Nieuws
19 juni 2019
Provada rondetafel: Verstedelijking vraagt om meer mixed use hoogbouw
Inzetten op mixed use hoogbouw is een manier om echt te verdichten én hoogwaardige stedelijke milieus te realiseren. Hoe doen we dat, welke partijen zijn daarvoor nodig en welke uitdagingen moeten we aangaan?

Verslag van het rondetafelgesprek op de PROVADA op 7 juni 2019, georganiseerd door Syntrus Achmea Real Estate & Finance en NEPROM.

De komende jaren moeten we een miljoen nieuwe woningen bouwen, vooral binnen bestaand stedelijk gebied en op plaatsen met goed openbaar vervoer. Inzetten op mixed use hoogbouw is een manier om echt te verdichten én hoogwaardige stedelijke milieus te realiseren. Hoe doen we dat, welke partijen zijn daarvoor nodig en welke uitdagingen moeten we aangaan?



Edvard van Luijn (Director Acquisitie & Ontwikkeling Syntrus Achmea Real Estate & Finance) heet de deelnemers aan het gesprek welkom en hij introduceert het thema. Hoogbouw en mixed use is een onderwerp dat vooral speelt in de grote steden. Marcel Schipper (Directeur VolkerWessels Vastgoed B.V.) schetst hoe VolkerWessels zich de afgelopen jaren actief op binnenstedelijke ontwikkelingen heeft toegelegd. “In onze projecten wordt mixed use steeds belangrijker, omdat je daardoor een beter plan krijgt. Je moet ook zorgen dat je situationeel ontwikkelt. We kennen allemaal voorbeelden van heel mooie appartementengebouwen waarvan de plint niet goed is ingevuld. Het is de kunst om die mix wél te maken, met meer oog voor collectieve voorzieningen.”

Rogier de Lint (Manager verkoop en transformatie NS Stations) ziet dat er veel ontwikkelingen plaatsvinden rond OV-knooppunten.



“Aan de ene kant propageren wij dat. Veel bestaande OV-knooppunten zijn nog onderbenut - neem bijvoorbeeld een station Duivendrecht - maar we zien ook de nadelen, zoals de logistieke problemen; bevoorrading, verkeerslawaai en dergelijke.” Floris Blom (Gemeentelijk Vastgoed gemeente Amsterdam) twijfelt niet aan het nut van hoogbouw, maar: “Zodra je omhoog gaat, ga je stapelen en dan moeten functies dus ook stapelbaar zijn. Bij scholen is dat bijvoorbeeld lastig, speeltuinen op daken zijn wat mij betreft niet ideaal.”

Jan Fokkema (Directeur NEPROM) bespeurt in de discussie over verdichting nogal wat kritiek op het grote aantal plannen voor torens hoger dan 70 meter. Hij vraagt zich af hoeveel van deze plannen de eindstreep zullen halen. Daarnaast is Fokkema benieuwd naar meningen over de huidige rush op dure binnenstedelijke grondposities. Wilbert van Bijlert (Senior beleidsmedewerker Huur en Aandachtsgroepen Ministerie van BZK) is vanuit zijn achtergrond vooral benieuwd of er bij hoogbouw ook gedacht wordt aan geclusterde woonvormen, gericht op senioren of andere zorgbehoevenden. Erik Faber (Partner Fakton Development) heeft tijdens deze Provada heel wat meningen voorbij horen komen over de trek naar de stad, en hij concludeert dat de aantrekkingskracht van de Deltametropool enorm is: “De steden komen daardoor onder grote druk te staan. Dat duurt volgens de modellen van het CBS zeker tot 2035. In mijn ogen staan we daarom voor een geheel nieuwe opgave in Nederland. Als de economische motor van de Randstad blijft draaien, dan zou hoogbouw een deel van de oplossing kunnen zijn.”


