Maandagmiddag 26 oktober - door Margriet Schepman (NEPROM)
‘Aanknopingspunten voor de realisatie van VINEX-locaties’. Op de tafel voor ons liggen verschillende oude rapporten en visiedocumenten: 'Nieuw Nederland 2050' van de stichting Nederland Nu uit 1987, 'Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra - Op weg naar 2015' uit 1990, 'Stedelijke laagbouw: Wervende woonmilieus voor Vinex-locaties' uit 1994. Jan Fokkema (NEPROM) heeft ze meegenomen ter inspiratie.
Om de tafel zitten verder Florentien Vandehoek (Van Wijnen), Jessie Wagenaar (BPD), Josje Hoekveld (AM), Laura Zuidgeest (ERA Contour), Maarten Janssen (Amvest), Ruben Donselaar (Synchroon) en ikzelf. We bladeren de boeken door en lezen hapsnap wat stukjes. Er klinkt gegrinnik om alle ideeën die niet zijn uitgekomen.
Geen toekomstvoorspelling
Iedereen is enthousiast om aan de slag te gaan met visievorming, na een periode van diepe crisis op de woningmarkt. Een beetje scepsis heerst er ook. Nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar steeds sneller op, dus de toekomst wordt alleen maar onvoorspelbaarder. Hoe gaan wij dan in een paar sessies tot een goed product komen? We willen niet iets maken dat binnen twee jaar als volstrekt achterhaald terzijde geschoven wordt. De toekomst gaan we dus niet proberen te voorspellen. Wel kunnen we ontwikkelingsrichtingen en tendensen signaleren en doorredeneren wat wij – vanuit onze kennis en expertise – daarin kunnen bijdragen om de klant zo goed mogelijk te bedienen.
Ontwikkelen in krimpgebieden
Josje heeft op uitnodiging van het Kadaster presentaties gegeven aan gemeenten in krimpgebieden. Het viel haar op dat gemeenten er grote moeite mee hebben dat ontwikkelaars zich terugtrekken uit gebieden die niet tot het economische kerngebied behoren. Die gemeenten hebben het beeld dat iedereen bij hen kwam om geld te verdienen toen het goed ging. Ze voelen zich nu in de steek gelaten. Volgens deze gemeenten moet iedereen een aandeel hebben in het oplossen van de problemen van de krimpgebieden.
Hier moeten we ook iets mee in onze visie. De eerste (oude?) reflex is dat ontwikkelaars zich niet schuldig moeten voelen dat zij zich terugtrekken. Als er een business case is, is er een rol voor de markt. Anders niet. Dan zijn corporaties en gemeenten aan zet. Complicerend is dat de Novelle van Blok feitelijk alleen is toegesneden op het westen van Nederland, waardoor corporaties in krimpgebieden vleugellam zijn. Door de meter-bril bekeken is er geen ontwikkelopgave voor deze gebieden, maar dat gaat volkomen voorbij aan de vraag hoe mensen willen wonen.
Pakhuis van waardevolle grondstoffen
De problemen in de krimpregio’s hangen samen met onze manier van kijken naar ruimtelijke ordening. “We breken nooit iets af in dit land.” Maarten denkt dat dat gaat veranderen en dat stemt hem enthousiast. “Als we ons kunnen bevrijden van de druk dat we bouwen voor de eeuwigheid, geeft dat een enorme vrijheid.” Hij haalt Coert Zachariasse (Delta Development) aan die een gebouw ziet als pakhuis van waardevolle grondstoffen.
Jessie wijst op het recente rapport van de RLi over de woningmarkt. De RLi zet sterk in op een eigendomsneutraal woonbeleid. Het idee is dat mensen door de woningmarkt bewegen al naar gelang hun vraag. Jessie twijfelt aan dit concept. “Veel mensen willen toch vermogen opbouwen met een eigen woning.” Dat staat ook op gespannen voet met bouwen voor de tijdelijkheid. “Waar investeer je dan in?” vraagt ze zich af. Florentien lijkt het wel wat. “Je zou je woning kunnen meenemen als je verhuist. Dat is fijn.” Alleen maar afbreken en de materialen verkopen vindt zij niet zo interessant.
