Nieuws
17 februari 2016
MCCO bezoekt Strijp Eindhoven
Uitgebreid verslag van de tocht die deelnemers aan de MCCO maakten door Eindhoven. Oftewel: hoe identiteit, flexibiliteit en klantgerichtheid leiden tot iets onvergetelijks.

Dit artikel van Wilson Wong verscheen op 11 feb. 2016 op Gebiedsontwikkeling.nu

Eindhoven was lange tijd synoniem voor Philips. Het wereldbedrijf heeft zijn wortels stevig in de stad gepland. Het bedrijf nam zelfs delen van de stedelijke ontwikkeling op zich. Philips creëerde werk en woningen. De stad volgde.

Ondertussen heeft het bedrijf zich teruggetrokken uit het gebied. De historische ruimte is vrijgekomen voor herontwikkeling. Als onderdeel van de NEPROM Masterclass Conceptontwikkeling werden Strijp-R en Strijp-S bezocht. Ook in de komende editie van de MCCO (start 2 juni) staat Strijp op het programma. Kijk voor meer informatie en aanmelden op www.neprom.nl/mcco.

Strijp-R: van industrie tot wonen
In 2006 kocht Amvest het voormalig fabrieksterrein Strijp-R op. Het terrein genoot in tegenstelling tot Strijp-S  geen  grote bekendheid en geen creatief imago. Mensen kwamen er niet en de bodem moest nodig gesaneerd worden. Wel aanwezig zijn de historische aanknopingspunten. Strijp-R heeft een sterke geschiedenis van productie en industrie. Het was immers het hart van de beeldbuizenproductie van Philips. Volgens Heleen Aarts, gebiedsontwikkelaar bij Amvest, is het gebied bij uitstek geschikt voor beta’s. Het ontbrak Eindhoven aan genoeg aansprekende woonomgevingen  om deze groep te binden. De branding voor Strijp-R is met de slogan ‘Home for inventive people’ gericht op deze groep. Hun kernwaarden van rationaliteit, kwaliteit, niet statusgevoeligheid en de verbondenheid met de stad vormt de basis voor de functies en architectuur van Strijp-R. Aarts geeft aan dat er veel onzekerheden waren door de crisis. Maar uiteindelijk is de waarde gemaximaliseerd door een merk met kwaliteit neer te zetten. Het resultaat is een wijk met karakter en een mengeling van wonen en andere functies. De architectuur is consistent met het industriële verleden.

Een prettige verrassing
Ontwerper Piet Hein Eek ontgroeide zijn plek in Geldrop en zocht naar een nieuwe ruimte. De grote hallen in Strijp-R bleken  een uitstekende match te zijn voor zijn wensen. Hij wilde de twee gebouwen kopen en in gebruik nemen. Voor Amvest was dat in het begin lastig. De gebouwen maken een groot deel uit van het totale oppervlak van Strijp-R. Met de verkoop zouden zij veel uit handen geven. Maar met de komst van Piet Hein Eek zou het merkbeeld van het gebied ook versterkt worden, zo werd beredeneerd. De plannen van Eek om veel verschillende functies, zoals een restaurant, een werkplaats en een winkel te huisvesten, is goed voor de placemaking. De toegevoegde waarde is te groot om af te slaan, ook al stond het niet oorspronkelijk zo in de plannen.

Piet Hein Eek en architect Iggie Dekkers staan aan de basis van de transformatie van de hallen. De grote selling points zijn de uitstraling, het verhaal van het gebied en de mogelijkheid voor de klant om zelf invulling te geven aan hun aankoop. Piet Hein Eek doet geen uitspraak over een specifieke doelgroep. Iedereen die geïnteresseerd is kan samen met hem rondlopen door het gebouw. Volgens de ontwerper ligt een groot deel van het succes in de samenwerking tussen Amvest, de gemeente en ontwerpers. De partijen zijn oplossingsgericht. Het gaat niet alleen om het geld, maar ook het gezamenlijk creëren van een faciliterende omgeving met een identiteit en een verhaal. Dat trekt uiteindelijk de mensen aan. Binnen de geformuleerde gebiedsidentiteit zijn spelregels opgesteld. Voor de rest is veel opengelaten. Het succes verspreidt zich richting  andere grote hallen die in het gebied staan, die ook worden herontwikkeld tot woningen.

