen, energie en toekomstbestendige ontwikkeling landelijk gebied), evenals drie afwegingsprincipes. Deze betreffen de voorrang van multifunctionele programma’s, het inzetten op de kenmerken en identiteit van gebieden en het voorkomen van afwenteling. Deze richting moet de komende tijd gebiedsgericht worden uitgewerkt, aldus Reiding.



RUU-hoogleraar Coen Teulings wijst er in zijn inleiding op dat de trend van florerende steden de komende jaren verder door zal zetten. Dat roept volgens hem de vraag op waar het beste gebouwd kan worden. Omdat de woningprijzen in de binnenstedelijke centra onbetaalbaar worden (‘de stad kookt over’) ziet Teulings de meeste kansen in onder meer het verstedelijken rondom stations. ‘We kunnen niet iedereen binnenstedelijk huisvesten; die locaties aan de stadsrand moeten we maximaal benutten.’ In combinatie hiermee zullen steden hun fiets- en openbaar vervoercapaciteit fors moeten verbeteren. 

Stagnatie woningmarkt
Tijdens de middagsessies is er opnieuw aandacht voor actuele thema’s, zoals circulariteit in relatie tot digitalisering van het bouwproces. Er worden lessen geleerd uit Japan (zoals de Blue Zone Okinawa) en Toronto, waar grote techbedrijven hun invloed uitbreiden naar de inrichting van de stedelijke ruimte. Nieuwe woonzorginitiatieven passeren de revue, evenals hoogbouw als oplossing voor stedelijke verdichting.



Op het hoofdpodium staat de situatie op de woningmarkt centraal. TU Delft-hoogleraar Peter Boelhouwer constateert dat vraag en aanbod steeds verder uit elkaar dreigen te lopen. Verontrustend teken is dat het aantal bouwvergunningen in het eerste kwartaal van 2019 fors is gedaald. En dan zijn er nog de nodige dilemma’s, zoals het ontbreken van geld van het Rijk om de stedelijke mobiliteit te begeleiden. De oplossingen beginnen volgens de TU Delft-hoogleraar met een stevige landelijke regie op dit dossier. Naast een investeringsprogramma voor bestaand stedelijk gebied is er behoefte aan vereenvoudiging van de regels. Daarnaast vindt ook Boelhouwer dat er meer moet worden ingezet op het ontwikkelen van locaties langs openbaar vervoersassen.

Voormalig hoogleraar en directeur Finance Ideas Johan Conijn laat evenmin een optimistisch geluid horen. Hij zoomt in de middenhuur, waar de Tweede Kamer onder leiding van het CDA heeft opgeroepen om hier de woningcorporaties weer meer kansen te geven. Een bijzondere ontwikkeling: ‘De marktverstoring die voor een belangrijk deel was afgebouwd wordt nu heringevoerd!’ Volgens Conijn hebben de corporaties nu al veel op hun bordje liggen en maar beperkte investeringsmogelijkheden. Om dan een extra inzet op de middenhuur van corporaties te verlangen is niet reëel. In plaats daarvan pleit Conijn voor een alternatieve beleidsstrategie. ‘Zet in op drie pijlers: koopwoningen, sociale huurwoningen én particuliere huurwoningen. ‘Dat geeft de consument meer mogelijkheden en maakt ook de financiering eenvoudiger, door de brede aanpak.’


NEPROM-prijs voor Strijp-S

Het plenaire deel van de DVDP 2019 wordt hervat met de uitreiking van de NEPROM-Prijs voor Locatieontwikkeling, de prijs die tweejaarlijks wordt uitgereikt voor een project met een goede samenwerking tussen publiek en privaat, commercieel succes en een aansprekende ruimtelijke kwaliteit. Juryvoorzitter Josja van der Veer (directeur Facilitaire Campus Organisatie VU Amsterdam) legt uit waar de jury op heeft gelet bij de beoordeling van de plannen. Zowel marktpartijen als gemeenten moeten hun beste beentje voor zetten. En dat is deze editie zeer zeker gelukt: ‘De kwaliteit van de 24 inzendingen was uitzonderlijk hoog.’ Geen eenvoudige opgave derhalve om hier vijf genomineerden uit te selecteren. Uiteindelijk resteert een indrukwekkend rijtje projecten:
- Strijp-S Eindhoven: een adaptief plan, met veel inzet op tijdelijk gebruik, bijzondere nieuwebouw, eigen woon- en werkcommunities, ruimte voor historie van de plek, aandacht voor alle sporten op de stedelijke werk- en woonladder en volop placemaking;
- Gasthuyspoort Breda: een indrukwekkende metamorfose van een slecht stuk binnenstad, een chirurgische ingreep die tot een fraai stedenbouwkundig ensemble heeft geleid, met prachtige woningen. Ontwikkeld door een familiebedrijf dat duurzaam bij stad en project is betrokken en met een gemeente die ruimte liet in de tender voor creatieve oplossingen;
- Nieuw Crooswijk Rotterdam: stadsvernieuwing revisited, met zeer enthousiaste en langdurig betrokken ontwikkelaars die trouw gebleven zijn aan de idealen, nu een plek voor gezinnen met een stedelijke levensstijl, een stap-voor-stap aanpak en een eindresultaat dat bijdraagt aan het overbruggen van verschillen in de samenleving;
- Stadshart Lage Zijde Alphen aan den Rijn: een uiterst sympathiek plan waarbij de gemeente de nek heeft uitgestoken met forse voorinvesteringen, partijen de durf hadden opnieuw te beginnen en er zo toe hebben bijgedragen dat het centrum weer in balans in gebracht;
- Leidsche Rijn Centrum Utrecht: een gebied dat oprijst uit de laagbouw, op een plek waar vijf jaar geleden nog een weiland lag, Zuid-Europese allure, door de crisis heen geleid en met winkels die op sommige plekken aanvoelen als een kathedraal.


