Gebiedsontwikkeling-opgaves worden in Nederland steeds complexer door onder andere de stapeling van ambities, de noodzaak tot afstemming tussen publieke en private belangen en het steeds eerder betrekken van belangrijke eindgebruikers. Er is dan ook behoefte aan heldere instrumenten en processen die ruimte bieden aan een steeds uitgebreider palet aan hoge ambities. Daarom is de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling geheel geactualiseerd.
De belangrijkste vraag bij gebiedsontwikkeling – zoals behandeld de in twee DVDP-sessies - is hoe overheid, markt en belangrijke betrokkenen elkaar vinden en samen optrekken om tot het beste eindresultaat te komen. Het kiezen van een partner in plaats van een plan is een methode die uitgebreid aan bod komt in de Reiswijzer. Maar hoe vind je jouw ideale partner?
In Utrecht experimenteerde de gemeente voor de locatie Smakkelaarsveld met een sollicitatietraject voor de voorselectie. In Nijmegen ging de gemeente over tot een partnerselectie om te komen tot samenwerkingspartner die deel gaat nemen in het Ontwikkelteam voor het NYMA-terrein. Deze twee casussen werden op de DVDP besproken in twee deelsessies.
Reiswijzer Gebiedsontwikkeling
Sven Schroots en Helen Amerika (AKRO Consult) gaven op de DVDP een sneak preview van de nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De aanleiding voor deze nieuwe Reiswijzer is de groeiende complexiteit bij gebiedsontwikkelingen, en hoe dit fenomeen zich verhoudt tot de tendercultuur. We zien steeds vaker dat tenders mislukken of dat marktpartijen door de beperkte capaciteit en de slechte verhouding tussen het gevraagde uitwerkingsniveau en de win-kans (resultaat: hoge tenderkosten) ervoor kiezen niet mee te doen in tenders.
De nieuwe Reiswijzer wil de gebiedsontwikkelingsprofessional een handvat bieden, waarmee publieke- en private partijen effectiever kunnen samenwerken bij gebiedsontwikkelingen. Hiertoe is de Reiswijzer uit 2011 niet alleen geactualiseerd, maar ook verbeterd en vernieuwd. De belangrijkste vernieuwingen zijn het centraal zetten van effectief samenwerken, een begeleiding bij de strategische keuzes in een voorfase en het vernieuwen van het instrumentarium met aandacht voor de dialoogprocedure en de introductie van partnerselectie.
Met de partnerselectie, die in beide DVDP-sessies centraal stond, ligt de focus op het zoeken naar een geschikte partner in plaats van een plan. Door het selecteren van een partner kan vroegtijdig de (innovatie)kracht van marktpartijen worden benut en kunnen publieke en private investeringen optimaal op elkaar worden afgestemd. Deze aanpak is daarmee geschikt voor de projecten die zowel zeer complex als risicovol zijn, of in andere woorden ‘de buitencategorie’.
Casus Smakkelaarsveld
In de presentatie van Heleen Wijtmans, Rianne Nederhof (Gemeente Utrecht) en Arda Basak (Lingotto, foto) werd besproken wat precies het belang is van de 'waarom-vraag', en hoe een effectieve samenwerking tot stand kan komen en vervolgens in stand blijft. Daarnaast werd ook besproken hoe de sollicitatieprocedure in de case Smakkelaarsveld in zijn werk ging.
Een belangrijk uitgangspunt bij Smakkelaarsveld was het achterhalen van de waarom-vraag. Niet alleen bij de eigen raad, maar ook bij jezelf, andere ambtenaren, de stad en de (winnende) marktpartij(en). Door antwoord te blijven geven op die vraag kunnen gezamenlijke belangen en collectieve normen en waarden worden achterhaald, om zodanig verenigd uitzonderlijke prestaties te kunnen bereiken. Arda Basak liet dit ook zien aan de hand van het winnende plan, waarin deze doelstellingen en belangen worden vertaald in een plan dat optimaal invulling geeft aan de verschillende belangen. Ook bij de verschillende nieuwe uitdagingen die je na gunning tegenkomt, kan er altijd worden teruggevallen op de gezamenlijke belangen, normen en waarden. Daarnaast reflecteerde Basak op de sollicitatieprocedure, waarin geïnteresseerde marktpartijen een vacature van de gemeente Utrecht, inclusief functieprofiel, ontvingen en hierop moesten solliciteren.