Heleen Aarts geeft aan dat het nodig is om je gaandeweg het proces open te stellen voor verrassingen.  Dat is een belangrijke leerpunt. De bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen blijven globaal. Daardoor krijgen onververwachte elementen de ruimte, wat meerwaarde oplevert. De gebiedsontwikkelaar gelooft niet in business cases. Jaren ’30 woningen zijn populair op de markt en het zou voor het getal onder de streep niet verkeerd zijn om ook op Strijp-R dergelijke woningen te bouwen. Volgens haar benut zo’n ontwikkeling echter niet de volle potentie van het gebied. Het gerealiseerde resultaat met een flexibel plan is veel sterker.

Leerpunten van Heleen Aarts (Amvest), Piet Hein Eek en Iggie Dekkers:

  • Wees flexibel in je plan en zet zo min mogelijk functies vast.
  • Benut de geschiedenis en identiteit van het gebied. Versterk deze met je concept.
  • Een persoonlijke benadering naar potentiële kopers resulteert in sterkere ontwerpen.
  • Stel je open voor mensen die geïnteresseerd zijn, in plaats van het stellen van een specifieke doelgroep.

Strijp-R: diversiteit in wonen
Het  stadsdeel Strijp kent veel verschillende woonwijken met ieder een eigen karakter. Angelique Bellemakers geeft een rondleiding. Zij is districtsmanager Strijp bij woningcorporatie Woonbedrijf. Haar visie is dat de woonwijken in elkaar over horen te gaan en niet met de rug naar elkaar toe gekeerd moeten zijn. Bellemakers benadrukt daarbij meerdere malen dat betaalbaarheid het belangrijkst is.

Bewoners worden actief betrokken bij de (her)ontwikkeling van de wijken. Zij krijgen de ruimte om hun wensen uit te spreken, initiatieven op te zetten en om te beheren. Hoewel hard wordt ingezet op de communicatie met bewoners, blijkt het tekort aan communicatie een vaakgenoemde klacht te zijn van bewoners. De les  is hier dat er vanuit het oogpunt van de bewoner  veel meer contact nodig is, dat het duidelijk moet worden gemaakt waar je als bouwer mee bezig bent en wat dat voor zin heeft voor de bewoner. Het blijkt moeilijk te zijn voor de bewoner om te doorgronden hoe de afwegingen worden gemaakt door de woningcorporatie. Iets om rekening mee te houden als beheerder.

Drents Dorp is een woonwijk uit de jaren ’20 bestaande uit sociale huurwoningen en een klein aantal koopwoningen. Recentelijk zijn 110 huurwoningen en 30 koopwoningen toegevoegd door Amvest. De buurtbewoners zijn actief en hebben bijvoorbeeld zelf een crossbaan aangelegd op een leeg stuk land. Besloten werd dat de nieuwbouw moest aansluiten op de bestaande wijk. Dat is gelukt met de rode rijtjeshuizen met ruime buitenruimte. Het succes is terug te zien aan de lange wachtlijsten voor de woningen. Het vernieuwde Meidoornplein toont volgens Bellemakers wat voor grote impact kleine plekken kunnen hebben op de buurt. Het pleintje werd gebruikt als hangplek voor jongeren en dealers en auto’s reden er dwars doorheen. Auto’s moeten er nu omheen rijden waardoor de ruimte weer van de buurtbewoners is. Datzelfde geldt voor de ruimte onder het viaduct, dat als een entree van de buurt functioneert. Daar is nu een houten gebouw gerealiseerd in samenwerking met Piet Hein Eek. Het gebouw wordt beheerd door een actieve groep bewoners genaamd de ‘Brainstorm Angels’. Ze vergaderen en produceren keramiek in het pand. Het gebouw helpt bij de identiteitsvorming van de wijk.

Angelique Bellemakers vertelt over een vernieuwd pleintje in het Drents Dorp
Een ander woongebied in Strijp is het Philipsdorp. De wijk wordt in samenspraak met bewoners gerenoveerd. Opvallend is dat de huishoudens voornamelijk uit een of twee personen bestaan. De nabijheid tot Strijp-S maakt het een populaire locatie voor starters die in de buurt van de ondernemingen en het hippe gebeuren willen wonen. Aan de straatzijde zijn de woningen kwalitatief goed aangepakt, maar er zijn ook rafelige randjes te bekennen. Helemaal aan de achterzijdes. Dat moet kunnen, volgens Bellemakers. Dat komt de betaalbaarheid ten goede en het hoort bij het gebied.

