Dit artikel door Jan Fokkema, directeur NEPROM, werd gepubliceerd in de Cobouw-bijlage over Herontwikkeling en Woonconcepten van 7 juni 2013.
Op 23 mei vond voor de tweede keer de Dag van de projectontwikkeling plaats, georganiseerd door NEPROM en partners. Een zeer succesvol evenement waar tal van vernieuwingen in het ruimtelijk domein aan bod kwamen. Aan het eind van de dag werd de NEPROM-prijs uitgereikt aan de Oriënt. Een project op een slooplocatie van oude corporatiewoningen in de Haagse krachtwijk Transvaal, dat ondanks de crisis toch tot stand kwam.
Een krachtig praktijkvoorbeeld van hoe het kan in de nieuwe realiteit. Koop- en vrije sector huurwoningen, winkels in de plint en gebouwde parkeervoorzieningen. Het project is door ontwikkelaar en bouwer Era Contour in nauw overleg met de beide beleggers, de corporatie en de kopers (voor een belangrijk deel Hindoestanen) gerealiseerd.
De Oriënt is kenmerkend voor de “nieuwe realiteit”: een binnenstedelijke transformatielocatie, ontwikkeld voor een duidelijke vraag in de markt, met vroegtijdige betrokkenheid van de eigenaren/gebruikers vroeg, gerealiseerd met weinig of geen publieke middelen, een zeer bescheiden rendement en een ontwikkelaar die alle partijen en initiatieven op een overtuigende wijze aan elkaar verbindt. Is dat nou heel anders dan we gewend zijn? Ja en nee.
Er is een algemeen gevoelen dat we in een transitiefase zitten. Volgens sommigen wordt alles anders, gaan we naar organisch ontwikkelen, dat bottom-up tot stand komt via particulier opdrachtgeverschap. In die visie houdt de oude garde nog krampachtig vast aan de verworven posities, maar zal die uiteindelijk het veld ruimen.
De waarheid ligt in het midden. Partijen hebben in het verleden te aanbodgericht gedacht en gewerkt. Overheden zijn te ver doorgeschoten in gedetailleerde bemoeizucht en marktpartijen hebben te vaak gedacht, we verkopen het toch wel. Maar dat wil niet zeggen, dat uitsluitend het tegenovergestelde deugt.
Partijen erkennen de fouten uit het verleden en hebben de verandering ingezet. Bij de ene partij gaat dat sneller dan de andere, maar uiteindelijk wordt iedereen door de markt een handje geholpen. Veelzeggend is het volgende citaat uit een recente publicatie van het Amsterdamse Projectmanagementbureau: “Voorheen was het gebruikelijk (vooral in Amsterdam) dat de overheid bepaalde wat er precies bij nieuwbouwprojecten en in de stedelijke vernieuwing moest gebeuren: wat voor programma, voor welke inkomens en doelgroepen. Zelfs plattegronden en bouwkosten werden direct of indirect voorgeschreven.”
Het gevaar is dat de reactie op “de nieuwe realiteit” doorschiet. Gemeenten die het particulier opdrachtgeverschap als panacee voor alle problemen zien, ontwikkelaars die hun oren geheel laten hangen naar potentiële kopers en adviseurs die denken dat organische ontwikkelingen zonder investeerders tot stand komen.
Het betekent wél dat gemeenten terug moeten naar hun kerntaak, het faciliteren van investeringen in de gebouwde omgeving en het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelaars moeten wél veel meer dan voorheen met hun vakmanschap, marktkennis en hun capaciteit om risico’s te beheersen en om partijen aan elkaar te verbinden hun bestaansrecht bewijzen. Kortom, de gekkigheid eruit en terug naar de basics.
De woningmarkt is, ook bij herstel van consumentenvertrouwen en economie, voor langere tijd van karakter veranderd; minder koop en meer vrije sector huur dan in het verleden. De vanzelfsprekendheid van prijsstijgingen op de koopmarkt komt niet snel weer terug. Veel woningeigenaren zitten nog langere tijd met een restschuld. Ook de behoefte aan flexibiliteit en de hernieuwde aantrekkingskracht van de stad zijn redenen om eerder voor een huur- dan voor een koopwoning te kiezen. Particuliere en institutionele beleggers moeten– samen met ontwikkelaars - in die vraag naar huurwoningen voorzien. De rol van de corporaties wordt in de komende tijd verder beperkt. Een deel van het huidige, hoogwaardige corporatiebezit zal wellicht afgestoten worden en omgezet worden naar geliberaliseerde huur.
Huurwoningen kunnen minder aan grondwaarde opbrengen dan koopwoningen, maar ook koopwoningen leveren blijvend minder op door de lagere verkoopprijs. Ook in de structureel lagere grondopbrengsten ligt de noodzaak voor gemeenten en marktpartijen om blijvend flink te ontslakken.
Om binnenstedelijke woningbouw financieel haalbaar te maken moeten gemeenten een fors deel van de gebruikelijke eisen laten vallen. Denk aan woning¬programmering, stedenbouw, architectuur en parkeren. Een gemeente die wil dat partijen in de gebouwde omgeving investeren moet investeerders faciliteren, ook in de vergunningverlening en in het aangaan van anterieure overeenkomsten bij private planontwikkeling en realisatie, want ook daar rekenen gemeenten zich vaak nog te rijk.
Grotere betrokkenheid van gebruikers en toekomstige eigenaren leidt niet onmiddellijk tot totaal andere woningconcepten. Ook bij de Oriënt zijn de plattegronden niet heel anders. De keukens zijn gesloten in afwijking van veel woningbouwprojecten, maar eigenlijk geven heel veel huishoudens – en niet alleen Hindoestaanse - daar de voorkeur aan. Opvallend anders is wel de invulling van de buitenruimte. Daar komt duidelijker de wensen van de betreffende doelgroep naar voren, die weinig behoefte heeft aan een balkon in de zon. In de nieuwe realiteit wordt dus niet elke woning op maat ontwikkeld; eerder zal het gaan om geheel uitontwikkelde, zeer efficiënte woningconcepten van bouwondernemingen, waarin naar behoefte gevarieerd kan worden.