Naast een aantal praktische vragen was de voornaamste vraag uit de zaal: hoe organiseer je dit vertrouwen en hoe is het gelukt de raad te laten vertrouwen in deze aanpak. Redenen voor de raad om zorgvuldig te kijken naar de opdracht, waren onder andere de complexiteit van het gebied en een eerder misgelopen plan voor een nieuwe bibliotheek op en de deze locatie. Het moest anders, en dit was ook de ervaring van Heleen Wijtmans en Rianne Nederhof naar aanleiding van eerdere projecten in het stationsgebied. Ondanks dat het moeilijk was om iedereen in lijn te krijgen met de aanpak (“waarom in plaats van wat”) was dit essentieel voor het slagen van Smakkelaarsveld. Gedurende en na afloop van de tender is betrokkenheid en communicatie essentieel. Het stadstenderteam (bestaande uit betrokkenen vanuit de stad), Lingotto en de gemeente zitten veelvuldig om tafel om nieuwe uitdagingen gezamenlijk beet te pakken. Deze aanpak begon al bij de sollicitatieprocedure in de tender, waar marktpartijen met een plan of visie per definitie afvielen omdat zij meteen dachten in oplossingen, terwijl dat nadrukkelijk nog niet van ze werd gevraagd.
Casus NYMA-terrein
In de tweede sessie over de Reiswijzer en partnerselectie lichtte Maarten de Wolff (kwartiermaker NYMA-terrein) toe hoe hij tot partnerselectie was gekomen voor de ontwikkeling van het NYMA-terrein. Voor De Wolff is de keuze voor partnerselectie een logische. Door te selecteren op basis van een partner kon de gemeente vroegtijdig de samenwerking ingaan met de ondernemers coöperatie en de gekozen (gebieds)ontwikkelaars om gezamenlijk te werken aan een ontwikkelstrategie en uiteindelijk ook een ontwikkelplan. Vooral de combinatie tussen erfgoed (vaak in slechte staat), een organische ontwikkeling en de ambitie om hier een culturele hotspot te genereren gaf aanleiding tot het creëren van een Ontwikkelteam NYMA met daarin belanghebbenden, in plaats van het uitvragen van een plan.
Uit de zaal kwamen meerdere vragen over hoe Maarten de Wolff het persoonlijke aspect van een partnerselectie heeft gemanaged. Hij beaamde dat een persoonlijke afwijzing lastig was, maar onvermijdelijk bij het inslaan van deze weg. Dit betekent wel dat je veel aandacht moet schenken aan het ‘natraject’ van de partnerselectie en actief bij marktpartijen langs moet om toe te lichten waarom zij als partij, maar ook als persoon, niet zijn gekozen. Andere vragen betroffen de risico’s van het vroegtijdig betrekken van ontwikkelaars. Deze risico’s werden beaamd, en moeten worden voorkomen door een onafhankelijke scheidsrechter mee te nemen. Een scheidsrechter die meekijkt bij een ontwikkelteam, om ervoor te zorgen dat alles juridisch correct blijft verlopen, en dat er een integrale gebiedsontwikkeling wordt gecreëerd. Daarnaast is een goede fasering in het proces en een duidelijke exit-regeling essentieel. Daarbij hoort natuurlijk transparantie bij het bespreken van financiële, organisatorische, en resultaat gerichte belangen. Met andere woorden: de spelregels moeten vooraf helder zijn, om gezamenlijk tot een effectieve samenwerking te komen en een gewenst eindresultaat.
De gedrukte versie van de vernieuwde Reiswijzer Gebiedsontwikkeling is vanaf augustus beschikbaar.