De grootste opgave is volgens haar dat Eindhoven geen grote stad is. De woonplekken moeten de menselijke maat behouden. Er zijn ‘ingetorpedeerde’ woontorens te vinden in de omgeving die volgens de districtsmanager helemaal niet het buurtgevoel bevorderen. Daarvoor is een sterke visie nodig. Die visie werd in Space-S voor een groot deel gevormd door de toekomstige gebruikers.

Space-S: bouwen met de klant
Met Space-S wil Woonbedrijf een leefomgeving creëren dat aantrekkelijk is voor jonge, hippe mensen. Bellemakers vertelt dat het voor de woningcorporatie moeilijk was om te bedenken wat deze doelgroep zou aanspreken. Daarom begonnen ze met een Facebookpagina met de slogan ‘Space-S, create your own space’ en vroegen zij hoe mensen willen wonen. Dat werd een succes. Mensen reageerden enthousiast in tekst en beeld. De corporatie besloot deze ideeënmakers de rol van opdrachtgever te gevenen uit te nodigen voor gesprekken. Wat willen zij? Wat is er mogelijk? Het bouwen met klantsturing kost volgens Bellemakers geen extra tijd, de problemen die zij tegenkwam zouden anders in andere vormen zijn opgedoken. Het voordeel van deze aanpak is dat het veel publiciteit en betrokkenheid oplevert. Toekomstige bewoners bleven zelfs slapen op de bouwplaats en gingen de interactie met bouwvakkers aan.

Eind 2016 zal Space-S worden opgeleverd. Inmiddels is driekwart van de woningen gereserveerd. Volgens Bellemakers moet je waardes hangen aan projecten waar mensen zich mee kunnen identificeren. Mensen geven aan dat ze stedelijk en groen willen wonen, samen maar ook alleen en dat er flexibiliteit moet zijn - weliswaar binnen een kader. Zij geven ook aan dat ze liever sociale huurwoningen zagen dan koopwoningen. En er moet een mix zijn van wonen en werken. Deze kernwaarden en functies zijn geheel in het plan verwerkt. Dat helpt in het succes van Space-S. Het risico van deze aanpak is wel dat er gestapeld wordt met allerlei ideeën en waarden. Mensen krijgen allerlei verwachtingen. Daarom moet je als bouwer durven zeggen wat niet kan, vertelt Bellemakers. Met bewoners is voor de oplevering ook gepraat over het beheer. Dat zorgt ervoor dat er geen verrassingen zijn en dat zij nog meer betrokken raken.

Leerpunten van Angelique Bellemakers (Woonbedrijf):

  • Communiceer vanuit het oogpunt van wat de bewoner grijpt.
  • Gebruik de potentiële energie van buiten je organisatie, wees daar open voor.
  • Beloon betrokkenheid (door bijvoorbeeld voorkeursposities bij woningtoedeling), zorg voor oplevering dat bewoners (een deel) van het beheer willen doen.
  • Maar je hoeft niet alles 100% voor de klant te doen, durf nee te zeggen.
  • Ontwikkelen met klantsturing hoeft niet meer te kosten dan zonder klantsturing.

Strijp-S: de maakbaarheid van een innovatiebodem
Alwin Beernink is directeur van Park Strijp Beheer (een PPS van de gemeente en VolkerWessels) en is al jaren betrokken bij de ontwikkeling van Strijp-S. Het gebied waar Philips groot is geworden. Centraal staat het ondernemerschap, community-building en innovatie. Het is de plek waar ontwerp en technologie samenkomen. Hoewel Park Strijp Beheer van oudsher een klassieke PPS is voor gebiedsontwikkeling, vindt er een verschuiving plaats naar de triple- of zelfs de quadruple helix volgens Beernink. Daardoor moeten zij vaak een andere rol vervullen. Waar vroeger de taak alleen de bouw van gebouwen en de openbare ruimte omvatte, is in de afgelopen vijf jaar een extra laag toegevoegd. Denk hierbij aan ICT (smart city) en het bouwen van communities.

Philips verkocht Strijp-S voor 140 miljoen euro. In 2006-2007 werden de plannen door het PPS vastgesteld. Niet veel later sloeg de crisis toe. Desondanks werd besloten om door te gaan met de plannen. Een van de motors om het plan toch te laten draaien is het bestaand vastgoed. Tegen de economische wind in zijn alle gebouwen (meer dan 100.000 m2, waarvan 72.000 m2 in beheer van Park Strijp Beheer) verhuurd. Meer dan 700 ondernemingen hebben hun plek gevonden op Strijp-S. Deze variëren van zelfstandige ondernemers tot grote bedrijven zoals Bosch en Amazon. Hiertussen zitten innovatieve bedrijven die zich bezighouden met bijvoorbeeld foodprinting, 3d-printing en virtual reality. De focus ligt op het faciliteren van ondernemerschap met als doel hèt creatief technologisch centrum te worden en te concurreren met andere grote technologische centra zoals Helsinki, Taipei en Silicon Valley.