Schelden op nieuwe toetreders
Toekomstige generaties zouden wel eens een ander waardebegrip kunnen hebben. Je ziet nu al nieuwe concepten zoals de deeleconomie en het betalen voor gebruik in plaats van bezit. Je koopt geen draden en lampen, nee, je koopt verlichting. In het verlengde daarvan is het is voorstelbaar dat we straks geen huis meer kopen, maar woongenot. Een uitdagende gedachte. Kunnen we arrangementen bedenken waarin we woongenot combineren met andere waarden, zoals vermogensopbouw?
Uber komt ter sprake. Uber maakt gebruik van de bestaande taximarkt waarvoor veel toetredingsgeld is betaald. Tot groot ongenoegen van de oude taxiwereld. “Straks lopen wij misschien wel als taxichauffeurs te schelden op een nieuwe startup.” Stel je voor dat die voor € 50.000 aan ‘materialen in de vorm van een appartement’ aanschaft en die slim met een hoge marge verhuurt, terwijl beleggers voorheen wel € 200.000 hebben betaald voor een traditionele woning om te verhuren tegen noodzakelijkerwijs lagere marges. “Nieuwkomers hebben altijd gelijk,” stelt Maarten, “dus daar moeten wij op inspelen.”
Ontwikkelen tegen de crisis in
Jan vraagt de deelnemers om voorbeelden te geven uit hun eigen praktijk van projecten die in concept of aanpak bruikbaar zijn voor de toekomst. Maarten begint. “DUIN is een interessante casus, omdat wij daar precies het omgekeerde hebben gedaan van wat gebruikelijk was in de crisis. Niet organisch ontwikkelen, maar in één keer een groot gebied aanpakken. Niet vooraf aan de koper vragen wat hij wil, maar zelf een masterplan maken. Wij zijn ervan overtuigd dat dat soms beter werkt. Als we het de consument hadden gevraagd was er ook nooit een iPhone geweest.” Volgens sommigen is de laatste stuiptrekking van de VINEX om ergens in een glimmend gebouw in Amsterdam Zuidoost te bedenken hoe de mensen willen wonen. Amvest vertrouwt op haar eigen expertise bij het nadenken over de leefstijlen die in DUIN zouden willen wonen en bij het ontwikkelen van beelden van hoe dat wonen eruit zou kunnen zien. Dat is daarna getoetst met belangstellenden en pas in een laat stadium is een architect ingeschakeld om de look & feel te finetunen.
Pretparkachtige beleving
Op het pad naar verkoop is wederom aan de volgers om feedback gevraagd, bijvoorbeeld op moodboards, woonstijlen en specifieke woningontwerpen. Maar dat is maar een klein onderdeel van het totaal volgens Maarten. “De aanpakt werkt, omdat hij is ingebed in een concept. De schaal maakt het geloofwaardig. Je moet het overall-concept tot in alle details consequent vertalen. Vergelijk het met de Efteling. Als daar gewoon een elektriciteitshuisje staat, is de magie eraf.” Amvest tekent zelf de openbare ruimte en doet het beheer. Ook is er een budget voor placemaking dat onder andere wordt ingezet om het strand te ‘adopteren’ met een strandtent, beachvolleybalvelden et cetera. “Het voordeel is dat je de beleving dan kunt neerzetten op een allesomvattende vakantieparkachtige manier,” vindt Maarten. Hij relativeert ook. “Dit kun je niet overal doen.”
Onderzoek en overtuiging
Jessie ziet parallellen met Willemsbuiten in Tilburg. De locatie ligt tussen de A58 en het Willem II stadion. Het was een moerasgebied zonder enige woonkwaliteit. Net zo min als Amvest hebben BPD en Synchroon potentiële bewoners vooraf geconsulteerd. Wel verdiepten zij zich in de locatie, in de markt en in de omgeving. In Tilburg is een aanzienlijke goedkope woningvoorraad. Er zijn veel huishoudens met lage inkomens. Tegelijk bleken er veel mensen te verhuizen naar buiten, mensen in de gezinsvormende fase, voor wie de arbeidershuisjes in de binnenstad te klein werden. ‘Wat nu als we erin slagen voor die groep een woonmilieu te maken?’ was de vraag die BPD en Synchroon zichzelf stelden.
Ze ontwikkelden zes buurtjes, hofjes met ieder hun eigen kwaliteit. De lanen ertussen bepalen de beeldkwaliteit van het plan. Evenals in DUIN wordt alles tot in detail doorgevoerd. Via de website, nieuwsbrieven en Facebook vindt stevige interactie plaats met de consument.
