De Nederlandse kantorenmarkt is een zorgenkindje, maar maandag jl. maakte het FD het wel erg bont met de tendentieuze opening “Geen koper te vinden voor Nederlandse kantoren”. Het artikel ging over de veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-Invest. Die portefeuille blijkt moeilijk te financieren, waardoor kopers vooralsnog moeten afhaken. De kop dekte niet de lading van het artikel en ook niet de feitelijke situatie op de Nederlandse kantorenmarkt. Van een zakenblad als het FD mag betere berichtgeving worden verwacht!
Inmiddels is er in het FD van 6 december enige nuancering aangebracht in het verhaal. Ik mocht namens de NEPROM melden dat het ‘signaal’ van de mislukte veiling slechts een klein deel van de markt betreft. En vandaag publiceerde het FD bovendien ingezonden stuk van ondergetekende. De rest van deze tekst is de volledige, niet-ingekorte versie van die ingezonden brief:
Hoe zit het dan wel?
De Nederlandse kantorenmarkt kampt met forse leegstand (16%) en er bestaat daardoor grote onzekerheid over de waardering van een deel van de kantoren. Te lang is de markt er van uitgegaan dat kantoren altijd in waarde groeien, of ten minste waardevast zijn. De hoge leegstand op de kantorenmarkt maakt duidelijk dat dit uitgangspunt niet klopt. Veel kantoren zijn op locaties gesitueerd die eigenlijk tweede keus zijn. Zodra er ruimte op de kantorenmarkt ontstaat verhuist de gebruiker naar de betere locaties en naar de betere gebouwen. Dit proces, dat al veel langer gaande is, doet zich nu als gevolg van de crisis op grotere schaal voor. Maar dat wil niet zeggen dat de hele Nederlandse kantorenmarkt ongezond is en er geen belegger te vinden zou zijn voor kantoren. Integendeel.
De belangrijkste oorzaak van de huidige leegstand is niet de nieuwbouw (die is al een aantal jaren vrij laag) maar de teruglopende kantoorwerkgelegenheid als gevolg van de economische crisis. Pessimisten denken dat het leegstandspercentage nog fors verder kan oplopen, misschien zelfs tot zo’n 25%, als gevolg van de in de nabije toekomst structureel teruglopende beroepsbevolking en het nieuwe werken.
Het nieuwe werken en de economische crisis
Of die verdere daling zich daadwerkelijk voor zal doen valt nog te bezien. De beroepsbevolking zal zeker gaan krimpen, maar het verhogen van de pensioengerechtigde leeftijd kan enig soelaas bieden. Bovendien zullen de komende jaren de grotere steden nog een flinke bevolkingsgroei doormaken. Het westen van het land, met veruit de meeste kantoren, zal dichter bevolkt raken waardoor in principe meer behoefte aan kantoorgebouwen ontstaat. En zeker, het nieuwe werken kan ertoe leiden dat organisaties fors minder ruimte gaan gebruiken. Maar de druk om die ruimtebesparing daadwerkelijk te realiseren vloeit voor een belangrijk deel voort uit de relatief hoge huren. Nu de huurprijzen als gevolg van de hoge leegstand nadrukkelijk dalen kan men meer meters huren voor veel minder geld. Niet ondenkbaar is dat organisaties juist zullen kiezen voor meer, maar goedkopere meters.
De zes miljoen vierkante meter leegstand bevindt zich voornamelijk in kantoren die grotendeels verhuurd zijn. De huuropbrengsten daarvan dekken voor de verhuurders ruim de kapitaalslasten en er is daarmee weinig druk om de huur voor de leegstaande meters te verlagen. Men wacht liever af. Economisch herstel kan betekenen dat in de toekomst ook die leegstaande meters weer verhuurd worden. Van de 15.000 kantoren in Nederland staan er uiteindelijk maar ongeveer 900 volledig leeg en daarvan is slechts een beperkt gedeelte structureel leeg. De kwaliteit van deze gebouwen en van de locaties waar ze staan is meestal zo slecht dat ze niet meer verhuurd kunnen worden. Zelfs niet als het economisch tij weer keert. Het enige perspectief voor die gebouwen is slopen of transformeren naar een andere functie.
Moeilijke strategie
Uit het artikel in het FD valt op te maken dat de Uni-Investportefeuille 30% tot 40% leegstand kent en dat de strategie gericht was op transformatie van die lege kantoren naar andere functies. Die strategie is niet eenvoudig. Keer op keer blijkt dat voor grote, leegstaande kantoorkolossen op de verkeerde plek niet gemakkelijk tegen aanvaardbare kosten een nieuwe functie gevonden kan worden. Alle mooie woorden en optimisme van het leger adviseurs op dit terrein ten spijt. Die realiteit wordt door de problematische veiling van de Uni-Invest portefeuille scherp in beeld gebracht.
Niet over één kam scheren
Natuurlijk, ook de huurprijzen van goede kantoren op goede locaties staan als gevolg van de grote leegstand onder druk. Maar het effect is beperkt en is voor een belangrijk deel al in de waarde verwerkt door de grotere fondsen. Voor dergelijke kantoren blijft er voldoende vraag, getuige ook de zeer recente verkoop van De Monarch 2 aan het Duitse Hanseatic Funds door Provast. Kortom: scheer niet de gehele Nederlandse kantorenmarkt over één kam.
Jan Fokkema, directeur NEPROM, vereniging van projectontwikkelaars
Lees ook de reactie van Ir. Marcel Engels, voorzitter UNETO-VNI, die gelijktijdig werd gepubliceerd (ook in het FD)