In de keuze voor de winnaar heeft de jury gekeken naar een plan dat voor de komende 100 jaar het verschil in de stad gaat maken. De keuze is gevallen op Strijp-S: een plan met aanpassingsvermogen, respect voor het DNA van de plek, innovatief op tal van terreinen en met een belangrijke rol voor de eindgebruikers.

Blijven ondernemen
De DVDP 2019 wordt afgesloten met opnieuw een key note speaker van buiten de vastgoedsector. Michiel Muller is ondernemer en onder meer de oprichter van de online supermarkt Picnic. Hij neemt de aanwezigen mee in een verhaal over ondernemerschap, innovatie, het openbreken van markten en daadkracht. Muller gebruikt de vliegtuigindustrie om te laten zien dat stilzitten en dertig jaar hetzelfde blijven doen uit den boze zijn. ‘Kijk naar de Amerikaanse vliegtuigmaatschappijen: vele daarvan zijn verdwenen. De les die we daaruit kunnen leren: je moet blijven ondernemen, anders ga je eraan.’

Met benzinemaatschappij Tango (onbemande stations) en Wegenalternatief Routemobiel heeft Muller bewezen dat hij een disruptive businessmodel met succes in de Nederlandse markt kan lanceren. Critici die de initiatieven als kansloos beoordeelden, wist hij daarmee de mond te snoeren. Ook het plan voor de online supermarkt Picnic werd aanvankelijk zo begroet: ‘can’t be done’. Muller: ‘Als men nu de vraag had gesteld “hoe zouden ze dat voor elkaar willen brengen?” had ik dat een betere reactie gevonden.’ Het concept startte met de constatering dat online boodschappen doen in Nederland ver achterbleef. En dat terwijl 80 procent van alle boodschappen elke week hetzelfde zijn. Maar veel mensen hebben geen zin om verplicht een paar uur thuis te blijven omdat de bezorgdienst langs kan komen. En ze willen er ook niet extra voor betalen. ‘Die twee zaken moesten we dus oplossen.’ Het resultaat was het schrappen van duur winkelvastgoed. Vanuit een magazijn worden nu busjes gevuld die vervolgens langs gaan bij de huishoudens. ‘Eigenlijk volgens het oude principe van de melkboer: vaste tijden, super convenient, geen bezorgkosten en aan huis.’

Bij Picnic voeren klanten hun bestelling in op de speciale app. Ook kiezen ze voor een vaste bezorgtijd in de week. ‘Zo voorkomen we dat hetzelfde busje drie keer per dag door de wijk moet rijden.’ De innovatie van Picnic zit hem onder meer in de zelfontwikkelde elektrische bezorgauto, die gemakkelijk geladen kan worden en door zijn afmetingen overal bij kan.


Voor de massa

In 2015 startte een pilot in Amersfoort en inmiddels is Picnic in veel meer steden operationeel geworden, ook over de grens in Duitsland. Muller: ‘Het is echt een dienst voor de massa, waar andere bezorgdiensten veel meer premium zijn. Meer dan 50 procent van alle huishoudens in Amersfoort heeft inmiddels de app op de telefoon en 25 procent heeft al bij ons besteld.’ Het leidt ertoe dat veel vestigingen binnen een half jaar winstgevend zijn. Het concept wordt nog steeds doorontwikkeld; zo worden nu bijvoorbeeld ook retourzendingen van andere online bedrijven mee terug genomen. ‘Een service die door de klant zeer op prijs wordt gesteld.’ Muller sluit af met de aanmoediging aan mensen die een idee hebben om toch vooral te gaan ondernemen: ‘Durf de sprong in het diepe te wagen. Soms werkt het en soms niet, maar doordat je in beweging komt zie je oplossingen die buiten beeld zouden zijn gebleven wanneer je pas op de plaats had gemaakt. Beweeg!’

Tekst: Kees de Graaf
Beeld: Clickshots.nl

Tags