De vrij-op-naam prijzen starten bij €235.000. Voor Tilburgse begrippen is dat aan de bovenkant van de markt. De verkoop verloopt voorspoedig. “De woningen hebben een jaren dertig stijltje, niet heel bijzonder,” volgens Jessie. “Maar het woonmilieu vult precies het gat in de Tilburgse woningmarkt. Groenstedelijk, een aanvulling op alle stedelijke milieus in Tilburg en dorpse milieus in de omgeving, dat blijkt precies waar mensen naar op zoek zijn”
Comfortabel wonen
Ruben herkent het idee van landschappelijk wonen dat Amvest in DUIN realiseert. In Kerckebosch betrekt Synchroon ook het landschap in de woonomgeving. De woningen worden één met het landschap. Ze staan op kleinere kavels, maar wel met meer ruimte eromheen. Het groenbeheer loopt via een VvE. Consumenten hebben belangstelling om dit concept te combineren met duurzaamheid, maar de portemonnee is wel beperkt, signaleert Ruben.
Synchroon draait soms het proces om: ze bedenken een concept en zoeken daar locaties bij. Een voorbeeld hiervan is het XS Deluxe concept. Dit past in het wonen in hoge dichtheid in de stad. Het concept van kleine microappartementen met collectieve voorzieningen is nog in ontwikkeling. Synchroon wil met dit concept een plek creëren waardoor de mensen die de stad maken ook in de stad kunnen wonen. Comfortabel wonen op 30 m², dat is het uitgangspunt. Synchroon verwacht dat hier markt voor is. “Op plekken waar we dit idee hebben gelanceerd, hebben we al snel heel veel volgers. De doelgroep wil het liefst 100 m², maar dat is niet betaalbaar. Ze kiezen dan liever om kleiner te wonen in de stad dan groot erbuiten,” is Rubens ervaring. Josje reageert verbaasd: “Mijn ervaring is juist dat mensen lang niet allemaal een realistisch beeld hebben van wat ze kunnen krijgen voor een bepaald budget. Dat soort leads moet je toch een beetje afschrijven. Of opvoeden.”
Apple en IKEA
Laura pakt de draad weer op met het Veemarktterrein in Utrecht. ERA Contour heeft daar in 2012 de ontwikkeling van het eerste veld gewonnen met De Smaaktuin. Ze omschrijft de ontwikkeling als een combinatie van Apple (sterk merk maken) en IKEA (zelf samen te stellen door de consument). ERA Contour heeft zelf de doelgroep voor het gebied bedacht: dertigers met twee banen en twee kinderen die dicht bij de voorzieningen van de stad willen wonen, het pionierende gezin met één been in de stad en het andere in een druk werkend en sociaal leven. ERA Contour heeft een doelgroep voor ogen die wel zijn eigen droomhuis wil bouwen, maar zonder gedoe. Wel de lusten niet de lasten.
ERA Contour laadt hiermee de buurt als merk. Er is ook vooraf getoetst of dit past bij de doelgroep. Het concept De Smaaktuin is vervolgens in alles doorgevoerd. Alles moet kloppen, van het logo tot en met het huisnummerplaatje. Daarbinnen kunnen de toekomstige bewoners met een woonplanner hun eigen huis geheel naar eigen smaak samenstellen, als een PAX-kast van IKEA.
Een paar maanden geleden heeft ERA Contour het tweede veld gewonnen. “We richten ons hier nog steeds op drukke dynamische gezinnen, maar minder op de pioniers. Hoe kunnen we dit drukke gezin helpen hun leven leuker en makkelijker maken?” Dat is waar het volgens Laura om draait. De inzet van de deeleconomie is er één van de oplossingen in ‘De Deeltuin’. “De mogelijkheden bieden we. Bewoners krijgen een privé tuin en een gezamenlijke tuin. Ze kunnen zo bijvoorbeeld makkelijker afspreken dat ze om de beurt op woensdagmiddag oppassen.”
Standaard plattegrond
De vraag komt op hoe consumenten omgaan met de vrijheid om hun eigen plattegrond te bepalen. De ervaring leert toch dat 80% precies dezelfde indeling kiest die bij de ontwikkelaar al klaar ligt. Logisch, want als je een standaard 5,40 woning hebt waar je met een gezin in moet wonen, wil je de meest efficiënte indeling. En die is in de loop van de jaren wel uitgekristalliseerd. Om tot vernieuwende plattegronden te komen, is een bredere beukmaat nodig zonder dwingende positionering van bijvoorbeeld de trap.