Waarom hoogbouw?
Jan Fokkema wil scherp hebben waarvoor hoogbouw precies een oplossing is. “Als we kijken waar de steden de afgelopen decennia het hardst gegroeid zijn, dan is dat op de Vinex-locaties en dat is laagbouw. Waarom willen mensen naar de stad? Zijn we de grote stad niet wat te veel aan het romantiseren? Tussen laagbouw en die hoge torens in zitten ook nog allerlei andere varianten.” Rogier de Lint denkt dat als je het typische karakter en de kwaliteit van de Randstad wilt behouden, verdichting juist onvermijdelijk is. “Met zeven lagen kun je ook een behoorlijk hoge dichtheid halen, terwijl dat wel een menselijke maat heeft. Maar ik denk dat je op heel specifieke locaties voor mensen met een andere woonbehoefte ook flink de hoogte in kunt gaan. De traditionele Nederlander zal dat dan misschien minder waarderen.” Er komen wat voorbeelden ter tafel van experimenten uit het verleden die niet helemaal zijn gelukt, zoals de Bijlmer. Marcel Schipper vindt enerzijds dat je experimenten niet uit de weg moet gaan, maar hij wijst ook op de populariteit van een wijk als Leidsche Rijn onder jongeren - wat voor een deel te maken heeft met betaalbaarheid.


Kapitaalgedreven?

“Er zijn nogal wat nieuwe partijen die momenteel speculatief posities kopen om daar hoge torens neer te zetten in samenwerking met bekende architecten”, denkt Erik Faber. “Voor de discussie: ik schat dat een kwart tot een derde van de torens die nu in de planning staan meer kapitaalgedreven zijn dan vraaggedreven. Wat denken jullie?” Rogier de Lint weet het niet. “Het zou kunnen. Maar als ik op m’n werk op Utrecht Centraal uit m’n raam kijk, dan zie ik heel veel torens om me heen en ze zijn allemaal verhuurd, verkocht, belegd. Er is dus gewoon vraag naar dat soort plekken.”

Edvard van Luijn peilt de meningen over hoogbouwvisies van gemeenten: “Kiezen gemeenten de juiste plekken om hoogbouw te realiseren?” Er is aan tafel vooral waardering voor het feit dat gemeenten er überhaupt over nadenken. “Er is wél een risico dat de beschikbare voorzieningen op een gegeven moment gaan achterlopen op de vraag”, vindt Rogier de Lint. “Ik denk aan scholen en aan de lange wachtlijsten voor bijvoorbeeld de hockeyclub. En als je te veel hippe plinten vol met exclusieve horeca ontwerpt kan dat daarnaast ook leiden tot allerlei logistieke problemen, zoals bij het ophalen van afval.”



Slimme oplossingen, zoals ondergrondse afvoer van afval zijn volgens Floris Blom mogelijk, maar daar is nog weinig ervaring mee in Nederland.


Marcel Schipper vindt dat er vooral kansen worden gemist in Nederland als het gaat om het integreren van publieke functies in hoogbouw. Volgens Erik Faber worden er al heel veel slagen gemaakt bij de nieuwere gebouwen: hoogbouw wordt inmiddels én beter geconstrueerd én er is een betere menging van functies; “Ik denk dat de Deltametropool een internationaal voorbeeld gaat worden, een veel mooier en beter functionerend gebied dan bijvoorbeeld Manhattan. Juist omdat wij het hier op onze manier doen, en het op onze manier plannen vanuit de gedachte: alles delen, alles mixen, alles door elkaar. Dat gaat ook het beeld van het nieuwe Nederland worden denk ik.” 

Deelnemers
Edvard van Luijn (Director Acquisitie & Ontwikkeling Syntrus Achmea Real Estate & Finance)
Jan Fokkema (Directeur NEPROM)
Floris Blom (Afdelingsmanager Bestuurlijke & Juridische Zaken Gemeentelijk Vastgoed gemeente Amsterdam)
Wilbert van Bijlert (Senior beleidsmedewerker Huur en Aandachtsgroepen Ministerie van BZK)
Marcel Schipper (Directeur VolkerWessels Vastgoed B.V.)
Erik Faber (Partner Fakton Development)
Rogier de Lint (Manager verkoop en transformatie NS Stations)