Skip Navigation LinksNieuws

Nieuws
3 mei 2022
Hoe nu verder na ‘Didam’?
Nicolette Zandvliet en Lara Ann van Burgsteden geven in dit een artikel een gevolg aan het spraakmakende ‘Didam-arrest’.

Maak ruimte voor uitzonderingssituaties en voorkom transactiekosten
Tekst: Nicolette Zandvliet met Lara Ann van Burgsteden

Het arrest
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak (ECLI:NL:HR:2021:1778) gedaan; het 'Didam-arrest'. Daarin is bepaald dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moet bieden aan (mogelijke) gegadigden om mee te dingen. Dit vloeit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur; specifiek het gelijkheidsbeginsel en transparantiebeginsel.

Het standpunt dat de uitspraak ook op andere vastgoedtransacties (verhuur etc.) door de overheid ziet, is breed gedragen. Het gelijkheidsbeginsel geldt ook voor de raad bij de uitoefening bij de bevoegdheid al dan niet goedkeuring te geven aan een koopovereenkomst. Lees hier de uitspraak in eerste aanleg - mogelijk krijgt de zaak een vervolg in hoger beroep.

De selectieprocedure
De Hoge Raad schetst in algemene en beperkte woorden hoe de te starten selectieprocedure eruit dient te zien. De te hanteren criteria dienen objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Meest belangrijk hierbij is de overweging van de Hoge Raad, dat het overheidslichaam hierbij beleidsvrijheid toekomt. Er is dus ruimte voor gemeenten om daar invulling aan te geven; binnen bovengenoemde en geldende wettelijke kaders.

De Hoge Raad geeft ook aan dat de procedure, het tijdspad en de criteria bekendgemaakt moeten worden. Zij zegt niet hoe. Gegadigden moeten er wel kennis van kunnen nemen. In de praktijk levert dat nog wel eens een flinke speurtocht op; soms op behoorlijk gevulde gemeentelijke websites of op diverse platforms waar overheidsopdrachten regelmatig op gepubliceerd worden. Voor marktpartijen is het belangrijk, dat de aankondiging makkelijk vindbaar is.

Een-op-een
Een selectieprocedure is niet vereist, indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts een serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Het voornemen tot de verkoop dient dan wel gepubliceerd en gemotiveerd te worden.

Naar verwachting vergt het behoorlijk wat tijd voordat de vragen over deze uitzondering en andere aspecten van het arrest beantwoord zijn; door rechters, (wellicht) de wetgever, wetenschap en praktijk. Kennisoverdracht en kennisdeling door relevante partijen zijn dus belangrijk.  

Het vervolg
Voor zover ons bekend, zijn er op het moment van afronding van dit artikel twee andere relevante civielrechtelijke uitspraken gedaan over dit onderwerp. Het gerecht van eerste aanleg in Sint Maarten heeft op 28 januari 2022 in kort geding besloten dat een erfpachtrecht niet gevestigd mocht worden, ondanks een besluit tot uitgifte. De rechter had hier redenen om aan te nemen dat de afspraak geen klare koffie was.

De rechtbank Midden-Nederland heeft op 18 maart 2022 in kort geding besloten dat de gemeente geen uitvoering mag geven aan een onderhands tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak omdat het gelijkheidsbeginsel ook voor het Didam-arrest al gold. De gemeente krijgt wel gelegenheid alsnog de juiste procedure te volgen. Deze uitspraak heeft mogelijk gevolgen voor contracten die voor 26 november tot stand gekomen zijn. 

Op 20 april 2022 oordeelde de afdeling rechtspraak van de Raad van State in verband met het Didam-arrest over de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan vanwege de (vermeende on)geldigheid van een onderliggende koopovereenkomst.

Hoe werkt het eigenlijk bij gemeenten?
In de masterscriptie Real Estate Studies naar zuivere gronduitgifte van Lara Ann van Burgsteden -tegenwoordig werkzaam bij Colliers- staat onder andere de volgende onderzoeksvraag centraal: Hoe komen gemeentelijke zuivere gronduitgiftes tot stand en hoe zijn verschillen in beleid tussen gemeentes te verklaren?

Wat waren jouw belangrijkste bevindingen en wat zijn volgens jou bepalende invloedsfactoren?