‘Nare ontwikkelaar’
Aan de hand van het project Nassaupark De Pionier in Hoofddorp brengt Florentien het gesprek op zelfbouw en betaalbaarheid. De gemeente Hoofddorp vindt dat iedereen zijn eigen huis moet kunnen bouwen, ook starters. En dus besloot de gemeente een hoekje van 23 woningen te reserveren om de laagste inkomens te faciliteren. “Het lukte niet. De gemeente kwam erachter dat je een heel apparaat nodig hebt om die mensen te begeleiden. Uiteindelijk besloten ze om zo’n ‘nare ontwikkelaar’ toe te laten.” De gemeente is nu heel blij met die keuze en met het product dat Van Wijnen aanbiedt. De ontwikkelaar realiseert woningen met een prijs van maximaal € 214.000 v.o.n. met ruime keuzemogelijkheden in kapvorm, gevel en indeling. “Jonge mensen zijn heel verbaasd dat je een betaalbaar huis kunt kopen met zoveel keuzevrijheid,” heeft Florentien gemerkt. “De kleinste maat die we aanbieden is 5,10 bij 8,00 meter. Daar is veel interesse voor.”
Betaalbare basiswoning
Er zijn wel veel voorwaarden nodig om het haalbaar te maken. En de starterslening helpt. Ruben ziet dat op veel plekken in Nederland 5,40 x 10-woningen met twee lagen worden aangeboden voor € 200.000. Je hebt dan lange rijen nodig, want de kopgevels worden niet betaald. “Dat is het voordeel van de crisis geweest,” vindt Maarten. “Alle inefficiëntie is eindelijk uit het bouwproces verdwenen.” Als de grondprijs niet te hoog is, kunnen de basiswoningen zelfs voor € 180.000 op de markt gebracht worden.
Maarten verwacht dat de basiswoning zich de komende jaren gaat bewijzen. “De tochtige woningen uit de jaren ’70 en ’80 met al die kuubs zijn niet meer te stoken,” is zijn stellige overtuiging. “Het wordt dan interessant om de oude woning te verduurzamen of zelfs helemaal te slopen en voor niet al te veel geld een nieuwe energiezuinige basiswoning te bouwen.” De werkgroepleden zien een grote doelgroep voor de betaalbare basiswoning. Voor veel huishoudens is dit de enige optie om het gat tussen sociale huur en vrije sector huur te overbruggen.
Toekomstbestendige wijken
Dilemma is wel dat we dan goedkope woningen bouwen die er eigenlijk al zijn. Alleen worden die nu bewoond door ouderen. Het ziet er niet naar uit dat die groep de komende vijf jaar op grote schaal gaan verhuizen naar appartementen. “Over een jaar of vijfentwintig heeft dit probleem zich vanzelf opgelost,” verwacht Jessie. “Dan komt er een grote hoeveelheid vrij ruime woningen op kwalitatief goede plekken vrij.” Of die woningen de goede kwaliteit hebben, daarover verschillen de meningen. Eén- en tweepersoons huishoudens willen waarschijnlijk niet in een gezinswoning wonen. Maar ook over vijfentwintig jaar zullen er nog steeds jonge huishoudens met kinderen zijn. Misschien neemt het aantal huishoudens dat in twee huizen woont wel toe. Of gaan mensen vanwege de betaalbaarheid vaker samen wonen. In ieder geval zullen alleenstaanden niet graag wonen in wijken die helemaal zijn ingericht op gezinnen, zo is de verwachting.
Nog lang niet uitgepraat
De tijd is omgevlogen. Een behoorlijk aantal onderwerpen is goed uitgediept, en veel interessante observaties zijn 'aan de oppervlakte' gedeeld. Hoe gaat bijvoorbeeld een initiatief als Snappcar zich ontwikkelen? Op dit moment wordt het goed gebruikt maar alleen in een echt hoogstedelijke omgeving. In een technologisch georiënteerde omgeving zoals Eindhoven komt het nog niet goed van de grond. Gaat dat veranderen? Zo kunnen we nog uren doorpraten. Genoeg gespreksstof dus voor de volgende keer.
Wilt u via e-mail op de hoogte blijven van het belangrijkste NEPROM-nieuws? Meld u dan aan voor de tweewekelijkse NEPROM Update.