Volgens Beernink heeft Eindhoven een streepje voor op deze plekken, namelijk de 100.000 woningen met voor- en achtertuin. Maar wat het mist zijn plekken voor mensen die zoeken naar iets anders. Dat is in de vorm van onder andere Space-S gekomen. Op het moment zijn dat woningen in het sociale huursegment, maar daar kan verandering in komen. De wanden zijn flexibel en er wordt verwacht dat het zich in de loop der jaren organisch gaat ontwikkelen tot een mengvorm van huur, koop, wonen en werken. De veranderende maatschappij wordt weerspiegeld in de vraag op de woningmarkt. Er is een enorme behoefte aan kleine woningen (onder de 70 m2) voor eenpersoonshuishoudens. Beernink stelt dat het comfort en de beschikbare services voor het gevoel en succes zorgen. Dat is terug te zien in ondernemers-walhalla Office-S.

Het Office-S complex bestaat uit twee voormalige Philips gebouwen. Het VideoLab en het Glasgebouw zijn het toneel geweest van technologische innovaties (respectievelijk de DVD en de gloeilamp). Nu zijn er  een groot aantal ondernemingen gehuisvest. Jack Reeuwijk is programmamanager van Office-S. Hij houdt zich bezig met het  ontwikkelen van de mensen en organisaties die een ruimte huren in Office-S.  Dat doet hij door samenwerkingsverbanden te vormen en wekelijks met de ondernemingen te praten over hun wensen en eventuele groeiplannen. Ook hier is flexibiliteit het sleutelwoord. De ruimtes worden niet per vierkante meter verhuurd, maar als totale servicepakketten. Door deze stimulerende omgeving komen mensen niet zozeer voor de meterprijs, maar voor het concept. Ondersteuning bij het ondernemerschap wordt vanuit het beheer van Office-S georganiseerd. Alle ruimtes zijn al gauw verhuurd. De wachtlijst is lang en ondertussen groeien ondernemingen binnen het gebouw door. Reeuwijk ziet het als een grote puzzel om iedereen de juiste plek te geven. Het vinden van de juiste plek voor de juiste mensen is nodig om de ondernemers vast te houden. Binnen Office-S zijn meerdere varianten van werkruimtes, maar ze hebben allen iets gemeen. Office-S is ingericht om contacten te faciliteren door bijvoorbeeld vergaderplekken buiten de gehuurde ruimtes te plaatsen.

Leerpunten van Alwin Beernink (Park Strijp Beheer) en Jack Reeuwijk (Office-S):

  • Experimenteer vrij met technologische producten en laat ze toe. Voorbeeld: Het gebruik van technologie van ondernemers in Strijp-S om het gebouw te beveiligen of het concept van auto-delen.
  • Tijdelijke invullingen kunnen een plek maken. Geef ze dus een kans, ook al lijken ze op voorhand niet te passen.
  • Heb visie op technologische ontwikkelingen en speel er op in. Voorbeeld: In de toekomst zullen er veel minder auto’s zijn, dan zijn de dure ondergrondse vierkante meters voor parkeergarages dus overbodig..
  • Leg de connectie met en tussen de ondernemers. Geef vorm aan communities, zij kunnen het klimaat bepalen. Spreek ze regelmatig over hun wensen en doelen.

Tijdens de rondleiding door Strijp-S is goed te zien dat het gebied leeft. In de gebouwen heerst een sfeer van voorwaartse beweging. Het gebied heeft de blik op de toekomst gericht en grijpt gretig naar alle kansen die op haar pad komen. Dat is mogelijk gemaakt door onder andere een sterke servicehouding en klantgerichtheid van de beheerders. De rondleiding brengt de masterclass onder andere langs een skatebaan, een project dat als een tijdelijke invulling begon, maar nu misschien wel permanent wordt. De foodcourt en andere faciliteiten in de plint creëeren variatie en levendigheid. De detaillering van de openbare ruimte, tot aan de extra hoge LED-lantaarnpalen toe, de overblijfselen van het industriële verleden en  de innovaties die plaatvinden maken Strijp-S tot een plek waar toekomst en verleden samenkomen tot iets uiterst begeerlijks.