"Uit het onderzoek dat ik heb gedaan bleek destijds dat een gronduitgifte tot stand komt door een initiatief van ofwel de gemeentelijke overheid (door bijvoorbeeld grond in de markt te zetten), ofwel een marktpartij/natuurlijk persoon(die een gemeente benadert om grond te verkrijgen). Destijds (vlak voor de uitspraak in de zak Didam) vond de kopersselectie op verschillende wijzen plaats, zoals: Tender, meervoudige selectie, loting, volgorde van inschrijving en 1-op-1 onderhandse uitgifte. Zowel de initiatieffase als de fase van de koperselectie kan op formele en informele wijzen worden beïnvloed.

Uiteindelijk vond ik dat de verschillen in de gemeentelijke handelswijze te verklaren zijn aan de hand van drie grote invloedsfactoren: Grootte van de gemeente, marktsituatie en regio- en cultuurspecifieke factoren. Kortgezegd: Grotere gemeentes kiezen vaker voor tendervormen, dan kleine gemeentes. Kleinere gemeentes hanteren vaker een incident-gestuurd beleid.

Met betrekking tot de marktsituatie geldt dat bij een grote vraag, gemeentes eerder neigen naar een tendervorm of loting. Bij een kleine vraag wordt vaker gekozen voor volgorde van inschrijving.

De laatste factor, de regio- en cultuurspecifieke factoren, is terug te vinden in het feit dat het grondbeleid van gemeentelijke overheden veelal bestaat uit een historisch gegroeid beleid en ingesteld is op regio-specifieke kenmerken. Een voorbeeld van een regio-specifiek kenmerk zijn bijvoorbeeld de grondposities van ontwikkelaars."

Wat zijn de belangrijkste zorg- of aandachtspunten die jij bij gemeenten tegen bent gekomen in relatie tot de gevolgen van het Didam-arrest? 

"Mijn onderzoek speelde zich af ten tijde van de uiteindelijke uitspraak in het Didam-arrest. Een aandachtspunt voor veel van de gemeentemedewerkers was op dat moment dan ook het gemeentelijk beleid in lijn krijgen met de net gedane uitspraak. In sommige gevallen was dit al het geval, bij andere gemeentes waren ze hier druk mee bezig. Iets dat mij goed is bijgebleven is de vraag met betrekking tot een partij met relevante grondposities: Valt een situatie met een partij met veel relevante grondposities onder de uitzonderingsmogelijkheid van rechtsoverweging 3.1.6? Een belangrijke factor bij gronduitgifte waren namelijk de regio-specifieke kenmerken zoals grondposities. Voor projectontwikkelaars was dit wellicht destijds ook een aandachtspunt: Is het hebben van relevante grondposities voldoende om geen openbare selectieprocedure te hoeven volgen?"

Welke aanbevelingen heb je voor de praktijk?

"In mijn scriptie beschrijf ik dat het aanbeveling verdient om lopende onderhandelingen en het gevoerde beleid te analyseren en deze eventueel in lijn te brengen met het Didam-arrest. Ik denk dat dit in veel gevallen inmiddels gedaan is. Daarnaast analyseer ik in mijn scriptie ook de economische gevolgen van een tender of selectieprocedure. Kortgezegd komt het erop neer dat veel deelnemers aan een selectieprocedure zorgen voor een hoge mate van competitie. Dit resulteert in een zo hoog mogelijk grondbod en daarom een hogere maatschappelijke waarde. Deelname aan een selectieprocedure brengt echter ook transactiekosten met zich mee. Om een zo hoge maatschappelijke waarde te verkrijgen en onnodige transactiekosten te vermijden, kan gestuurd worden via minimumvereisten.

Een aanbeveling aan de wetgevende macht zou zijn dat zij gaat werken aan meer expliciete voorschriften voor zuivere gronduitgifte. Daarbij moet uiteraard het gelijkheidsbeginsel een belangrijk uitgangspunt zijn. Ook dient er in deze regels ruimte te zijn voor uitzonderingssituaties voor gevallen dat het volgen van een openbare procedure onnodig is."

Lees hier de volledige scriptie.

https://intern.neprom.nl/Nieuwsafbeeldingen/Didam%20arrest.jpg, https://intern.neprom.nl/Nieuwsafbeeldingen/Didam%20arrest.jpg

Tags