De concept-Structuurvisie van de Provincie Zuid-Holland bevat volgens de NEPROM onnodig veel restrictief beleid. Bovendien komen door het schrappen van het rode contouren beleid alle in ontwikkeling zijnde woningbouwlocaties waar de komende jaren geproduceerd moet gaan worden in de lucht te hangen. Een recept voor grote onzekerheid, vertragingen en hoge kosten.
De NEPROM beschrijft haar visie in een uitgebreide brief aan de provincie. Deze brief behandelt achtereenvolgens de woningmarkt, de kantorenmarkt en de winkelmarkt. Ten slotte wordt ingegaan op het voorstel om een "open-ruimte-heffing" in te voeren.
Wonen
De provincie voert in de concept-Visie Ruimte en Mobiliteit een rigoureuze verandering van planningsdoctrine door. De provincie stapt af van het bieden van ontwikkelingsruimte binnen rode contouren en gaat naar regionale woonvisies waarbij ontwikkelingen van nieuwe locaties buiten bestaand stedelijk gebied slechts bij uitzondering tot stand kunnen komen.
In haar visie signaleert de provincie veranderingen in de bevolking (vergrijzing, individualisering en verkleuring) en koppelt deze veranderingen rechtstreeks aan een toenemende behoefte aan wonen in verstedelijkt gebied en dan vooral in centrumstedelijke en buitencentrummilieus.
Gemeenten moeten volgens de visie in onderlinge afstemming hun plannen herzien en tot regionaal aanvaarde woonvisies komen. Bestemmingsplannen die binnen drie jaar na het vaststellen van het Programma Ruimte niet passen binnen regionale woonvisies worden door de provincie geschrapt.
De NEPROM vindt deze aanpak veel te kort door de bocht en eenzijdig gericht op planreductie. Het gevolg is ook dat het onzeker is van alle bestaande, in ontwikkeling zijnde of geplande bestemmingsplannen of ze zullen doorgaan. De NEPROM beschouwt het als een grote vergissing als de provincie op dit moment – waarop we mogen verwachten dat het herstel langzaam maar zeker gaat inzetten – de bodem wegslaat onder vergevorderde plannen waarin al zeer fors geïnvesteerd is. Dit leidt tot kapitaalvernietiging en planschade en – wat nog erger is – tot nieuwe spanning op de woningmarkt, oplopende woonlasten voor de burger, beknotting van de keuzevrijheid en het uitwijken van kapitaalkrachtige burgers naar andere regio’s.
Kantoren
De NEPROM onderschrijft de doelstelling van de provincie om nieuwe plancapaciteit voor kantoren te bundelen op acht concentratielocaties en is positief over de verdere reductie van het aantal kantoorconcentraties. De NEPROM zou het toejuichen als de provincie ook het initiatief neemt om gemeenten te stimuleren tot het aanwijzen van verouderde kantorenlocaties, die op termijn waarschijnlijk hun functie gaan verliezen.
Daar waar ondernemers de afweging maken om te investeren in nieuwe kantoorgebouwen op de acht concentratielocaties, die voldoen aan nieuwe gebruiks- en duurzaamheidseisen, moet de overheid die ontwikkeling wél faciliteren! Een nieuw-voor-oud-regeling voor kantoren, die de provincie overweegt in te voeren, staat daar haaks op. Die ontmoedigt investeerders en kent kunstmatig waarde toe aan verouderde gebouwen die door de markt niet meer wordt gezien. De NEPROM verzet zich hiertegen.
Winkels
De concept-Visie en het Programma Ruimte en Mobiliteit benoemen als doel het versterken van de detailhandelsstructuur en de ruimtelijke kwaliteit in detailhandelscentra door de detailhandel zoveel mogelijk daar te bundelen.
De NEPROM onderschrijft de keuze van de provincie voor de onderverdeling in: te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra, overige aankoopplaatsen en PDV-locaties. Tevens onderschrijven wij op hoofdlijnen het beleid ten aanzien van die verschillende soorten locaties.
Bij de te ontwikkelen winkelcentra benadrukt de provincie het belang van het in regionaal verband afstemmen van detailhandelsontwikkelingen, waarbij de provincie de grens legt bij 2.000 m2. In dat geval moet aangetoond worden dat het woon- en leefklimaat niet wordt aangetast en dat er geen leegstand ontstaat. Op de overige locaties mag geen groei in vierkante meters meer plaatsvinden, behalve in uitzonderingen op de “te optimaliseren locaties” als er sprake is van structuurverbetering.
De NEPROM is van mening dat we wat betreft retailontwikkeling een nieuw tijdperk binnentreden. Als in deze nieuwe tijd detailhandelsbeleid verwordt tot bescherming van het bestaande en faalt om ruimte te bieden aan de ondernemende retailer en de consument, dan zijn er alleen maar verliezers.
Generieke richtlijnen voor hoe het dan wel moet zijn helaas niet te geven. Nieuwe ontwikkelingen beperken tot bestaande winkelconcentraties – zoals de provincie stelt – kan op de meeste plaatsen een goede vuistregel zijn, maar er zijn altijd uitzonderingen mogelijk die wel levensvatbaar zijn, die wel bijdragen aan de wensen van de consument en die geen onacceptabele gevolgen hebben voor de bestaande structuur. Maatwerk is noodzaak.
Leegstand op zich kan en mag nooit de toetssteen zijn bij de beslissing over het faciliteren van een nieuwe ontwikkeling. En ook aantasting van het woon- en leefklimaat is nooit een absolute toets. Een te rigide provinciale regeling bemoeilijkt het herstructureringsproces onnodig. Binnen een globale saldobenadering dient de gemeente dan ook over vrije ontwikkelruimte te beschikken.
Maatschappelijke tegenprestatie
In de concept-Visie introduceert de provincie het begrip maatschappelijke tegenprestatie. De provincie overweegt om deze prestatieplicht in te voeren voor alle ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. Die prestatie kan bestaan uit investeringen in de kwaliteit van het landschap, sanering van leegstaande bebouwing in het buitengebied of door het afdragen van een bedrag aan een gemeentelijk of intergemeentelijk fonds. De NEPROM ziet dit als een provinciale kop op nationale regelgeving en een doorschieten in regelzucht, en is hier dan ook op tegen.
Op nationaal niveau is vaak gesproken over een dergelijke maatschappelijke tegenprestatie onder de noemer van een open-ruimte-heffing. Keer op keer hebben verschillende kabinetten besloten een dergelijke regeling niet in te voeren. Daarover zijn uitputtende debatten gevoerd en op basis van inhoudelijke argumenten is uiteindelijk die afweging gemaakt en is dat besluit genomen. Gemeenten en marktpartijen hebben hun besluitvorming en investering op dat beleid gebaseerd.
Lees de volledige brief aan de Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland
