Nieuws
21 juni 2017
Middenhuur in bestemmingsplan is geen oplossing
Jan Fokkema blogt: "Middeninkomens komen in de knel op de woningmarkt. Veel partijen zien een groter aandeel middeldure huur als dé oplossing voor dit probleem."

Deze column van Jan Fokkema, directeur NEPROM, verscheen op 21-6-2017 op de Cobouw-website.

Middeninkomens komen in de knel op de woningmarkt. Ze verdienen te veel voor sociale huur en komen door aanscherping van de hypotheekeisen steeds moeilijker in aanmerking voor een koopwoning. En dat geldt zeker voor starters.

Veel partijen zien een groter aandeel middeldure huur als dé oplossing voor dit probleem. Om de bouw daarvan te stimuleren wordt met ingang van 1 juli het Besluit Ruimtelijke Ordening gewijzigd, waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook woningen voor middenhuur als een aparte categorie aan te wijzen.

Bestemmingsplan veel te grof middel
Hoe nuttig het stimuleren van de bouw van middeldure huur ook mag zijn, het bestemmingsplan is daarvoor een veel te grof middel, met bovendien vervelende bijeffecten. Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan neemt veel tijd in beslag en het geldt doorgaans voor tien jaar. Door in een bestemmingsplan woningcategorieën vast te leggen wordt het onmogelijk om voortvarend op veranderingen in de lokale woningmarkt in te spelen. Afspraken over te realiseren middenhuurwoningen kunnen beter privaatrechtelijk worden vastgelegd in gronduitgifte- of erfpachtcontracten, in anterieure overeenkomsten of in een convenant.

Risico's voor voortgang en realisatie
Regulering van middenhuur in het bestemmingsplan brengt ook te grote risico’s met zich mee voor de voortgang en realisatie, zeker op binnenstedelijke locaties waar de financiële haalbaarheid van veel plannen toch al onder druk staat. Want, wie draait op voor de financiële tekorten als er een hoger aandeel middenhuur wordt voorgeschreven dan markttechnisch mogelijk is? Dat geldt helemaal als er categorieën gestapeld worden, zoals in Amsterdam: 40% sociaal en 40% middenhuur. Dat voornemen heeft nu al negatief effect op partijen die locaties voor woningbouw willen verwerven. Tel uit je winst!

Overregulering
En tenslotte, middenhuur in het bestemmingsplan is een volgende stap naar een nieuwe, gereguleerde woningcategorie in het Nederlandse woonstelsel naast sociale huur. De verleiding is groot – zie Amsterdam en Utrecht - om ook eisen te gaan stellen aan woninggrootte, woningkwaliteit, hoogte van de huur, de jaarlijkse huurverhogingen en de exploitatieduur. Dergelijke regulering lijkt misschien in het huidige tijdsgewricht aantrekkelijk, maar leidt op den duur tot een verdere verstoring van de woningmarkt. Verhoog liever de bouwproductie, in plaats van de woningarmoede te verdelen.

Jan Fokkema, directeur NEPROM